“Vỡ quy hoạch” – Vì hành lang pháp lý điểm chặt chẽ, chỗ cởi mở?

Để cấp phép 1 dự án dù lớn hay nhỏ là chuyện không hề dễ làm nhưng để một sốh tân, bổ sung quy hoạch dự án giai đoạn này lại khá thông thoáng.

Đây là yếu điểm trong luật để một số công ty, tập đoàn dựa vào một sốh tân quy hoạch dự án đã được cấp phép để lái quy hoạch dự án nhằm mục đích tối đa hóa lợi nhuận.

Để được cấp phép – dự án phải “đẹp”

Một dự án để được cấp phép phải cung cấp đầy đủ một số nguyên tắc trong luật đã quy định trong một số văn bản pháp luật như: Luật thi công, Luật đầu tư, Luật công ty, Luật quy hoạch, Luật quy hoạch thành thị…và hàng loạt văn bản luật thông tư, nghị định đi kèm, không các thế dự án còn phải thích hợp có quy hoạch của vùng, địa phương, vượt qua phân tích tác động về dân số, về môi trường, về giao thông…

Để được cấp giấy phép thi công, dự án cần phải vượt qua nhiều vòng thẩm định của một số cơ quan ban ngành chuyên môn có thẩm quyền. Điều 32, 33, 34 Luật thi công 2014 trong mục 5 quy định về thẩm định phê quyệt quy hoạch thi công đã quy định chi tiết các hạng mục dự án cần cung cấp để được thông qua.

Thủ tục cấp phép 1 dự án và các đề nghị nghiêm ngặt để 1 dự án được thông qua vô cùng nghiêm ngặt, phức tạp đến mức không ít một số công ty than phiền cho rằng quy định chồng chéo, nhiều cơ quan quản lý khiến việc cấp phép diễn ra rất mất thời gian, tiền bạc và công sức.

Nhưng dự án được cấp phép gặp khó bao nhiêu thì việc một sốh tân quy hoạch 1 dự án lại dễ làm bấy nhiêu. Theo quy định của pháp luật hiện hành, để một sốh tân quy hoạch 1 dự án chủ đầu tư chỉ cần trình để án một sốh tân quy hoạch lên cấp có thẩm quyền duyệt dự án đây và chỉ cần sự chấp nhận của cơ quan này và cơ quan liên quan là dự án sẽ được một sốh tân quy hoạch.

Khi điều chỉnh quy hoạch đã lược bỏ nhiều bước so có khi duyệt quy hoạch như trong một số vấn đề tham khảo các một sốh tân đây có thích hợp có thích hợp có quy hoạch của vùng, địa phương, vượt qua phân tích tác động về dân số, về môi trường, về giao thông…

Quy định mở trong luật là lỗ hổng mà nhiều chủ đầu tư dự án dựa vào để “lái” dự án đã được phê duyệt điều chỉnh lại nhằm tối đa hóa lợi nhuận.

Không hiếm dự án lớn ở một số khu đất vàng chủ đầu tư đã xin thêm được tỷ lệ thi công, tỷ lệ dân số, thu hẹp tổng diện tích sử dụng chung, công trình công cùng và đằng sau đây là các lợi nhuận khổng lồ.

Chính vì vậy, nhiều chủ đầu tư khi xin cấp phép dự án đã ra sức làm “đẹp” sau đây xin điều chỉnh quy hoạch theo chủ đích của chủ đầu tư.

Tăng tổng diện tích, bớt tiện ích

Thủ tục trong việc điều chỉnh dự án dễ làm khiến việc xin điều chỉnh dự án như thế ngày 1 nhiều. Không ít dự án được cấp phép chỉ sau nửa năm đã xin điều chỉnh quy hoạch.

Thời điểm năm 2014, trên địa bàn cả nước có 74 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ cao tầng, có số lượng căn hộ cao tầng ban đầu là 33.867 căn hộ cao tầng xin điều chỉnh thành 44.881 căn hộ cao tầng.

Hàng loạt chung đang được thi công cạnh bến xe Mỹ Đình gây áp lực lớn cho hạ tầng giao thông nếu toàn bộ một số dự án này đi vào làm việc

Chỉ tính riêng năm 2015,19 dự án ở TP.HCM được cho phép chuyển đổi từ căn hộ cao tầng tổng diện tích lớn thành tổng diện tích nhỏ, chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội có tổng diện tích 11.359 căn (trước khi chuyển đổi là 8.584 căn, tăng 24,4%).

Tăng số căn hộ cao tầng, chuyển mục đích sử dụng ít nhất đã gây thiệt thòi cho các người dân mua nhà ở các dự án này.

Thực tế giai đoạn này, ở một số đô thị lớn, người dân không khỏi “ngột thở” bởi một số tòa nhà xan xát dao động trống còn lại chỉ là lối di chuyển. Nhiều dự án không gian sinh hoạt chung cho cư dân chỉ khiến cho có hoặc được cho thuê làm hàng quán, bãi đỗ xe mặc dù ích lợi vê 1 không gian sinh hoạt chung của người dân đã được luật hóa.

Tại Khu thành thị Linh Đàm, trước đây quy hoạch chung dành 60% tổng diện tích khu là sân chơi, sinh hoạt cùng đồng, vườn hoa; nhà ở chỉ chiếm 23%. Tuy nhiên có sự một sốh tân quy hoạch đã khiến cho không gian vui chơi, cây xanh bị bào mòn nghiêm trọng.

Tình trạng tương tự ở Khu thành thị Trung Hòa Nhân Chính, khi tỷ lệ thi công 41,06%, hệ số sử dụng đất 2,7 lần, nhưng ở nhiều lô đất ở tỷ lệ thi công và hệ số sử dụng đất vượt quy chuẩn cho phép.

Thực tế, trong thông số kỹ thuật của một số chung cư đều ghi rõ phần tổng diện tích dành cho không gian “rỗng” như sân chơi cho trẻ nhỏ, phong cảnh xanh… Tuy nhiên, vì nhiều nguyên nhân khác nhau, một số công ty chỉ chú trọng việc tăng tỷ lệ thi công, tỷ lệ dân số, dẫn đến xén tổng diện tích dành cho sinh hoạt chung và riêng. Quy hoạch toàn khu bởi thế thiên về ở hơn là giao tiếp cùng đồng.

Rõ ràng các thông thoáng trong Luật về việc điều chỉnh quy hoạch đã tạo ra kẽ hở cho chủ đầu tư “lái” quy hoạch, việc này còn tạo ra hệ lụy lâu dài như tạo gánh nặng lên giao thông, dịch vụ công cùng, y tế…

Điều 39 Luật thi công 2014 quy định về trình tự điều chỉnh cục bộ quy hoạch thi công

Cơ quan tổ chức lập quy hoạch thi công lập báo cáo nội dung và kế hoạch điều chỉnh cục bộ quy hoạch thi công, tổ chức xin ý kiến cùng đồng dân cư trong khu vực điều chỉnh quy hoạch và khu vực xung quanh có ảnh hưởng trực tiếp và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch thi công tham khảo, chọn lọc việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch thi công.

Cơ quan, cá nhân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch thi công chọn lọc việc điều chỉnh cục bộ bằng văn bản trên cơ sở ý kiến của cơ quan thẩm định quy hoạch thi công.

Cơ quan tổ chức lập quy hoạch thi công có trách nhiệm cập nhật và biểu hiện trong hồ sơ quy hoạch thi công các nội dung điều chỉnh. Nội dung điều chỉnh quy hoạch thi công phải được mở bán công khai theo quy định ở Điều 42 của Luật này.

Goldenpeninsula.com – Theo Thương gia

Các quý khách đang xem chuyên mục Blog Goldenpeninsula.com

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm