TP.HCM muốn bồi thường đất theo thị trường: Lo thổi giá?

Nếu giá phân khúc không minh bạch hoặc đã bị 1 số nhà đầu cơ bất động sản thổi lên, thì nguy cơ gây khó, gây thiệt cho Nhà nước rất lớn.

TP.HCM kiến nghị bồi thường đất theo giá phân khúc.

Nguy cơ mất nhiều hơn

Liên quan tới đề nghị sử dụng tài liệu chuyển nhượng phân khúc thực sự làm cơ sở xác định giá đất để tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM, GS.TS Đặng Đình Đào, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Phát triển, ĐH KTQD Hà Nội phân tách cao chủ trương trên và cho rằng đề xuất của TP.HCM cần được ủng hộ.

Nhiều nhà đầu tư chạy trước, gom đất trước khi hình thành dự án. Ảnh: Báo giao thông

GS Đặng Đình Đào cho rằng, nếu TP.HCM quyết tâm thực hiện được chủ trương trên, cộng có đó, đưa quỹ đất được thu hồi ra đấu giá lấy tiền phục vụ công tác đền bù GPMB là rất tốt, cần được ủng hộ.

Tuy nhiên, ông lưu ý, trong quá trình thực hiện phải xác định rõ ràng lý do, xuất xứ, thuộc quyền có của người dân để xác định mức giá đền bù.

“Không thể đòi hỏi Nhà nước phải đền bù cho các khu đất lấn chiếm, đất nhảy dù theo đơn giá phân khúc được. Như vậy, ở đó là đề nghị sự minh bạch, rõ ràng từ cả hai phía là người dân và phía cơ quan quản lý nhà nước thì mới thực hiện được”, GS Đặng Đình Đào nhấn mạnh.

Phân tích rõ hơn, 1 vị PGS Khoa Bất động sản và Kinh tế Tài nguyên – Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, đền bù theo giá phân khúc là đề nghị thích hợp thực tại.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng, về mặt khoa học đó là đề xuất hay song, về mặt tổ chức thực hiện cần phải lưu ý rất nhiều vấn đề. Đầu tiên phải xác định giá đất đó là giá quyền sử dụng đất hay là giá đất. Tiếp theo, xác định giá đất đó vào mục đích gì? Nếu xác định giá đất để thế chấp, cho vay thì không cần phải chính xác lắm. Nhưng, nếu xác định giá đất để bồi thường cho người dân thì buộc phải mua theo giá phân khúc. Thu hồi đất nơi này phải để cho người dân mua được đất nơi khác.

Trong trường hợp này, vị chuyên gia cho rằng, biện pháp thực hiện và mục đích thu hồi đất có vai trò rất quan trọng, là căn cứ xác định “giá phân khúc” thích hợp khi đưa ra mức giá đền bù cho người dân.

“Nếu giá phân khúc đó không minh bạch hoặc đã bị 1 số nhà đầu cơ bất động sản thổi lên thì việc lấy giá phân khúc để bồi thường cho người dân lại rất mông lung, khó xác định, thậm chí có nguy cơ gây thiệt hại rất lớn cho Nhà nước”, vị chuyên gia chỉ rõ.

Chỉ rõ mấy khả năng, vị PGS đánh giá:

Thứ nhất, nếu khu đất được thu hồi nhằm thi công 1 số công trình công cộng thì mức giá bồi thường sẽ được thực hiện theo quy định của Nhà nước. Ở trường hợp này, không có gì phải bàn cãi.

Thứ hai, nếu khu đất sau khi thu hồi lại được quy hoạch dành để thi công 1 số công trình cao tầng, trọng điểm thương mại, thì cần phải làm rõ mấy vấn đề sau.

Trước hết, phải xem 1 số vận hành thu hồi và vận hành đấu giá khu đất đó được thực hiện như thế nào? Có bảo đảm tính công khai, minh bạch hay không? Đất thu hồi sẽ được đưa ra đấu giá hay lại sử dụng làm nguồn đối ứng, quy đổi ngang giá cho nhà đầu tư?

Đối có trường hợp này, nếu thực hiện không tốt, có thể người dân sẽ được hưởng lợi hơn 1 chút từ mức giá đền bù cao hơn nhưng, nguy cơ Nhà nước sẽ bị mất nhiều hơn do phải dùng quỹ đất lớn hơn để quy đổi.

“Tôi lấy ví dụ: trước đó Nhà nước thu hồi khu đất A, người dân chỉ được hưởng 1 số tiền bồi thường là con số B. Bây giờ, nhà nước thu hồi khu đất A và được chi trả mức bồi thường theo giá phân khúc, người dân sẽ có được số tiền bằng con số B + 1 + 2 + 3…+ n. Người dân lợi.

Tuy nhiên, khi mức bồi thường cho người dân cao lên, đồng nghĩa có việc tổng vốn đầu tư cũng sẽ bị đẩy lên, quỹ đất sử dụng để đổi cho nhà đầu tư cũng phải lớn hơn.

Như vậy, nguy cơ từ việc chỉ sử dụng 1 quỹ sẽ phải tăng lên thành hai, ba, thậm chí còn nhiều hơn để đổi cho nhà đầu tư là hoàn toàn có thể xảy ra.

Vấn đề này không còn là cảnh báo, thực tại các bất cập, sai phạm trong thực hiện chủ trương đổi đất lấy hạ tầng đã có nhiều kẽ hở, dễ gây nhập nhèm, thất thoát, bởi thế, nếu thực hiện không tốt, Nhà nước có thể sẽ mất thêm nhiều tài nguyên nữa để đổi cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án.

Để hạn chế bất cập trên, tôi cho rằng, khi thực hiện việc xác định mức giá bồi thường theo giá phân khúc thì song song có đó cũng cần phải xác định cơ chế giao đất theo đúng tiêu chuẩn phân khúc. Thu hồi đất, tổ chức đấu thầu tranh đua, không giao chỉ định cho bất cứ 1 nhà đầu tư nào”, vị PGS chỉ rõ.

Dễ bị đầu cơ, thổi giá

Vấn đề thứ hai vị chuyên gia lưu ý là hiện trạng đầu cơ, thổi giá đất để nhận bồi thường.

Ông cho hay, ở Việt Nam luôn có hiện trạng dự án chưa hình thành, 1 số nhà đầu tư đã biết trước tài liệu, gom mua và đầu cơ đất. Vì thế, khi có tài liệu 1 dự án hay 1 con các con phố sẽ đi qua khu đất nào, tức thì giá khu đất đó sẽ bị đẩy lên cao hơn gấp 5, thậm chí gấp 10 lần giá thực tại.

Như vậy, trong trường hợp này, việc xác định giá phân khúc để bồi thường cho người dân cũng gặp nhiều gặp khó.

Hơn nữa, người dân chưa chắc đã được lợi do nhà đầu tư đã gom đất từ trước, tự đẩy giá lên, thiết lập giá phân khúc mới và hưởng lợi. Cuối cộng, chỉ nhà đầu tư lợi, Nhà nước và người dân đều thiệt.

Do đó, biện pháp thực hiện là rất quan trọng khi đưa ra đề xuất trên.

Goldenpeninsula.com – Theo Đất Việt

Các khách hàng đang xem chuyên mục Blog Goldenpeninsula.com

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm