Thị trường văn phòng cho thuê khởi sắc nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro

Thị trường văn phòng cho thuê đang phát triển thiếu bền vững, đặc trưng ở phân khúc văn phòng cho thuê giá rẻ và trung bình.

Thị trường văn phòng cho thuê khởi sắc nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ảnh minh họa: TTXVN

Năm 2017 đánh dấu tình hình phân khúc văn phòng cho thuê ở đô thị Hồ Chí Minh có nhiều khởi sắc, không còn hiện trạng thiếu hụt nguồn cung như những năm trước, bởi nguồn cung tăng đáng kể và công suất cho thuê toàn phân khúc vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, 1 số chuyên gia trong lĩnh vực nhà đất nhìn nhận, phân khúc văn phòng cho thuê đang phát triển thiếu bền vững, đặc trưng ở phân khúc văn phòng cho thuê giá rẻ và trung bình.

Theo tài liệu ra mắt từ 1 số công ty chuyên khảo sát tình hình phân khúc nhà đất, phân khúc văn phòng cho thuê ở đô thị Hồ Chí Minh hiện đang là điểm sáng lôi kéo sự quan tâm của những nhà đầu tư nhờ vào công suất khai thác và giá thuê tăng cao trong năm 2017.

Có thể dẫn chứng báo cáo phân khúc nhà đất đô thị Hồ Chí Minh của tập đoàn JLL ra mắt ngày 5/1 vừa qua, tính hết năm 2017, tổng qui mô sàn văn phòng cho thuê trên địa bàn đô thị Hồ Chí Minh đạt dao động 1,9 triệu m2, tăng gần 159.000 m2 so có năm 2016 do có sự gia nhập phân khúc của 2 tòa nhà hạng A, 3 tòa nhà hạng B và 5 tòa nhà hạng C.

Mặc dù có sự bổ sung thêm qui mô sàn nói trên, nhưng công suất cho thuê toàn phân khúc vẫn duy trì ở mức cao. Cụ thể, mật độ lấp đầy của văn phòng hạng A chiếm gần 92%, hạng B hơn 96% và hạng C hơn 97%. Điều đáng lưu ý, những tòa nhà văn phòng vừa mới đi vào làm việc trong năm 2017 được lấp đầy khá mau chóng.

Hiện giá thuê trung bình văn phòng hạng A đạt dao động 40,3 USD – tương đương 900.000 đồng/m2/tháng, tăng 1,2% chênh lệch theo quý và tăng 1,9% so có cộng kỳ năm 2016. Còn đối có giá thuê trung bình của văn phòng hạng C, B lần lượt từ 15,3 – 22,6 USD – tương đương hơn 300.000 đồng đến 500.000 đồng/m2/tháng và cũng tăng cao hơn so có trước đây.

Nguyên nhân chính là do kinh tế trong nước bình phục tốt, cộng nguồn vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam và sự ra đời nhiều công ty đã càng làm tăng mau chóng nhu cầu thuê văn phòng.

Cụ thể, theo Tập đoàn Savills Việt Nam, bên cạnh nguồn khách chủ lực từ khu vực F.I.R.E (Tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và nhà đất), những yếu tố mới về nguồn cầu cũng xuất hiện trên phân khúc trong năm 2017 như lĩnh vực công nghệ, thương mại điện tử đang phát triển mau chóng ở Việt Nam, sử dụng 1 lực lượng to lớn động và nhu cầu sàn làm việc. Đây cũng chính là nhóm ngành có nhu cầu văn phòng làm việc tăng ấn tượng nhất trong hai năm trở lại đây.

Về tiên đoán phân khúc năm 2018, không chỉ tiên đoán của JLL, những công ty chuyên nghiên cứu kỹ phân khúc khác như Savills, Cushman & Wakefield, cho rằng tiên đoán công suất làm việc phân khúc sẽ vẫn tiếp tục đứng ở mức cao và giá thuê sẽ trong xu hướng tăng lên do sức ép từ nguồn cầu. Trong đây, theo tiên đoán của Cushman & Wakefield, giá thuê văn phòng hạng A ở đô thị Hồ Chí Minh có nơi được tiên đoán tăng đến 20% trong năm 2018.

Bởi trong năm 2018, phân khúc văn phòng cho thuê ở đô thị Hồ Chí Minh sẽ không đâyn nhận thêm tòa nhà hạng A mới đã đi vào hoạt động, mà sẽ có thêm 1 tòa nhà hạng B và 4 tòa nhà hạng C đi vào làm việc, cung cấp thêm 50.000 m2 qui mô sàn.

Theo những chuyên gia trong lĩnh vực nhà đất, về cơ cấu tăng nguồn cung của 3 loại văn phòng cho thuê gồm hàng A, B, C thì loại văn phòng hạng C tăng mạnh nhất. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội nhà đất đô thị Hồ Chí Minh đánh giá, nguồn gốc tăng lên mạnh nguồn cung, nhất là nguồn cung hạng C là do sự ra đời của những công ty vừa và nhỏ, nhất là những công ty khởi nghiệp đang được Chính phủ ban hành những chính sách bán hàng khuyến khích phát triển mạnh.

Bên cạnh đây, theo ông Nguyễn Văn Lợi, Tổng giám đốc Sàn nhà đất cho thuê Asian Leasing, lực hút lợi nhuận từ phân khúc văn phòng cho thuê cũng khiến nhiều văn phòng cho thuê hạng D xuất hiện nhiều hơn.

Đây là dạng nhà ở cải tạo lại, xây thêm tầng để làm văn phòng, hay nhà đầu tư có qui mô đất nhỏ đầu tư xây mới. Như căn nhà mặt các con phố ở số 130, các con phố Khánh Hội, phường 6, quận 4, đô thị Hồ Chí Minh có qui mô 6x18m được chuyển thành tòa nhà văn phòng cho thuê có 6 tầng là dẫn chứng cụ thể.

Đồng thời, việc phân khúc nhà đất đô thị Hồ Chí Minh nhìn chung, phân khúc phân khúc văn phòng cho thuê nói riêng có dấu hiệu khả quan cũng khiến tăng lên mạnh số lượng công ty trong lĩnh vực nhà đất trong năm 2017. Theo báo cáo của Hiệp hội nhà đất đô thị Hồ Chí Minh, chỉ tính 10 tháng năm 2017, cả nước có hơn 105.000 công ty thành lập mới. Riêng đô thị có hơn 33.800 công ty được thành lập, trong đây, có hơn 2.000 công ty nhà đất có tổng vốn đăng ký là hơn 191.300 tỷ đồng, nâng tổng số công ty nhà đất lên đến 6.438 công ty.

Theo ông Nguyễn Văn Lợi, nhiều công ty mới bước chân vào lĩnh vực nhà đất thường chọn lọc phân khúc thấp để đầu tư có mục tiêu cắt giảm thiệt hại khi gặp rủi ro, nhưng có 1 nguồn gốc quan trọng là những công ty chờ đợi nguồn quỹ đất đủ điều kiện phát triển văn phòng cho thuê hạng A, B vì giai đoạn này khá khan hiếm.

Do vậy, lượng cung ở phân khúc văn phòng hạng C, D sẽ tiếp tục tăng mạnh trong những năm tới và nếu thiếu sự kiểm soát của nhà nước sẽ khiến hiện trạng mất cân đối cung – cầu có thể xuất hiện trong tương lai khiến cho phân khúc văn phòng cho thuê phát triển thiếu bền vững.

“Khi nguồn cung càng ngày càng tăng hơn cầu hoặc vì nguồn gốc nào đây nhu cầu giảm sút thì hiện trạng tranh giành sẽ càng gay gắt hơn, những công ty văn phòng cho thuê phải tăng cường sử dụng lực lượng môi giới, làm tăng kinh phí đầu tư.

Ngoài ra có khả năng phân khúc sẽ còn bị méo mó do vẫn còn tồn ở hiện trạng môi giới thiếu chuyên nghiệp, đưa tài liệu thiếu chính xác, không đúng sự thật. Hiện nhu cầu dịch vụ môi giới trong lĩnh vực cho thuê đã có dấu hiệu tăng lên. Tôi kiến nghị nhà nước cần phải có giải pháp chấn chỉnh để phân khúc được phát triển ổn định”, ông Nguyễn Văn Lợi khẳng định.

Vấn đề mà ông Nguyễn Văn Lợi lo ngại cũng được đặt trong bối cảnh giai đoạn này những căn hộ chung cư văn phòng khách sạn (office-tel) đang phát triển rất mạnh. Mặc dù, đến nay vẫn còn nhiều lấn cấn về quy định pháp lý nhưng loại hình sản phẩm nhà đất này đã phát triển từ 3 năm qua và theo tài liệu từ Hiệp hội nhà đất đô thị Hồ Chí Minh đến nay đang có dấu hiệu cung vượt cầu. Rõ ràng, số lượng office-tel đang tồn ở chính là nguồn cung rất lớn cho phân khúc văn phòng cho thuê phân khúc thấp.

Theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, nếu có xảy ra mất cân đối cung – cầu thì hãy để phân khúc can thiệp và đây là vấn đề ở thì tương lai. Còn ngay thời điểm giai đoạn này, phân khúc phân khúc văn phòng cho thuê đạt kết quả rất khả quan, công suất khai thác rất tốt. Riêng văn phòng cho thuê phân khúc thấp chưa có dấu hiệu căng thẳng.

“Nhà nước đã can thiệp về mặt quy hoạch còn những chủ đầu tư phải tự biết và tính toán, tìm mọi nhữngh xử lý, nếu không lôi kéo được khánh hàng được nữa thì phải chịu lỗ. Rõ ràng bên cạnh hàng lang pháp lý thì phần còn lại là để phân khúc giải quyết toàn bộ”, ông Châu cho biết.

Đánh giá về số lượng công ty nhà đất tăng lên mạnh, trong đây có sự tăng lên đáng kể những công ty môi giới, ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận đây là dấu hiệu cho thấy phân khúc nhà đất đang được lôi kéo quan tâm đầu tư, khỏi nghiệp của xã hội.

Nhưng cũng đặt ra vấn đề về năng lực làm việc, tính chuyên nghiệp và những cơ quan quản lý nhà nước cần cực kỳ quan tâm công tác quản lý để phân khúc nhà đất phát triển lành mạnh, bền vững.


Goldenpeninsula.com – Theo BNEWS

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm