Thị trường bất động sản: Không bi quan nhưng đừng quá tô hồng

Bức tranh phân khúc nhà đất cả năm 2017 đã được 1 vài doanh nghiệp giải đáp “khóa sổ” bằng các con số khá ấn tượng. Trong khi thực ở, có vẻ ít màu hồng hơn. Hầu hết 1 vài chuyên gia, Doanh nghiệp nhà đất đều đồng tình rằng “không bi quan nhưng đừng quá tô hồng” phân khúc nhà đất để có bước đi thực chất hơn vào năm nay.

Khách hàng xem xét tài liệu mở phân phối 1 dự án nhà ở ở Hà Nội. Ảnh: Chiến Công

“Sóng” mới từ quý I/2018

Dù còn nhiều gặp khó nhưng phân khúc nhà đất năm 2017 tiếp tục tăng trưởng ổn định, biểu hiện qua 1 vài chỉ số về giá cả, số lượng chuyển nhượng. Năm 2018 sẽ khả quan hơn năm 2017. Thực tế đã chứng minh, sau 1 thời gian điều chỉnh và tích lũy, chờ sóng chuyển nhượng, tháng Thứ nhất năm 2018 ở phân khúc Hà Nội, chuyển nhượng nhà đất tăng 13,8% so có thời điểm cuối năm 2017. Theo Cục Quản lý nhà và thị trườn nhà đất – Bộ Xây dựng, tháng 1/2018 có dao động 1.650 chuyển nhượng thành công chủ yếu nằm trong phân khúc trung và cấp cao.

Điều đó đồng nghĩa, muốn phân khúc hấp lực tốt cần các sản phẩm có chất lượng đủ tốt, định vị đúng phân khúc. Thị trường cho dòng sản phẩm ít chú trọng tới chất lượng mà chỉ theo đuổi chi phí cần thu hẹp lại. Những dự án từ chủ đầu tư coi trọng thi công tên tuổi hơn lợi nhuận trước mắt hoặc các dự án liên doanh có 1 vài nhà phát triển có tên tuổi lớn trên địa cầu trở thành động lực thúc đẩy phân khúc 2018.

Ông Nguyễn Thế Điệp – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Reenco Sông Hồng đánh giá, năm 2017, cả bên phân phối và bên mua đều có sự cân nhắc kỹ lưỡng, phân khúc đang ở GĐ giằng co. Ở góc độ tích cực, sự giằng co đã tạo ra sự trung tính của phân khúc, không xảy ra hiện tượng quá nóng cũng như quá lạnh.

Thị trường nhà đất thường diễn tiến theo hình sin bất đối xứng. Bắt đầu từ năm 2014, phân khúc có dấu hiệu bình phục khá rõ nét. Đến năm 2015 và 2016 ghi nhận sự sôi động và bình phục mạnh. Đó là nguyên do vì nguyên nhân gì mà trong năm 2017, không có quá nhiều bước chuyển quá ấn tượng. Rõ ràng, chủ đầu tư và người mua đã tỏ ra thận trọng hơn sau sự phát triển khá nhanh trong 2 năm vừa qua. Đây là dấu hiệu đáng mừng hơn đáng lo khi phân khúc nhà đất có dao động lặng cần thiết, tạo bước đệm phát triển vững chắc hơn.

Cần đối diện có bất cập cố hữu

Tồn kho nhà đất ở toàn bộ 1 vài phân khúc đều giảm liên tục trong dao động 3 năm trở lại đó. Lượng nhà đất tồn kho trên cả nước hiện còn dao động hơn 20.000 tỷ đồng, giảm gần 80% so có thời điểm quý I/2013. Diễn biến trong từng phân khúc cụ thể có sự khác nhau nhưng có thể nói, các dự án nhà đất “ở được” đều đã được đưa vào sử dụng.

Chỉ có 1 số ít dự án không có hạ tầng tối thiểu, định vị nhầm phân khúc bạn hoặc quy hoạch ở địa điểm không thích hợp mới tiếp tục tồn kho. Vấn đề mấu chốt, 1 vài DN địa ốc cần đi vào thực chất nhiều hơn trong năm 2018, duy trì được tốc độ giảm hàng tồn.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn Đực – Phó Chủ tịch Hiệp hội nhà đất TP Hồ Chí Minh, nguồn cung trong năm 2017, chỉ xét ở hai thành thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh còn quá nhiều, nhưng dành đa số cho nhà giá cao (trên 2 tỷ đồng), nhà phố thương mại và villa nghỉ dưỡng.

Trong khi, lượng cầu chủ yếu nằm ở nhà thấp giá. Tình trạng cung 1 đằng, cầu 1 nẻo có thể chưa khiến phân khúc đổ sập ngay lập tức song tiềm ẩn “mầm bệnh”. “Chúng ta có thể tiên đoán các con số màu hồng, các tín hiệu vui mừng của nhà đất Việt Nam trong năm 2018. Tuy nhiên, quan trọng hơn là cần đối diện và tìm lời giải cho các bất cập cố hữu” – ông Đực chia sẻ.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam nhận định, phân khúc căn hộ chung cư đã có sự phân cấp rõ rệt trong năm 2017 ở 4 phân khúc: Hạng sang, cấp cao, trung cấp và giá chấp nhận được. Theo tính toán, nếu 100 căn hộ chung cư cấp cao thì phân phối được 81 căn. Điều này chứng tỏ mật độ hấp thụ của phân khúc vẫn cao. Tuy nhiên, nếu sang 2018, phân khúc căn hộ chung cư cấp cao không có dấu hiệu quay đầu, tiên đoán cũng là thời điểm cuối cùng mà bạn có nhu cầu ở thực nên xuống tiền.

PGS.TS Trần Kim Chung – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư: Năm 2018, để phân khúc bất động sản phát triển ổn định, bền vững, tham dự đóng góp vào tăng trưởng kinh tế, cần chắc chắn hệ thống ngân hàng thương mại tiếp tục cung cấp tín dụng ổn định cho phân khúc, không có các bất thường về lãi suất, tiếp cận tín dụng.

Giám đốc Nghiên cứu Công ty Quản lý quỹ Dragon Capital Lê Anh Tuấn: Trong năm 2018, “sức khoẻ” phân khúc vẫn ổn định, song 1 vài DN bất động sản cũng cần cực kỳ thận trọng. Ít nhất là chọn lọc phân khúc đầu tư thích hợp có đa số thị hiếu bạn hơn về trung hạn và dài hạn.


Goldenpeninsula.com – Theo KTĐT

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm