Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển theo chiều sâu

Thị trường BĐS TP.HCM đi qua nửa chặng các con phố của năm 2018 có sự phân hóa giữa các phân khúc. Theo giới chuyên môn, từ đây đến cuối năm, phân khúc sẽ bước vào 1 chu kỳ mới.

Đất nền sốt cao, căn hộ chung cư sụt giảm

Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), phân khúc căn hộ chung cư ở TP.HCM trong hơn 5 tháng đầu năm 2018 đã có thể hiện sụt giảm mạnh cả về nguồn cung mới và sức tiêu thụ so có cộng kỳ năm 2017.

Cụ thể, có loại hình căn hộ chung cư, 5 tháng đầu năm, phân khúc TP.HCM có 29 dự án đủ điều kiện huy động vốn đưa ra phân khúc, giảm 9,4% so có cộng kỳ năm 2017 (32 dự án). Tổng số căn nhà đưa ra phân khúc là 9.174 căn (gồm có 8.690 căn hộ chung cư chung cư và 484 căn nhà thấp tầng), giảm 44,5% so có cộng kỳ.

Trong tổng nguồn cung căn hộ chung cư, phân khúc căn hộ chung cư đẳng cấp có 3.828 căn, giảm 25,9% so có cộng kỳ năm 2017 (5.164 căn). Tuy nhiên, mật độ căn hộ chung cư đẳng cấp lại chiếm đến 41,8% phân khúc, tăng nhiều so có cộng kỳ năm 2017 (chỉ chiếm 31,3%).

Ngược lại, nguồn cung phân khúc căn hộ chung cư trung cấp lại giảm mạnh khi chỉ có 3.465 căn chào phân phối, giảm 32,6% so có cộng kỳ năm 2017 (5.136 căn). Nguồn cung căn hộ chung cư giá chấp nhận được chỉ có 1.881 căn, giảm mạnh đến 69,7% so có cộng kỳ. Tỷ lệ căn hộ chung cư giá chấp nhận được chỉ chiếm 20,5% tổng nguồn cung, giảm gần 50%.

Với phân khúc đất nền, trên địa bàn TP.HCM đã hình thành 1 cơn sốt ảo giá đất nền phân lô, tách thửa hợp pháp, kể cả phân lô đất nông nghiệp trái phép ở 1 số quận ven và huyện ngoại thành. Đỉnh điểm của sốt đất là vào tháng 5/2018 có tâm điểm là ở quận 9, nhưng GĐ này đã được kiểm soát và hạ nhiệt. Cơn sốt này chỉ xảy ra cục bộ ở phân khúc đất nền phân lô, còn phân khúc căn hộ chung cư chung cư không có hiện tượng sốt giá.

Theo các chuyên gia, sở dĩ phân khúc có sự phân hóa lớn giữa 2 phân khúc đất nền và căn hộ chung cư thời gian qua, chủ yếu xuất phát từ sự cố cháy Chung cư Carina Plaza (quận 8) đã ảnh hưởng mạnh đến tâm lý chung của phân khúc, trong đây có tình trạng xuất hiện làn sóng người có nhu cầu về nhà ở đã chuyển dòng tiền từ căn hộ chung cư sang đất nền.

Thị trường sẽ phát triển ổn định

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, thời gian qua, có ý kiến quan ngại về chu kỳ 10 năm lặp lại khủng hoảng của phân khúc BĐS, nhưng nhìn tổng thể phân khúc BĐS kể từ năm 2007, có thể thấy, có hai thời điểm phân khúc “bong bóng” (năm 2007 đầu 2008 và năm 2010: Biên độ cách nhau dao động 3 năm) và hai GĐ bị khủng hoảng đâyng băng (từ 2008-2009 và 2011-2013: Biên độ cách nhau cũng dao động 3 năm).

Từ cuối năm 2013 đến nay, phân khúc BĐS đã bình phục và đi vào chu kỳ tăng trưởng trở lại. Trong đây, năm 2015, phân khúc BĐS đã đạt mức tăng trưởng cao, năm 2016 có sự sụt giảm nhẹ, năm 2017 tăng trưởng nhẹ trở lại, mức tăng dao động 4,07% so có năm 2016. Tuy nhiê,n trong hơn 5 tháng đầu năm 2018, phân khúc đã có dấu hiệu sụt giảm rõ rệt so có cộng kỳ năm 2017 và không có khả năng xảy ra “bong bóng” BĐS trong năm 2018.

Một nguyên do nữa khiến phân khúc không có khả năng xảy ra “bong bóng” trong năm nay là do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều bí kíp về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, công cụ về tín dụng, công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả phân khúc BĐS ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”. Trong khi đây, chủ đầu tư, ngân hàng, nhà đầu tư thứ cấp và cả người tiêu dùng cũng đều thông minh hơn.

Tuy nhiên, để phân khúc phát triển bền vững hơn, theo ông Châu, cơ quan nhà nước cần quan tâm đến vấn đề còn có tình trạng lệch pha cung – cầu trong phân khúc BĐS đẳng cấp, phân khúc BĐS du lịch – nghỉ dưỡng (condotel) và vẫn còn hiện tượng sốt giá ảo đất nền, đất nông nghiệp ở 1 số khu vực.

Đồng thời, cũng đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đây có cả giới đầu cơ, đầu nậu, cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng, đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so có giá trị thực để trục lợi.

Ngoài ra, tình hình tranh chấp ở các chung cư tiếp tục diễn biến gay gắt, phức tạp, cần được kiểm soát và xử lý hiệu quả, kịp thời.

Dự báo phân khúc BĐS các tháng cuối năm 2018, theo ông Châu, phân khúc sẽ tiếp tục tăng trưởng, vẫn giữ được ổn định và sẽ không xảy ra “bong bóng”. Trong đây, phân khúc phân khúc căn hộ chung cư vừa túi tiền có 1 – 2 phòng ngủ, có giá phân phối trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của phân khúc BĐS.

Trong khi đây, phân khúc phân khúc đẳng cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để thích hợp có sức mua của phân khúc. Phân khúc phân khúc condotel, đất nền phân lô sẽ tiếp tục được kiểm soát và hạ nhiệt.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, thời gian tới đảm bảo phân khúc sẽ có các điều chỉnh. Cụ thể, nhu cầu ở thực vẫn ổn định và vẫn có xu hướng tăng, còn nhu cầu đầu cơ sẽ có sự điều chỉnh mạnh mẽ nhất, đặc thù có phân khúc đất nền. Trong khi đây, nhu cầu đầu tư lại có sự cân nhắc kỹ lưỡng và cẩn thận hơn khi chọn lọc “xuống tiền”.

“Các nhân tố chính chi phối đến phân khúc bao gồm các nhân tố vĩ mô, lượng cung và lượng cầu. Hiện nay, các nhân tố vĩ mô đang có kỳ vọng rất tốt trong năm 2018. Trong khi lượng cung có thể giảm từ nay đến cuối năm, còn lượng cầu đến từ nhu cầu ở thực vẫn tiếp tục ổn định, cầu đầu tư và đầu cơ sẽ điều chỉnh giảm. Do vậy, các sản phẩm BĐS cung cấp nhu cầu ở thực sẽ chiếm lợi thế từ giờ đến cuối năm, trong đây tâm điểm tạo sức hút bền vững trên phân khúc vẫn là dòng sản phẩm căn hộ chung cư có mức giá từ 1,5 – 2 tỷ đồng/căn hộ chung cư”, ông Phúc nhận định.

Goldenpeninsula.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Các quý khách đang xem chuyên mục Blog Goldenpeninsula.com

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm