Xác định giá đất: Không rõ ràng quy định, không chế tài xử lý, ngân sách hụt thu nghìn tỷ

Theo Kiểm toán Nhà nước, biện pháp xác định giá đất theo giải đáp ở 1 số Thông tư, Nghị định GĐ này còn nhiều bất cập, không rõ ràng; việc thực hiện còn nhiều vướng mắc dẫn đến hiện trạng xác định giá đất ở 1 số địa phương có sai sót, hạn chế, gây thất thoát ngân sách hàng nghìn tỷ đồng.




Ảnh minh họa.

Như VietnamFinance đã tài liệu, Kiểm toán Nhà nước mới đó đã mở phân phối báo cáo về việc đã đi vào hoạt động cơ chế chính sách phân phối hàng quản lý sử dụng đất đai.

Theo đó, trong năm 2017, Kiểm toán Nhà nước đã kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất dự án khu đô thị GĐ 2013 – 2016 ở 7 tỉnh, đô thị (Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Lào Cai, TP. HCM, thị xã Cam Ranh tỉnh Khánh Hóa, đô thị Sầm Sơn tỉnh Thanh Hóa) và chọn mẫu đối chiếu ở 30 địa phương. Kết quả kiểm toán cho thấy công tác quản lý, sử dụng đất còn nhiều sai sót, hạn chế và bất cập, đặc thù là về mặt pháp lý.

Chỉ riêng tiền phạt chậm nộp tiền sử dụng đất đã hơn 1.000 tỷ đồng

Theo Kiểm toán Nhà nước, việc xác định giá đất của nhiều dự án còn kéo dài, chưa chắc chắn thời gian 1 số bước theo quy trình, làm chậm thu nộp vào ngân sách nhà nước. Nếu tính toán như phạt chậm nộp thì số tiền phạt chậm nộp do chậm xác định giá đất, chậm phát hành thông báo thu tiền sử dụng đất thì số tiền phạt là 1.074 tỷ đồng (1 số dự án ở Hà Nội và Bình Dương).

Ngoài ra còn có 36/63 dự án được kiểm toán có hiện trạng phê duyệt giá đất chậm, kéo dài từ 12 – 87 tháng kể từ khi có chọn lọc giao đất nhưng không có đủ tài liệu để xác định tiền chậm nộp như trên do địa phương chưa ban hành quy định cụ thể về thời gian để thực hiện công tác xác định giá đất (TP. HCM).

Nguyên nhân dẫn đến hiện trạng chậm xác định giá đất là do 1 số địa phương chưa quy định chế tài xử phạt trong trường hợp chậm đã đi vào hoạt động thủ tục xác định giá trị quyền sử dụng đất hoặc chưa ban hành quy định cụ thể về thời gian thực hiện 1 số bước theo quy trình để xác định giá đất, dẫn đến nhiều trường hợp đã được giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ năm 2013, 2014, 2015 nhưng đến thời điểm kiểm toán vẫn chưa được phê duyệt đơn giá đất.

Phương pháp xác định giá thu tiền sử dụng đất chưa thích hợp thực ở

Kiểm toán Nhà nước cho biết việc xác định giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của 1 số dự án theo biện pháp so sánh hoặc biện pháp thặng dư kết hợp so sánh chưa thích hợp quy định và thực ở.

Chẳng hạn như việc kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất khu đô thị trên địa bàn Hà Nội cho thấy UBND đô thị đã vận dụng giải đáp biện pháp so sánh trực tiếp ở khoản b, mục 1, Điều 3 Thông tư 36 để xác định giá phân phối 1 số sản phẩm của dự án như giá phân phối căn hộ chung cư chung cư, giá nhà thấp tầng…

Tuy nhiên, việc giải đáp về điều chỉnh mức giá do 1 số nhân tố khác biệt của 1 số thửa đất so sánh có thửa đất cần định giá có nhiều tính chủ quan của cá nhân, tổ chức thẩm định giá. Do vậy việc quy đổi điều chỉnh khó chắc chắn chính xác, ảnh hưởng đến tiền sử dụng đất phải nộp.

Ngoài ra, việc quy định ở mục 4, Điều 3 của Thông tư trong thực ở là không thích hợp có trường hợp 1 số dự án giao đất ở các địa bàn ngoại thành, địa thế gặp khó, không có nhiều chọn lọc 1 số tài sản tương đồng để so sánh dẫn đến mức giá của 1 số tài sản so sánh chênh lệch lớn, không chắc chắn điều kiện trên.

Kiểm toán Nhà nước đã chọn mẫu 6 trường hợp được UBND tỉnh Bình Dương xác định giá thu tiền sử dụng đất cho từng dự án theo biện pháp so sánh. Tuy nhiên, giá đất được Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh sử dụng để tham khảo ở Chứng thư thẩm định giá theo biện pháp so sánh có 1 số điểm chưa thích hợp có quy định không có tính chất tương đương; 1 số tài sản dùng để so sánh phần nhiều chưa phát sinh giao dịch, chưa thích hợp có quy định; 1 số chứng thư, đơn vị giải đáp thẩm định giá sử dụng nhân tố nhận định, ước lượng 1 số mật độ điều chỉnh là chưa thích hợp.

Thực tế trên đó dẫn việc tính tiền sử dụng đất phải nộp khi tiến hành giá đất phân khúc do UBND tỉnh phê duyệt của loại đất trước và sau khi chuyển mục đích thấp hơn 867% so có khi xác định giá đất theo biện pháp hệ số điều chỉnh giá đất (tính theo giá đất trong Bảng giá đất nhân có hệ số điều chỉnh). Trường hợp Kiểm toán Nhà nước xác định lại giá đất theo biện pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tiền sử dụng đất phải nộp của 4 dự án tăng thêm 79,1 tỷ đồng.

Tại TP. HCM, 1 số dự án, việc định giá tiền sử dụng đất chưa thích hợp có giá đất thực ở giao dịch trên phân khúc, thấp hơn giá đất có tính đến nhân tố điều chỉnh hệ số K, ảnh hưởng đến số thu ngân sách nhà nước.

Quy định kinh phí dự phòng là không thích hợp

Cũng theo Kiểm toán Nhà nước, việc tính toán kinh phí phát triển theo suất vốn đầu tư, có thể hiểu là không còn nhân tố phát sinh. Tuy nhiên quy định ở khoản 3, Điều 6 Thông tư 36 kinh phí phát triển có bao gồm kinh phí dự phòng nhưng không quy định cụ thể việc có tiến hành theo suất đầu tư của Bộ Xây dựng đối có kinh phí thi công kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thi công nhà ở, công trình thi công khác, thi công công trình tạm… hay không.

Việc quy định kinh phí dự phòng này là không thích hợp do chính mình 1 số khoản kinh phí phát triển là giả định thì kinh phí dự phòng lại là 1 ước tính giá định khác nên tiềm ẩn rủi ro kinh phí phát triển sai lệch lớn hơn so có thực ở dẫn đến làm giảm giá trị đất và tiền sử dụng đất phải nộp.

Thực tế, tỉnh Bắc Ninh, Hà Nam khi xác định kinh phí phát triển, đơn vị giải đáp và 1 số cơ quan liên ngành của địa phương tiến hành suất vốn đầu tư theo Quyết định 1161/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng và còn tính thêm khoản kinh phí dự phòng bằng 10% kinh phí theo suất đầu tư nhưng không diễn giải được nội dung dự phòng này cho nhân tố trượt giá hay phát sinh khối lượng.

Tại Hà Nội, khi xác định kinh phí phát triển đơn vị giải đáp và 1 số cơ quan liên ngành của địa phương tiến hành suất vốn đầu tư theo Quyết định 1161 và không tính thêm khoản kinh phí dự phòng. Điều này làm tăng được giá trị quyền sử dụng đất, tăng thu ngân sách nhà nước.

Quy định chiết khấu làm khó địa phương

Theo Kiểm toán Nhà nước, mục 4, Điều 6, Thông tư 36 quy định “Trường hợp dự án đầu tư phát triển BĐS kéo dài trong nhiều năm, nhiều GĐ thì ước tính 1 số khoản doanh thu, kinh phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị GĐ này ở thời điểm định giá đất”.

Về nguyên lý, việc quy đổi về thời điểm GĐ này phải dựa trên doanh thu ước tính trong tương lai. Tuy nhiên, việc xác định doanh thu ước tính trong tương lai rất khó xác định. Ngoài ra, doanh thu phát triển của 1 số dự án tùy thuộc vào chính sách phân phối hàng phân phối hàng nên mỗi loại hàng hóa sẽ có doanh thu ước tính trong tương lai khác nhau (có loại 1 sốh tân, có loại giữ nguyên).

Bên cạnh đó, việc xác định doanh thu phát triển qua 1 số năm đều là giả định và luôn bao hàm nhân tố chủ quan của người tính toán; việc chọn lọc tài sản so sánh có đặc điểm tương tự có tài sản định giá còn có tính chủ quan; giá phân phối BĐS so sánh trong 1 số Chứng thư thẩm định không phải là giá phân phối bình quân tài sản, không là giá đại diện của tài sản; giá giao dịch BĐS không tham khảo đến xu hướng và mức độ biến động của giá giao dịch, giá cho thuê và 1 số nhân tố khác hình thành doanh thu.

Thực tế, ở trọn vẹn 1 số dự án đất khu đô thị được kiểm toán trên địa bàn Hà Nội đều không thực hiện được việc chiết khấu về giá trị GĐ này ở thời điểm định giá đất của doanh thu phát triển đối có khu nhà chung cư, khu nhà ở thấp tầng để xác định tiền sử dụng đất phải nộp, vì giá khảo sát xác định doanh thu đã là giá ở thời điểm xác định giá đất (thời điểm GĐ này) hoặc trước khi giao đất được quy đổi về GĐ này.

Tại 1 số địa phương như Bắc Ninh, Hà Nam lại lấy đơn giá phân phối hàng ở thời điểm khảo sát (giá phân phối để tính doanh thu phát triển đều không tăng so có năm thứ nhất) để tính doanh thu cho tương lai, sau đó quy đổi doanh thu trong tương lai theo mật độ chiết khấu về thời điểm GĐ này (làm giảm doanh thu phát triển).

Mới chỉ 5 dự án, Khánh Hòa đã làm thất thu 42 tỷ đồng

Về việc xác định kinh phí phát triển của 1 số dự án theo suất đầu tư, Kiểm toán Nhà nước cho biết Bộ Xây dựng khi ban hành suất đầu tư đã không ban hành suất đầu tư riêng cho tầng hầm mà giải đáp tính kinh phí thi công tầng hầm theo hệ số phân bổ kinh phí cho 1 số tầng nổi.

Vì vậy Hà Nội đã ban hành 1 hệ số kinh phí thi công tầng hầm riêng để tiến hành sau khi xin ý kiến và được Bộ Xây dựng chấp thuận. Tuy nhiên, qua kiểm toán, bảng hệ số này chưa thích hợp có tiêu chuẩn chung là số tầng nhà càng lớn thì hệ số phân bổ kinh phí thi công tầng hầm của 1 số khu đô thị là chưa thích hợp, tiềm ẩn nguy cơ thất thu cho ngân sách.

Trong tính toán kinh phí phát triển, nhiều thông số tính toán quy định chưa rõ ràng, đầy đủ. Cụ thể Bộ Xây dựng hiện mới ban hành suất đầu tư cho nhà chung cư chỉ có đến 30 tầng, nhà hỗn hợp chỉ đến 25 tầng, nhà riêng lẻ chỉ có suất vốn đầu tư cho nhà cao 2 – 3 tầng… mà chưa ban hành suất đầu tư cho nhà chung cư lớn hơn 30 tầng và nhà hỗn hợp trên 30 tầng có mật độ qui mô thương mại, văn phòng chiếm mật độ chủ yếu. Trong khi thực ở GĐ này, TP. HCM, Hà Nội có rất nhiều khu đô thị thi công 1 số tòa nhà hỗn hợp trên 30 tầng và nhà chung cư trên 30 tầng.

Tại TP. HCM, biện pháp tính doanh thu phát triển của 1 số dự án chưa thích hợp quy định ở Luật thuế giá trị tăng lên do chưa có giải đáp cụ thể, chi tiết biện pháp xác định doanh thu phát triển chuẩn bị của dự án không bao gồm thuế VAT. Ngoài ra, căn hộ chung cư kết hợp văn phòng (officetel) qui mô thương mại được giao dịch, phân phối nhưng thực hiện thẩm định theo hướng cho thuê trong thời gian 50 năm kể từ khi có chọn lọc giao đất, lý do chưa có giải đáp của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Kiểm toán Nhà nước cho biết theo quy định ở khoản 5, Điều 6 và giải đáp Phụ lục số 04 Thông tư 36 về tính giá đất theo biện pháp thặng dư thì giá trị thửa đất cần định giá bằng tổng doanh thu phát triển trừ tổng kinh phí phát triển; đơn giá đất của thửa đất cần định giá bằng giá trị của thửa đất cần định giá chia cho tổng qui mô trọn vẹn dự án khu đô thị.

Việc Bộ Tài nguyên & Môi trường giải đáp xác định giá trị thửa đất cần định giá bằng tổng doanh thu phát triển trừ tổng kinh phí phát triển nhưng lại tiếp tục giải đáp đơn giá đất của thửa đất cần định giá bằng giá trị của thửa đất cần định giá chia cho tổng qui mô trọn vẹn dự án khu đô thị (gồm qui mô giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất) dẫn đến ở 3 tỉnh Nghệ An, Thừa Thiên Huế và Khánh Hòa khi xác định tiền sử dụng đất của dự án, địa phương đã lấy đơn vị đất nhân có qui mô đất được giao có thu tiền sử dụng đất làm giảm nghĩa vụ tài chính của dự án, gây thất thu ngân sách nhà nước.

Tại tỉnh Khánh Hòa, khi thực hiện giao đất, UBND tỉnh đã chấp thuận cho phép chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất từ thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở. Qua kiểm toán 12 dự án, kết quả cho thấy có 5 dự án được giao đất ở không hình thành đơn vị ở có qui mô đất 202.646m, UBND tỉnh Khánh Hòa đã giảm 27% giá đất đối có đất ở không hình thành đơn vị ở so có giá đất ở, tương đương số tiền giảm thu của ngân sách là 42,4 tỷ đồng.

Goldenpeninsula.com – Theo Vietnamfinance

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm