Xác định sai nhu cầu, TP. HCM tồn đọng hơn 14.000 căn hộ, nền đất tái định cư

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP. HCM, tổng số quỹ nhà, đất đã đã đi vào hoạt động phục vụ cho công tác tái an cư, tính đến 31/3/2017, là 39.991 căn – nền (25.506 căn nhà và 14.485 nền đất). Các quận huyện đã bố trí tái an cư được 26.625 căn – nền; chưa bố trí được 14.366 căn – nền. Như vậy, số lượng quỹ nhà, đất còn tồn đọng tương đương 56,06% số lượng đã bố trí tái an cư từ năm 2004 đến nay.


Ảnh minh họa.

Hàng nghìn căn hộ chung cư tái an cư dư thừa

Kiểm toán Nhà nước mới đây đã mở phân phối “báo cáo kiểm toán hoạt động đầu tư xây dựng, mua nhà, đất phục vụ tái an cư và công tác quản lý, bố trí quỹ nhà, đất tái an cư GĐ 2016 – 2020 của TP. HCM”.

Theo báo cáo, trong dao động thời gian 2004 – 2007, TP. HCM có chủ trương đầu tư xây dựng 30.000 căn hộ chung cư phục vụ công tác tái an cư trên địa bàn thành thị và 12.500 căn hộ chung cư phục vụ công tác tái an cư Khu thành thị mới Thủ Thiêm.

Số liệu của Sở Xây dựng thành thị cho biết lũy kế từ năm 2004 – 2016, TP. HCM đã đầu tư xây dựng đã đi vào hoạt động, mua lại tổng cộng 36.566 căn hộ chung cư và nền đất để phục vụ cho công tác tái an cư. Trong đây, GĐ 2004 – 2010 là 21.810 căn hộ chung cư và nền đất; GĐ 2011 – 2016 là 14.565 căn hộ chung cư và nền đất.

Đánh giá về vấn đề này, Kiểm toán Nhà nước cho biết đối có chương trình 30.000 căn hộ chung cư, 1 số sở – ngành, quận huyện chưa có kế hoạch cụ thể hóa chủ trương đầu tư xây dựng của thành thị. Việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng căn hộ chung cư chủ yếu do 1 số quận huyện lập và trình thành thị khi có phát sinh. Từ khi triển khai đến nay, thành thị cũng chưa sơ kết phân tách việc tổ chức thực hiện chương trình mà chủ yếu phân tách khi có đề nghị.

Việc xác định nhu cầu quỹ nhà, đất tái an cư cho dự án còn hạn chế, bất cập dẫn đến việc đầu tư xây dựng và mua quỹ nhà, đất tái an cư các năm qua cao hơn so có thực ở bố trí và tồn đọng quỹ nhà tương đối nhiều.

Cụ thể, việc xác định nhu cầu tái an cư của dự án Khu thành thị mới Thủ Thiêm còn 1 số điểm bất cập, chưa đầy đủ tài liệu và khả năng dự đoán dẫn đến việc lập phương án đầu tư xây dựng 12.500 căn hộ chung cư phục vụ tái an cư chưa thích hợp có nhu cầu thực ở.

Theo Kiểm toán Nhà nước, cơ sở để xác định nhu cầu xây dựng 12.500 căn hộ chung cư của thành thị căn cứ vào số liệu thống kê của quận 2 về 1 số hộ có ảnh hưởng khi bị thu hồi đất để làm dự án ở 5 phường (dao động 12.229 hộ). Tuy nhiên, quận/thành thị lại không xác định được có bao nhiêu hộ có đủ điều kiện được tái an cư và bao nhiêu hộ đủ điều kiện nhưng không chọn lọc tái an cư.

Bên cạnh đây, phương án tái an cư của dự án Khu thành thị mới Thủ Thiêm, ngoài tái an cư bằng chung cư còn có hình thức tái an cư bằng nền đất. Thế nhưng số lượng nền đất lại không được tính toán hợp lý để loại trừ khi xác định nhu cầu quỹ căn hộ chung cư cần xây dựng để bố trí tái an cư.

Chính bởi thế, dù thành thị mới chỉ mua lại 6.714 căn hộ chung cư đã đã đi vào hoạt động đưa vào bố trí tái an cư (bằng 53,7% so có chủ trương xây dựng 12.500 căn) nhưng tính đến ngày 31/8/2017, số lượng căn bố trí tái an cư được chỉ là 1.759 căn (bằng 14,1% so có chủ trương xây dựng 12.500 căn và bằng 26,2% so có số lượng căn hộ chung cư đã mua lại).

Hiện nay, thành thị đã xin ý kiến xử lý 3.790 căn hộ chung cư đã đi vào hoạt động nhưng không còn nhu cầu sử dụng từ phục vụ tái an cư sang nhà ở thương mại và đã được Chính phủ chấp thuận.

Cũng theo Kiểm toán Nhà nước, đa số 1 số quận huyện đều dự đoán số lượng nhà, đất cần bố trí tái an cư cho 1 số dự án cần giải phóng mặt bằng theo số hộ bị ảnh hưởng trọn vẹn (giải tỏa trắng) mà chưa trên cơ sở hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được tái an cư, cũng như trên cơ sở phân tách tình hình thực hiện tái an cư thực ở qua 1 số năm của 1 số dự án khác.

Điều này dẫn đến việc xác định nhu cầu quỹ nhà, đất tái an cư luôn cao hơn so có thực ở thực hiện. Đó là chưa kể trong quá trình thực hiện, 1 số quận huyện còn liên tục điều chỉnh nhu cầu thực ở của 1 số dự án.

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP. HCM, tổng số quỹ nhà, đất đã đã đi vào hoạt động phục vụ cho công tác tái an cư, tính đến 31/3/2017 là 39.991 căn – nền (25.506 căn nhà và 14.485 nền đất). Các quận huyện đã bố trí tái an cư được 26.625 căn – nền; chưa bố trí được 14.366 căn – nền. Như vậy, số lượng quỹ nhà, đất còn tồn đọng tương đương 56,06% số lượng đã bố trí tái an cư từ năm 2004 đến nay.

Điều đáng chú tâm là mặc dù quỹ nhà, đất để bố trí tái an cư là khá cao, đủ khả năng bố trí tái an cư nhưng ở 1 số quận – huyện vẫn còn thiếu cục bộ gây gặp khó khi bố trí tái an cư. Cụ thể, nơi có dự án thì 1 số khu vực kế bên không chắc chắn số lượng quỹ nhà, đất để bố trí; nơi bố trí tái an cư lại xa có nơi ở bị ảnh hưởng của dự án nên gặp khó trong chọn lọc địa điểm thích hợp để chắc chắn ổn định cuộc sống; nhiều hộ dân không chấp nhận tái an cư…

Ngân sách bị lãng phí lớn

Theo Kiểm toán Nhà nước, 1 số dự án đầu tư xây dựng, mua căn hộ chung cư hoàn chỉnh có thời gian đầu tư xây dựng kéo dài, việc bố trí tái an cư chậm (thậm chí 1 số dự án không bố trí được), kinh phí hoạt động cao, hiệu quả thấp, gây lãng phí nguồn vốn đầu tư từ ngân sách.

Cụ thể, khu tái an cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh), mục tiêu dự án là để phục vụ tái an cư 1 số hộ dân thuộc dự án Nâng cấp thành thị. Thành phố chọn lọc đầu tư từ năm 2004, diện tích 531 nền đất, 2.240 căn hộ chung cư (sau giảm xuống còn 1.939 căn) trên khu đất rộng 30,9ha có hạ tầng đồng bộ có tổng mức đầu tư là 542,68 tỷ đồng (sau nâng lên 847,76 tỷ đồng). Tiến độ đầu tư chuẩn bị là 2004 – 2005, tuy nhiên, trên thực ở, dự án đã phát triển chậm độ, làm tăng phát sinh tối thiểu 519 tỷ đồng, bằng 195,7% tổng mức đầu tư ban đầu.

Tính đến 28/11/2017 (tức hơn 7 năm sau khi đã đi vào hoạt động), dự án mới chỉ bố trí được 479/1.939 căn hộ chung cư, đạt mật độ 24,7%. Ngoài việc xây dựng quá nhiều căn hộ chung cư thì lý do bố trí tái an cư không đạt là do người dân không hưởng ứng phương án chính quyền đưa ra (vì quá xa, hạ tầng kết nối chưa hoàn chỉnh, khu vực tái an cư khó kiếm việc làm, thậm chí phát sinh khiếu kiện kéo dài…)

Vì có quá ít người ở nên 1 số căn hộ chung cư được xây dựng đã xuống cấp, cửa sắt gỉ sét, 1 số căn mái dột thấm, vỉa hè sụt lún, các con phố nội bộ xuống cấp. Điều này sẽ làm phát sinh kinh phí sửa chữa, bảo trì khi bố trí dân vào ở. Hệ lụy khác là khiến 1 số hạng mục trung tâm thương mại, trung tâm y tế, trường học (dù đã đã đi vào hoạt động) không hoạt động được, gây lãng phí ngân sách; 1 số công trình xuống cấp nhanh trong khi ngân sách vẫn phải chi cho việc quản lý, hoạt động.

Kiểm toán Nhà nước cho biết để đối phó, thành thị đang chủ trương cho phân phối đấu giá 1.000 căn hộ chung cư. Số căn còn lại sẽ dùng dự phòng cho trường hợp thiên tai!

Một ví dụ khác về sự không hiệu quả, lãng phí là 3 dự án xây dựng chung cư thuộc Khu tái an cư 38,4ha (phường Bình Khánh). Tính đến thời điểm kiểm toán, mới chỉ có dự án 1.080 căn được bàn giao cho Ban Quản lý đầu tư xây dựng Khu thành thị mới Thủ Thiêm và Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 2 (đơn vị hoạt động) để đưa vào sử dụng. 2 dự án còn lại (2.220 căn hộ chung cư và 1.570 căn hộ chung cư) đã trải qua thời gian từ 17 – 19 tháng kể từ khi chủ đầu tư đã đi vào hoạt động, vẫn chưa được đưa vào sử dụng.

Hay ở quận 9, Khu tái an cư Long Sơn có thời gian xây dựng chuẩn bị từ 2005 – 2007, tuy nhiên đến năm 2009 dự án mới được thành thị giao đất và cuối năm 2015 mới xây dựng. Dự án Chung cư 3A (phường Hiệp Phú) được UBND quận 9 ký hợp đồng mua 60 căn hộ chung cư hoàn chỉnh từ năm 2005 có tổng giá trị 66,8 tỷ đồng. Nhưng đến nay, chỉ mới bố trí được 10 căn; 50 căn đến nay không bố trí được.

Tại huyện Nhà Bè, dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu tái an cư T30 được UBND thành thị phê duyệt năm 2003 (điều chỉnh năm 2007) song phải mất 10 năm sau mới được nghiệm thu. Việc kéo dài thời gian xây dựng đã nâng tổng mức đầu tư tăng thêm 285%.

Hàng loạt thiếu sót trong đầu tư xây dựng, mua nhà đất tái an cư

Đối có hoạt động đầu tư xây dựng, mua nhà đất phục vụ tái an cư, Kiểm toán Nhà nước cho hay trong GĐ 2013 – 2016, ở 1 số quận huyện được kiểm toán phát sinh rất ít việc triển khai 1 số dự án đầu tư xây dựng và mua nhà, đất phục vụ tái an cư. Nguyên do là số nhà, đất xây dựng và mua của 1 số năm trước còn tồn nhiều, đồng thời 1 số dự án được phê duyệt từ trước được đã đi vào hoạt động và bàn giao trong GĐ này cũng có số lượng lớn.

Qua kiểm toán việc chấp hành 1 số quy định trong thực hiện công tác đầu tư xây dựng và mua nhà đất tái an cư ở 10 quận huyện và của Ban Quản lý đầu tư xây dựng Khu thành thị mới Thủ Thiêm, Kiểm toán Nhà nước cảm thấy khá nhiều tồn ở, hạn chế.

Cụ thể, ở 3 dự án xây dựng chung cư Khu dân cư tái an cư 38,4ha (phường Bình Khánh), công tác quản lý, điều hành chưa phát hiện hết 1 số sai sót về khối lượng, đơn giá trong hồ sơ thanh, quyết toán của 3 dự án.

Tại quận Gò Vấp, qua kiểm tra việc mua 1 số căn hộ chung cư thuộc dự án chung cư An Sương, phường Trung Mỹ Tây, quận 12 và dư án chung cư Khang Gia, phường 14, quận Gò Vấp, Kiểm toán Nhà nước cảm thấy việc nghiệm thu, bàn giao, thanh lý hợp đồng thẩm định giá không chắc chắn quy định.

Một số dự án công đoạn bàn giao căn hộ chung cư còn chậm so có hợp đồng đã ký kết nhưng Ban bồi thường giải phóng mặt bằng không thực hiện phạt phát triển chậm độ theo điều khoản của hợp đồng, như: chung cư Khang Gia bàn giao chậm 11 tháng; chung cư An Sương bàn giao chậm 5,5 tháng.

Tại huyện Nhà Bè, hợp đồng mua 124 nền tái an cư của Công ty TNHH Xây dựng và kinh doanh nhà Lập Phúc còn 1 số tồn ở như: ở thời điểm nhận bàn giao nền đất, dự án chưa hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng, mảng cây xanh, chưa hoàn chỉnh pháp lý khu đất, nghĩa vụ tài chính… không đúng theo 1 số điều khoản hợp đồng đã ký kết; hợp đồng ký giữa 2 bên không có 1 số điều khoản ràng buộc về công đoạn thực hiện dẫn tới dự án bị kéo dài, ảnh hưởng tới công đoạn bàn giao quỹ nhà đất phục vụ công tác tái an cư.

Một số dựa án đầu tư xây dựng hạ tầng khu tái an cư hoặc có quỹ nhà, đất dùng để tái an cư từ hoán đổi đất công đã lâu nhưng đến nay chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt quyết toán vốn đầu tư hoặc xác đinh giá trị hoán đổi, như: khu tái an cư 6ha Tân Kiên (Bình Chánh), triển khai từ 2006 chưa được quyết toán; việc hoán đổi quỹ đất đối có Khu dân cư Phong Phú 04 do Công ty Cổ phần Đầu tư Bình Chánh làm chủ đầu tư chưa được Sở Tài nguyên Môi trường xác định mật độ hoán đổi…

Căn hộ tái an cư xuống cấp nghiêm trọng

Theo Kiểm toán Nhà nước, công tác quản lý quỹ nhà, đất tái an cư còn tồn ở nhiều hạn chế. Chẳng hạn như ở quận 7, có tình trạng 1 số nền đất trống thuộc Khu tái an cư 4,6ha phường Tân Hưng bị 1 số hộ dân bên cạnh sử dụng làm chỗ đậu xe, trồng cây; 1 số dự án khác thì bị tận dụng làm văn phòng, cho công nhân mượn nghỉ tạm.

Đặc biệt, ở 1 số quận huyện đều có tình trạng nhiều căn hộ chung cư chung cư chưa được bố trí đã nhiều năm, đa số xuống cấp nghiêm trọng như nền sụt lún, 1 số thiết bị gỗ mối mọt, sở hữu sắt bị gỉ sét, trần nhà thấm dột, sơn bị bong tróc…

Hiện, thành thị vẫn chưa có 1 số cơ chế, chính sách phân phối hàng giải đáp cụ thể về việc quản lý, hoạt động quỹ nhà đất phục vụ tái an cư.

Về giá phân phối, giá bố trị tái an cư, qua kiểm toán, Kiểm toán Nhà nước cảm thấy có nhiều hạn chế. Cụ thể, có 1 số trường hợp chọn lọc phương thức tự lo nơi ở mới, đã nhận tiền bồi thường, đã được giải quyết tái an cư nhưng sau nhiều năm vẫn được mua theo đơn giá ở thời điểm phê duyệt giá tái an cư. Điều này dẫn đến khiếu kiện kéo dài trong thời gian qua.

Hay như trong 1 số hợp đồng phân phối nhà, đất tái an cư đối có trường hợp phân phối thu tiền 1 lần, hiện không có quy định việc phạt hoặc thu lãi đối có trường hợp chậm nộp tiền, trong khi thực ở giai đoạn này rất nhiều trường hợp không thực hiện nộp đầy đủ, kịp thời số tiền mua nhà đất tái an cư theo quy định.

Việc quản lý thu tiền phân phối nhà đất tái an cư cũng có các tồn ở, hạn chế. Cụ thể ở đa số 1 số quận huyện, việc thực hiện nộp tiền mua nhà đất tái an cư của 1 số hộ dân chưa tuân thủ quy định của thành thị nhưng 1 số quận huyện lại chưa quyết liệt, làm chậm nộp ngân sách nhà nước.

Ngoài ra, còn nhiều đơn vị quản lý thu tiền phân phối nhà đất tái an cư không hạch toán theo dõi 1 số khoản nợ phải thu tiền phân phối nền đất tái an cư vào hệ thống kế toán mà chỉ hạch toán đối có số tiền thực thu, trong khi việc phân phối nền đất đã phát sinh kéo dài nhiều năm trước. Điều này khiến báo cáo tài chính không phản ánh đầy đủ 1 số khoản công nợ phải thu theo quy định…


Goldenpeninsula.com – Theo Vietnamfinance

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm