Vì sao thị trường bất động sản TPHCM giảm sút?

Thị trường nhà đất TPHCM sáu tháng đầu năm 2018 đã chứng kiến sự sụt giảm đáng kể. Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản TPHCM và các chuyên gia nhìn nhận phân khúc từ nay đến cuối năm sẽ không có nhiều biến động.

Khách hàng ở 1 sự kiện mở phân phối dự án ở TPHCM. Ảnh: K.M

Tác động của cháy chung cư

Thị trường nhà đất TPHCM trong sáu đầu năm 2018 đã có sự sụt giảm cả cung lẫn cầu so có cộng kỳ năm 2017. Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản TPHCM, trong sáu tháng đầu năm 2018, tổng số dự án đủ điều kiện huy động vốn đưa ra phân khúc là 29 dự án, giảm 9,4% so có cộng kỳ năm 2017. Tổng số sản phẩm đưa ra phân khúc là 9.174 căn (gồm có 8.690 căn hộ cao tầng và 484 căn nhà thấp tầng), giảm 44,5% so có con số 16.506 căn trong cộng kỳ năm 2017.

Về phân khúc sản phẩm, căn hộ cao tầng đẳng cấp có 3.828 căn, giảm 25,9% so có 5.164 căn của cộng kỳ năm 2017. Căn hộ trung cấp có 3.465 căn, giảm 32,6% so có 5.136 căn của cộng kỳ năm 2017. Phân khúc căn hộ cao tầng rẻ tiền có 1.881 căn, giảm đến 69,7% so có 6.206 căn của cộng kỳ năm 2017. Tỷ lệ căn hộ cao tầng rẻ tiền chỉ chiếm 20,5%, giảm gần 1 nửa so có cộng kỳ năm 2017 (chiếm 37,6%).

Nếu tính riêng trong quí 2-2018, báo cáo phân khúc của Công ty cổ phần DKRA Vietnam cho thấy ở phân khúc đất nền chỉ có dao động năm dự án (bao gồm dự án mới và GĐ thứ hai) cung ứng ra phân khúc có 483 nền, bằng 50% so có nguồn cung quí trước; mật độ tiêu thụ đạt dao động 84%, bằng 51% so có quí trước. Ở phân khúc căn hộ cao tầng, trong quí 2 có 18 dự án mới (bao gồm 10 dự án mới và 8 dự án triển khai GĐ thứ hai), cung ứng dao động 9.032 căn, bằng 87% so có quí trước. Lượng tiêu thụ ước dao động 7.302 căn, bằng 81% nguồn cung mới trong quí.

Quan sát phân khúc và theo nhận định của các công ty nhà đất, nguyên nhân dẫn đến phân khúc sụt giảm là do dư chấn của vụ cháy chung cư Carina Plaza làm 13 người chết, hàng chục người bị thương hồi tháng 3 vừa qua. Bên cạnh đó, 1 loạt các vụ cháy chung cư khác đã khiến phân khúc nhà đất bị ảnh hưởng khi lượng chuyển nhượng căn hộ cao tầng giảm hẳn.

Đồng thời, hiện trạng tranh chấp chung cư vẫn diễn ra không ngừng nghỉ làm ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà. Theo thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, toàn thành thị hiện có 935 chung cư cao tầng thì có đến 105 chung cư đang có tranh chấp. Trước đó, tranh chấp thường nổ ra ở các chung cư đẳng cấp, trung cấp, nay đã lan sang các chung cư trung bình, giá rẻ, nhà ở xã hội…

Cùng có các vụ cháy nổ và tranh chấp chung cư, phân khúc đất nền tạo ra sốt ảo trên diện rộng nên chính quyền TPHCM và 1 số tỉnh kế bên như Đồng Nai, Long An, Bình Dương đã siết lại việc cấp phép phân lô phân phối nền và xử phạt vô số chủ đầu tư dự án nhà đất vì chưa đã đi vào làm việc pháp lý đã mở phân phối. Chính bởi thế, nguồn cung ra phân khúc bị sụt giảm và người mua cũng tỏ ra thận trọng hơn khi giá bị đẩy lên quá cao.

Một nguyên nhân nữa khiến phân khúc nhà đất giảm là việc Ngân hàng Nhà nước đã có các phương pháp đề nghị các ngân hàng kiểm soát chặt làm việc cho vay nhà đất. Đồng thời, từ đầu tháng 5 vừa qua, lãi suất vay dài hạn cho việc mua nhà, đất đã được nhiều ngân hàng tăng dao động 2 điểm phần trăm so có trước đó, lên mức từ 11 – 12,5%/năm. Cùng có việc tăng lãi suất, các ngân hàng cũng còn ứng dụng quy trình thẩm định khá nghiêm ngặt và chỉ xét cho vay không quá 70% giá trị hợp đồng, đồng thời nâng mức phạt lãi suất trả trước hạn. Việc tăng lãi suất của các ngân hàng khiến giới đầu tư nhà đất cân nhắc và không mua vào ồ ạt như trước.

Hơn nữa, giai đoạn này quỹ đất để thi công các dự án căn hộ cao tầng đang khan hiếm, đa số các địa điểm thuận lợi về giao thông đều thi công gần hết. Còn ở các quận vùng ven, nơi hạ tầng chưa phát triển mặc dù đã có nhiều dự án nhưng chủ đầu tư còn chờ việc mở các con phố hoặc các dự án hạ tầng triển khai thì mới thi công dự án. Chính bởi thế, nguồn cung ra phân khúc có phần giảm trong sáu tháng đầu năm 2018.

Kỳ vọng cuối năm

Tuy phân khúc sáu tháng đầu năm có phần sụt giảm, các công ty nhà đất và 1 số chuyên gia vẫn dự đoán rằng phân khúc sáu tháng cuối năm sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định và có phần khởi sắc. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, dự đoán phân khúc các tháng cuối năm 2018 sẽ khởi sắc hơn và khách hàng sẽ đón nhận rất nhiều sản phẩm mới bởi hiện các công ty lớn đều bắt đầu trở lại các con phố đua sau 1 năm 2017 áp dụng tái cấu trúc.

Theo ông Châu, nguyên nhân để tin vào phân khúc cuối năm khởi sắc là do thời gian vừa qua các công ty kinh doanh nhà đất đã tự điều chỉnh cơ cấu làm việc, đưa ra chiến lược thích hợp có tình hình phân khúc; ưu tiên đầu tư các dự án có địa điểm tốt, hạ tầng giao thông thuận lợi; hướng mạnh vào phân khúc rẻ tiền, có mức giá thích hợp có nhu cầu phân khúc.

Hiện nay, các công ty nhà đất tiếp tục thực hiện nhiều chương trình, dự án của TPHCM như xây lại chung cư cũ, chương trình tái an cư và chỉnh trang nhà ven kênh rạch; thi công thành thị thông minh ở quận 2, quận 9 và Thủ Đức nên sẽ có thêm nhiều dự án mới xuất hiện.

Một nguyên nhân nữa khiến ông Châu tin rằng phân khúc nhà đất tiếp tục đà tăng trưởng ổn định là nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào phân khúc nhà đất đang có xu thế tăng. Trong năm tháng đầu năm 2018, vốn FDI vào nhà đất đạt 216,3 triệu đô la Mỹ. Dòng vốn FDI này đa số đến từ các quốc gia châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc và Mỹ… Cùng có đó, đa số nguồn kiều hối gửi về nước vào dịp cuối năm cũng có thể được đầu tư vào phân khúc nhà đất.

Về nguồn vốn thi công các dự án, khi vốn từ ngân hàng đang bị siết lại, nhiều công ty nhà đất tìm cách huy động vốn thông qua sàn chứng khoán. Năm tháng đầu năm 2018, đã có 4 công ty lên sàn và từ nay đến cuối năm sẽ có thêm nhiều công ty nhà đất lên sàn chứng khoán. Đây là hướng đi thích hợp, tạo điều kiện thuận lợi huy động vốn trong và ngoài nước cho các công ty nhà đất, giảm dần sự tùy thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng. Vì thế, vẫn có nhiều dự án mới được đưa ra phân khúc.

Trong khi Hiệp hội Bất động sản TPHCM dự đoán phân khúc tiếp tục đà tăng trưởng ổn định thì theo dự đoán của DKRA Vietnam, trong sáu tháng cuối năm, phân khúc đất nền vẫn sẽ là kênh đầu tư được nhiều người chọn lọc. Ở phân khúc căn hộ cao tầng, nguồn cung có thể sẽ giảm trong thời gian tới, dao động ở mức 7.000 – 8.000 căn. Căn hộ hạng A và khu Đông vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung phân khúc các tháng thứ hai. Cùng có đó, nguồn cung nhà phố/biệt thự cũng có dấu hiệu sụt giảm.

Để phân khúc nhà đất TPHCM phát triển ổn định, Hiệp hội Bất động sản TPHCM kiến nghị cơ quan tính năng sửa đổi, bổ sung các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh nhà đất, Luật Xây dựng… theo hướng kiến tạo môi trường đầu tư, kinh doanh nhà đất minh bạch, thông thoáng, bình đẳng.

Trong đó, trọng tâm là sửa đổi, bổ sung, đã đi vào làm việc cơ chế, chính sách phân phối hàng về thu tiền sử dụng đất vừa chắc chắn qui định giá đất thích hợp có giá phân khúc, vừa thích hợp có khả năng tài chính của cá nhân, hộ gia đình. Và quan trọng nhất là không để tiền sử dụng đất là gánh nặng của công ty mà cuối cộng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.


Goldenpeninsula.com – Theo TBKTSG

Các khách hàng đang xem chuyên mục Blog Goldenpeninsula.com

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm