Thị trường bất động sản: Nóng sốt theo từng tuyến đường

Trong những năm gần đấy, những dự án nhà đất luôn theo bước những dự án hạ tầng. Nhờ vậy mà nhiều dự án nhà đất được hưởng lợi khá lớn từ hạ tầng. Tuy nhiên, thời gian tới việc thắt chặt đầu tư hạ tầng theo hình thức BOT và BT có thể sẽ khiến nhà đất gặp khó.

Hạ tầng làm đến đâu dự án nhà đất đi theo đến đấy

Bất động sản TPHCM trong những năm qua luôn “ăn theo” hạ tầng giao thông. Ở khu vực nào hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh thì khu vực ấy sẽ có nhiều dự án nhà đất đi theo. Tại TPHCM phát triển nhanh và nóng nhất vẫn là ở khu vực phía Đông- Bắc của thành thị gồm những quận 2, 9, Thủ Đức do nơi đấy đã có nhiều dự án hạ tầng đã đưa vào khai thác như các con phố song hành cao tốc Hà Nội, các con phố Phạm Văn Đồng, đại lộ Đông – Tây, hầm Thủ Thiêm… Ở khu vực này hiện đã có nhiều dự án hạ tầng đang xây dựng hoặc đã được lên kế hoạch xây dựng như tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên); 1 số đoạn của các con phố vành đai 2, dự án mở rộng cao tốc Hà Nội.

Đáng chú tâm trong số này là dự án metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên), dự án hiện đã xây dựng xong phần đi trên cao và đang được lắp các con phố ray. Theo kế hoạch của TPHCM tuyến metro này sẽ đưa vào khai thác năm 2020, song cho đến nay nhiều dự án nhà đất đã đấyn đầu bằng việc xây những khu nhà cao tầng nằm cạnh ga metro để người dân tiện đi đến sau này.

Đối có các con phố vành đai 2 đoạn từ cầu Phú Hữu đến ngã tư Bình Thái và đoạn từ Bình Thái đến ngã tư Gò Dưa hiện cũng đang hoàn chỉnh báo cáo nghiên cứu kỹ khả thi để xây dựng trong GĐ từ nay đến năm 2020. Chính bởi thế, nhiều dự án nhà đất đã đấyn đầu dự án này khi có vô vàn dự án được xây dựng nằm cạnh ngay sát các con phố vành đai 2. Một dự án quan trọng khác là mở rộng cao tốc Hà Nội đoạn từ cầu vượt trạm 2 đến cầu Đồng Nai, dự án này hiện đang xây dựng và dự trù đến năm 2019 sẽ đã đi vào hoạt động. Với việc mở rộng lên 12 làn xe, nên việc kết nối khu vực quận 9, Thủ Đức có khu trọng điểm sẽ không còn gặp khó về giao thông nên những dự án nhà đất cũng ăn theo dự án này.

Ở khu vực phía Nam của thành thị gồm những quận 7, 8, Nhà Bè, Bình Chánh… 1 loạt những dự án hạ tầng cũng đang dự trù được xây dựng như nút giao thông Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ; cầu Nguyễn Khoái từ quận 7 qua quận 4; mở rộng các con phố Nguyễn Tất Thành quận 4; mở rộng các con phố trục Bắc – Nam kết nối khu vực trọng điểm có quận 4, quận 7 và Nhà Bè; tuyến metro số 4…

Những dự án trên đều đã có chủ trương chấp thuận đầu tư của chính quyền TPHCM và dự trù đầu tư trong GĐ từ 2017-2020. Riêng tuyến metro số 4, hiện chưa có kế hoạch thực hiện do chưa tìm kiếm được những nguồn vốn. Đây là những hạng mục giao thông mà sau khi đã đi vào hoạt động không chỉ giúp cải thiện tình hình giao thông trong nội bộ khu Nam Sài Gòn mà còn rút ngắn thời gian đi đến từ đấy về trọng điểm và khu vực kế bên.

Không đầu tư rầm rộ như ở khu vực Đông – Bắc và phía Nam ở khu vực Tây Bắc của thành thị gồm những quận huyện Tân Phú, Bình Tân, quận 12, huyện Hóc Môn, Củ Chi, phương án mở rộng quốc lộ 22 đã được chốt là mở rộng lên 60 mét, GĐ này dự án đang trong GĐ lập báo cáo nghiên cứu kỹ khả thi. Thế nhưng, nhiều dự án nhà đất đã đấyn đầu tuyến các con phố này khi xây dựng vô vàn dự án nhà ở dọc quốc lộ 22 qua quận 12 và huyện Hóc Môn.

Thông thường, những chủ đầu tư dự án nhà đất thường dựa vào kế hoạch triển khai những dự án hạ tầng giao thông để xây dựng những khu nhà ở. Chính vì vậy, khi hạ tầng được xây dựng thì những dự án nhà đất cũng sẽ kéo theo vì GĐ này tâm lý của người mua nhà thường chọn những khu vực giao thông thuận lợi ít bị kẹt xe. Do vậy, những dự án hình thành dọc những tuyến các con phố lớn luôn có lợi thế mỗi khi chào phân phối.

Sự phát triển của hạ tầng giao thông không chỉ giúp những dự án nhà đất ở TPHCM phát triển mà còn tạo ra sự kết nối vùng giúp phân khúc nhà đất những tỉnh kế bên như Đồng Nai, Bình Dương, Long An cũng phát triển mạnh. Ví dụ, kể từ khi tuyến các con phố Phạm Văn Đồng nối từ Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất về Quốc lộ 1A qua huyện Dĩ An (tỉnh Bình Dương) và đi thẳng về Biên Hòa (tỉnh Đồng Nai) được đưa vào sử dụng năm 2012, vô vàn dự án chung cư và nhà phố được xây dựng dọc theo tuyến các con phố này. Các dự án không chỉ nằm trên địa phận TPHCM mà còn trải đều trên cả địa phận tỉnh Bình Dương. Do tuyến các con phố Phạm Văn Đồng có đến 12 làn xe việc đi đến từ sân bay về Bình Dương và Đồng Nai rất thuận lợi nên giá phân phối những căn hộ cao tầng ở cũng gần ngang bằng có giá ở quận Thủ Đức, TPHCM.

Ở khu vực phía Tây TPHCM nối có huyện Đức Hòa (tỉnh Long An) phân khúc nhà đất cũng nhộn nhịp hẳn nhờ vào tài liệu những tuyến các con phố khu vực này được mở rộng. Một loạt những dự án nằm sát TPHCM đã được những công ty ồ ạt mở phân phối vào cuối năm 2016. Đặc biệt, những dự án mở phân phối đều trình làng là giáp TPHCM và di chuyển chỉ dao động 30 phút chạy xe máy. Do đấy, người dân từ TPHCM về đấy mua sinh sống cũng tăng lên. Việc phát triển giao thông kết nối đang tạo ra 1 đà phát triển cho phân khúc nhà đất TPHCM và những những tỉnh kế bên hưởng lợi. Đặc biệt, hạ tầng giao thông kết nối đã tạo ra 1 liên kết vùng.

Có thể thấy, ở đâu hạ tầng giao thông ổn định, hay xuất hiện những dự án giao thông mới, thì ngay tức khắc phân khúc nhà đất nơi đấy phát triển mạnh. Chính vì vậy, khi TPHCM phát triển đồng bộ hạ tầng giao thông ở những phân khu, thì phân khúc nhà đất ở đấy cũng phát triển tốt hơn.

Điều này thấy rõ nhất ở khu vực Nhơn Trạch của tỉnh Đồng Nai và huyện Cần Giờ. Sau khi Chính phủ chấp nhận cho TPHCM xây dựng cầu Cát Lái nối TPHCM có Nhơn Trạch, ngay lập tức đất nền của huyện Nhơn Trạch tăng giá, phân khúc sôi động, những khu thành thị bắt đầu mọc lên. Tương tự là dự án cầu Cần Giờ nối giữa huyện Nhà Bè và Cần Giờ được Chính phủ chấp nhận cho xây dựng thì phân khúc nhà đất ở Cần Giờ cũng nhộn nhịp và giá đất thậm chí còn sốt, cho dù, dự án xây cầu phải 2 năm nữa mới thực hiện.

Đối có những dự án nhà đất nằm giáp có địa phận TPHCM, thường dựa vào sự phát triển của hạ tầng, đấy là lợi thế mà những công ty nhà đất luôn biết tận dụng. Dự kiến vào năm 2018, các con phố vành đai 3 sẽ bắt đầu làm đoạn Tân Vạn – Nhơn Trạch được kỳ vọng để giúp nhà đất vùng ven TPHCM khởi sắc hơn. Đường vành đai 3, TPHCM kết nối 4 tỉnh là TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, sau khi đã đi vào hoạt động tất cả sẽ trở thành tuyến các con phố khép kín vòng tròn bao bọc lấy TPHCM. Khi đấy, những dự án nhà đất sẽ phát triển mạnh ở vùng ven và tạo điều kiện giãn dân ra khu vực xung quanh.

Trong tương lai việc đầu tư thêm các con phố vành đai 4, sẽ góp phần đã đi vào hoạt động kết nối giao thông từ TPHCM về Long An. Hiện ở, đoạn Bến Lức – Hiệp Phước đang được lập dự án.

Thắt lại đầu tư hạ tầng BOT, BT nhà đất có thể sẽ gặp khó

Nếu như trước đấy, dự án nhà đất đi trước rồi hạ tầng theo sau, tuy nhiên giờ đấy tình thế đã đảo ngược khi hạ tầng đi trước nhà đất theo sau. Cú hích từ hạ tầng luôn kéo theo sự gia nhập phân khúc của rất nhiều dự án nhà đất.

Làn sóng những nhà đầu tư lớn tham dự vào những dự án đổi đất lấy hạ tầng càng ngày càng nhiều ở TPHCM. Có thể kể đến những dự án đổi đất lấy hạ tầng ở khu thành thị Thủ Thiêm hay 1 số dự án dọc sông Sài Gòn. Phần lớn những phần đất đổi được đều được những nhà đầu tư xây những khu thành thị, nhà ở.

Ông Bùi Xuân Cường, Giám đốc Sở Giao thông Vận tải TPHCM cho biết, khi thành thị đầu tư những tuyến các con phố vành đai sẽ kéo theo việc hình thành những dự án nhà ở về vùng ven từ đấy sẽ giúp giảm tỷ lệ ở khu trọng điểm, từ đấy giúp giảm kẹt xe, ngập nước.

Có thể thấy có nguồn vốn ngân sách hạn chế, hình thức đầu tư hạ tầng theo dạng BOT, BT vẫn là chủ yếu trong những năm tới. Tuy nhiên, trước những bất cập của hình thức đầu tư BT và BOT, thời gian tới đầu tư theo 2 hình thức này sẽ bị xiết lại.

Đánh giá về 2 hình thức đầu tư này, chuyên gia giao thông Phạm Sanh cho rằng, sắp tới đầu tư theo hình thức BT và BOT sẽ không còn “dễ ăn” như trước. Nếu như trước đấy cả dự án BOT và BT đều chỉ định thầu nên giá trị đầu tư của tuyến các con phố cũng như giá trị của khu đất đổi cho nhà đầu tư tính chưa sát thực ở, gây thất thoát cho ngân sách nhà nước. Việc TPHCM tuyên bố những dự án BT, BOT về sau sẽ được có đấu thầu công khai, khi đấy tổng mức đầu tư mới được tính đúng, tính đủ và mới là giá trị thực của con các con phố.

Những bật cập trong những dự án BOT, BT giao thông đang càng ngày càng lộ ra 1 nhữngh rõ nét đã cho thấy trong GĐ trước đấy là mảng đầu tư béo bở có những nhà đầu tư. Nhưng thời kỳ có nhiều nhà đầu tư nhảy vào dự án BOT, BT giao thông để chia phần miếng phân phốih ngon dường như đang qua đi. Trên phạm vi cả nước, trong hơn 1 năm qua đã không có thêm bất kỳ 1 dự án BOT giao thông mới nào được đề xuất. Và có xu hướng xiết chặt nhằm xử lý những bất cập, tránh thất thoát cho nhà nước cũng như thiệt hại cho người dân, những lợi ích mà nhà đầu tư nhận được chắn chắn không còn được như trước, nên động lực đầu tư vào dự án BOT giao thông sẽ tiếp tục sụt giảm trong những năm thứ hai.

Tương tự, có những dự án BT cũng vậy, 1 khi TPHCM xiết lại để hướng tới tính đúng giá trị đất thảo luận theo giá phân khúc và kinh phí đầu tư các con phố được tính theo giá trị thật, sẽ không còn nhiều nhà đầu tư mặn mà có hình thức đầu tư này nữa.

Tình hình đấy không khó để dự báo tốc độ hình thành những công trình cầu, các con phố mới trong những năm tới sẽ chậm lại nhiều và dĩ nhiên phân khúc nhà đất cũng sẽ phải hạ nhiệt theo.


Goldenpeninsula.com – Theo TBKTSG

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm