TP.HCM, mới chỉ 10-15% nhu cầu nhà ở được đáp ứng

Giá nhà đất ở TP.HCM tăng mạnh trong vài năm trở lại đây, thậm chí 1 số nơi đã xảy ra cơn sốt giá, nhưng cũng không có gì quá bất thường. Đó là nhận định của số đông một số nhà quản lý, chuyên gia ở 1 hội thảo về nỗi lo chu kỳ khủng hoảng và thời cơ đầu tư BDS diễn ra cuối tuần qua ở TP.HCM.



Một lượng lớn đất nông nghiệp bạc màu sẽ được TP.HCM chuyển đổi mục đích sử dụng

Cầu còn quá lớn

Trong nhiều năm qua, độc đáo là trong 2 năm trở lại đây, phân khúc BDS TP.HCM đã có sự phát triển khá mạnh cả về thanh khoản lẫn giá cả. Thực tế này đã làm dấy lên các cảnh báo cho rằng, phân khúc đang có dấu hiệu sốt ảo, nguy cơ bong bóng và xét ở góc độ quy luật chu kỳ 10 năm sau thời kỳ khủng hoảng BDS diễn ra từ năm 2008, phân khúc BDS GĐ này đang đứng trước nguy cơ về nỗi lo khủng hoảng lặp lại. Tuy nhiên, theo phân tích của một số chuyên gia, nhìn từ nhiều góc độ, sự phát triển của phân khúc vẫn nằm trong giới hạn lẽ thường.

Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Đại Phúc, nhà ở là nhu cầu thiết yếu của người dân và vẫn tăng đều mỗi năm. Không có khái niệm bong bóng hay khủng hoảng hay đâyng băng, mà chỉ có trầm lắng so có trước.

“Là 1 thành phố đông dân nhất cả nước, dân số cơ học ở TP.HCM hiện đã ở mức 13 triệu người, nhu cầu nhà ở, độc đáo là có giới trẻ lập nghiệp không ngừng tăng thêm. Trong khi nguồn cung GĐ này luôn thiếu, mới cung cấp dao động 10 – 15% nhu cầu”, bà Hương nhận định và cho rằng, vấn đề lớn nhất của phân khúc khi này là làm thế nào để tạo ra được dòng sản phẩm cung cấp đúng nhu cầu thật.

Theo bà Hương, thời gian qua trên phân khúc đã có sự một sốh tân về cơ cấu sản phẩm nhưng số đông một số dự án vẫn tập trung ở một số thành phố lớn. Doanh nghiệp muốn làm sản phẩm có giá vừa phải nhưng đầu vào không hạ được thì đầu ra khó hạ, từ đây dao động một sốh cung – cầu càng ngày càng xa.

Tương tự, theo ông Trần Tựu, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, khai niệm chu kỳ của phân khúc cũng chỉ có tính tương đối, còn thực ở phân khúc phải xét đến một số bối cảnh cụ thể. Tại TP.HCM, hiện có khá nhiều nhân tố để có thể khẳng định rằng phân khúc khó xảy ra khủng hoảng, bởi phân khúc GĐ này khác xa so có một sốh đây 10 năm.

Các thành viên tham dự phân khúc, từ nhà phát triển dự án đến nhà môi giới và KH đều chuyên nghiệp hơn, một số dự án được phát triển bài bản hơn. Chẳng hạn, có Hưng Thịnh, chiến lược phát triển một số dự án bao giờ cũng chủ động về nguồn vốn và vẫn tập trung vào phân khúc trung bình, chắc chắn cho nhà đầu tư, cho KH có thời cơ tiếp cận và có nhà tiện lợi.

Sức cầu BDS từ giới trẻ là rất lớn

“Khủng hoảng cục bộ ở phân khúc đất nền, độc đáo là có đất nền có nhân tố đầu cơ, chưa chắc chắn một số nhân tố về hạ tầng dịch vụ, hạ tầng xã hội là có như sốt cục bộ ở một số đặc khu, một số địa phương giá đất nền tăng sốt. Tuy nhiên, cũng không quá lo lắng khi chính sách phân phối hàng kiểm soát được thực hiện kịp thời, mật độ cho vay đối có BDS cũng ở mức vừa phải nên sức ép trả nợ ngân hàng, phân phối không ai mua… dẫn đến phân khúc đi xuống là không có”, ông Tựu cho hay và nhận xét thêm, thời điểm này chính sách phân phối hàng điều hành kinh tế vĩ mô ổn định, thận trọng đã tạo điều kiện cho ngành BDS phát triển bền vững hơn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trên phân khúc BDS thời gian qua có hai phân khúc điển hình tạo nên cơn sốt, đây là đất nền và condotel, trong đây giá đất nền còn “nóng” hơn trong năm 2017. Tuy nhiên, đây chỉ là cơn sốt có tính cục bộ, GĐ này cơn sốt ảo đất nền về căn bản được kiểm soát, kể cả ở một số đặc khu hay khu vùng ven của TP.HCM. Còn có phân khúc căn hộ cao tầng, phân khúc được phân tích là chủ đạo của phân khúc vẫn phát triển lẽ thường và khá ổn định.

Gia tăng quỹ đất nhà ở để cung cấp nhu cầu

Theo ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và phân khúc BDS, Sở Xây dựng TP.HCM, nguồn cung nhà ở nhìn chung trong nửa đầu năm nay đều thấp hơn so có cộng kỳ năm trước.

Cụ thể, có gần 4.000 căn nhà đẳng cấp so có gần 5.200 căn nhà đẳng cấp trong cộng kỳ năm trước; nhà ở phân khúc trung cấp là 3.700 căn so có hơn 5.000 căn cộng kỳ năm trước và nhà ở phân khúc giá rẻ là 1.914 căn so có năm ngoái là 6.200 căn. Do đây, có thể nhận định rằng, phân khúc vẫn tương đối ổn định.

Việc sốt đất nền diễn ra ở một số quận, huyện ven đô như quận 9, Thủ Đức… chủ yếu do hạ tầng giao thông phát triển mạnh. Các dự án được dần đã đi vào làm việc như tuyến metro, xa lộ Long Thành Dầu Giây, Sân bay Long Thành, cầu Cát Lái, một số tuyến các con phố vành đai hay mở rộng Quốc lộ 13…

“Giá trị BDS sẽ tăng theo thời gian, theo công đoạn dự án và đã đi vào làm việc cơ sở hạ tầng là thích hợp nhưng mức độ tăng vừa phải ở 5% trở lại. Còn tăng quá mạnh thì kêu sốt ảo là đúng”, ông Sơn nói và cho rằng, bối cảnh GĐ này rất khó xảy ra bong bóng BDS. Bởi nguồn cung nhà ở ra phân khúc đã sụt giảm trong khi nhu cầu nhà ở vẫn luôn rất cao.

Chia sẻ về việc làm thế nào để rút ngắn dao động một sốh cung – cầu nhà ở trên địa bàn TP.HCM, ông Huỳnh Thái Ngọc, Phó trưởng phòng Kế hoạch, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, Chính phủ đã có Nghị quyết số 80 phê duyệt kế hoạch sử dụng đất TP.HCM đến năm 2020.

Theo đây, 1 số chỉ tiêu sử dụng đất của Thành phố sẽ có các bước phát triển nhảy vọt khi cho phép chuyển hơn 26.000 ha đất nông nghiệp thành phi nông nghiệp. Trong đây, vượt trội là đất khu công nghiệp dao động 3.500 ha sẽ tăng lên 6.000 ha, đất ở sẽ tăng đến 7.321 ha, trong khi GĐ 2010 – 2015 chỉ dao động 3.000 ha. Đất ở thành phố sẽ chiếm mật độ lớn, dao động 4.500 ha và còn lại là đất ở nông thôn.

Việc TP.HCM mạnh dạn cho chuyển đổi sử dụng đất sẽ giúp đạt được nhiều mục tiêu như an sinh xã hội ở một số quận ven ngoại thành, tránh hiện trạng thi công trái phép xảy ra trong thời gian trước. Bên cạnh đây, 1 số thủ tục hành chính liên quan về đất đai, thi công cũng đã rút ngắn. Chẳng hạn, thủ tục đăng ký quyền có nhà gắn liền có đất chỉ còn 15 ngày so có thời gian 57 ngày trước đây, góp phần nhanh đưa sản phẩm vào phân khúc hay tạo điều kiện tốt nhất cho làm việc giao dịch.

Về phía Ngân hàng Nhà nước, ông Nguyễn Đức Lệnh, Trưởng phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước TP.HCM cho biết, tốc độ tăng trưởng tín dụng 6 tháng đầu năm trên địa bàn thành phố đạt 7,5%, trong khi cả nước tăng 7,8%.

Trong đây, cơ cấu tín dụng trung dài hạn chiếm 53%, còn lại là cho vay ngắn hạn. Dư nợ cho vay BDS của một số ngân hàng trên địa bàn chiếm 10% tổng tín dụng, trong khi cả nước mật độ này chiếm từ 7-8%.

Đây là mật độ nằm trong ngưỡng an toàn theo phân tích của nhiều chuyên gia. Trong thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện giảm tăng trưởng tín dụng nhưng căn bản vẫn hỗ trợ nền kinh tế phát triển. Việc khuyến nghị một số ngân hàng kiểm soát tín dụng vào BDS không các giúp ngân hàng phát triển bền vững mà cả phân khúc BDS cũng ổn định hơn.

Goldenpeninsula.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Các KH đang xem chuyên mục Blog Goldenpeninsula.com

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm