Thận trọng với sự bùng nổ bất động sản nghỉ dưỡng

Trong năm vừa qua, phân khúc BDS nghỉ dưỡng ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng, song cũng đang phải đối mặt có không ít rủi ro về tính pháp lý và thanh khoản.

Bùng nổ BDS cao cấp

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc điều hành Savills Việt Nam, cho biết trong GĐ 2013-2016, nguồn cung khách sạn 4-5 sao tăng trung bình 20% hàng năm. Tính đến hết năm 2016, toàn phân khúc khách sạn có tổng 420.000 phòng, tăng 18% so có năm 2015.

Sang năm 2017, nguồn cung mới ở phân khúc cao cấp 3-5 sao đổ bộ vào số đông các phân khúc lớn trên cả nước. Tại TPHCM, 1 loạt các thương hiệu khách sạn quốc tế cao cấp và sang trọng đã có mặt,bao gồm IHG, Accor, Marriott và Hyatt. Theo Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, giả dụ năm 2016 đô thị đã đón nhận 703 phòng khách sạn mới thì năm 2017 ước tính có thêm dao động 1.000 phòng được đưa vào phân khúc.

Lượng phòng cao cấp có thương hiệu quốc tế và cả nội địa chiếm 35,4%, trung cấp đạt 27,8%.

Trong GĐ 2017-2020, TPHCM sẽ có thêm 3.500 phòng nữa nhưng chủ yếu tập trung vào phân khúc phòng hạng sang, chiếm 48,4% nguồn cung trên phân khúc và cao cấp chiếm dao động 42,4%.

Đơn vị này nhận định TPHCM đang đón nhận sự tăng trưởng nhu cầu khách sạn đến từ khách du lịch và công ty Trung Quốc thông qua các đại lý phân phối phòng trực tuyến (OTAs). Ước tính cả năm 2017, phân khúc 5 sao có công suất phòng bình quân là 70%, phân khúc 3-4 sao cỡ 80%.

Trái có TPHCM, Hà Nội không có nhiều thương hiệu khách sạn cao cấp và hạng sang nội địa. Hiện số đông các khách sạn nội địa phục vụ cho các tầng lớp trung lưu có ngân sách vừa phải, độc đáo là khu “phố cổ” được chi phối bởi các phòng nghỉ giá rẻ và du khách ba lô. Tuy nhiên, trong ba năm tới, nguồn cung cao cấp sẽ được cân bằng lại có dao động 3.000 phòng ở 12 khách sạn được đưa vào phân khúc, chủ yếu là phân khúc cao cấp, chiếm 43,4% và hạng sang chiếm 24,6%.

Tương tự, phân khúc Đà Nẵng và Hội An, Khánh Hòa, Phú Quốc sẽ đón nhận lần lượt 1.800, 3.500, 3.300 phòng khách sạn mới trong GĐ 2017-2020, gần như tất cả nằm ở phân khúc hạng sang và cao cấp.Theo tiên đoán của Tổng cục Du lịch, tổng số phòng lưu trú sẽ đạt con số 580.000 phòng vào năm 2020.

Thị trường ngôi nhà thứ hai (villa, căn hộ chung cư nghỉ dưỡng-condotel) cũng ghi nhận sức tăng cung rất nhanh trong thời gian ngắn. Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), tính đến hết năm 2016, tổng nguồn cung condotel đã lên đến 16.000 căn, tập trung chủ yếu ở các đô thị ven biển. Trong GĐ 2017-2019, chuẩn bị trung bình mỗi năm có dao động 27.000-29.000 căn condotel được chào phân phối.

Hiện Đà Nẵng và Nha Trang đang so kè quyết liệt trong phân khúc condotel có tốc độ tăng cung mau chóng. 8.000 là số căn condotel Đà Nẵng hiện có. Trong khi đó, 15.000 căn là số condotel được thống kê ở Nha Trang. Hai đô thị biển còn lại là Hạ Long và Phú Quốc có nguồn cung ít hơn có lần lượt 2.100 và 980 căn.

Tuy nhiên, số lương bổng dự án đã đi vào vận hành vẫn còn rất khiêm tốn so có số lượng được chào phân phối trên phân khúc. Như ở Nha Trang, trong tổng cung 20 dự án có hơn 15.000 condotel thì mới có dao động 2.000 căn đi vào vận hành.

HoREA cho biết các căn condotel thường có qui mô dao động trên dưới 45 mét vuông, giá phổ biến dao động từ dao động 25-45 triệu đồng/mét vuông. Như vậy mỗi căn có giá từ 1 đến 3 tỉ đồng tùy thuộc cao cấp dự án, địa điểm dự án, địa điểm căn hộ chung cư, và có cam đoan lợi nhuận hoặc không có cam đoan lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp.

Nguồn cung lớn nhưng theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận đầu tư Savills, số đông các dự án sẽ được bàn giao trong năm nay và năm sau, cùng có lượng khách du lịch quốc tế ngày 1 tăng mạnh, nên đó vẫn là kênh đầu tư quyến rũ.

Thận trọng có rủi ro

Hàng chục ngàn BDS nghỉ dưỡng gia nhập phân khúc mỗi năm đang đặt ra nhiều băn khoăn cho sức tiêu thụ và khả năng sinh lời của phân khúc này.

Xét về tiềm năng phát triển BDS nghỉ dưỡng dựa trên lượng khách du lịch, Việt Nam là 1 trong các nước có tốc độ tăng trưởng cao về lượng khách quốc tế trong khu vực, mức độ tăng trưởng lũy kế hàng năm đạt 12,1% trong GĐ 2010-2016.

Tuy nhiên, theo Savills, Việt Nam vẫn còn tùy thuộc rất lớn vào các nguồn khách. Năm 2016, chỉ riêng hai phân khúc Trung Quốc và Hàn Quốc đã chiếm 42% tổng lượng khách quốc tế. Trong khi đó, hiện Việt Nam vẫn chưa có nhiều chính sách phân phối hàng để phong phú hóa nguồn khách quốc tế và bởi thế vẫn phải chịu rủi ro về sự bất ổn của các phân khúc này.

Đơn cử, vào thời điểm 2014 – 2015, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam giảm mạnh do số lượng du khách Nga giảm sâu, ảnh hưởng từ việc đồng Rúp mất giá, đã tác động mạnh đến phân khúc du lịch.

Hiện khối khách sạn 3-5 sao ở ba trọng tâm du lịch Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc bên cạnh Hà Nội và TPHCM đạt công suất trung bình từ 60-70%. Nhưng trong các năm tới, tốc độ tăng cung của BDS nghỉ dưỡng có vẻ cao hơn nhiều so có tốc độ tăng trưởng về lượng du khách, có thể đẩy phân khúc này vào khủng hoảng dư cung.

Tại Nha Trang, nguồn cung khách sạn và resort trong ba năm tới tăng trung bình dao động 29% mỗi năm. Con số này cao gấp đôi so có mật độ tăng trưởng về lượng du khách trong GĐ 2013-2016. Tương tự, ở Đà Nẵng, nguồn cung khách sạn 3 năm tới tăng trưởng bình quân dao động 30%. Trong khi 3 năm vừa qua, lượt du khách đến địa phương này dù được phân tích là tăng trưởng tốt cũng chỉ đạt 21%.

Tình trạng đó cũng xảy ra ở Phú Quốc. Tuy là 1 phân khúc mới nổi có lượng khách du lịch tăng mạnh nhưng địa phương này có lượng cung trong tương lai quá lớn và tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp.

Trong khi đó, cảnh báo về “bội thực” và lệch pha dòng tiền đầu tư vào ngôi nhà thứ hai, độc đáo là condotel liên tục được các chuyên gia lên tiếng.

“Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ chung cư condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến hiện trạng bội thực cung vượt cầu, trong khi hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng, nhất là GĐ sau sự kiện APEC cuối năm 2017. Hơn nữa, đang có 1 nghịch lý là mật độ căn hộ chung cư condotel ở Việt Nam chiếm 56%, trong khi mật độ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không thông thường, cần phải có biện pháp định hướng phát triển thích hợp, bền vững”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Phát triển rầm rộ nhưng loại hình condotel vẫn chưa được quy định đầy đủ trong hệ thống luật pháp Việt Nam, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không được hình thành đơn vị ở. Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới tâm lý đầu tư và sức tiêu thụ của loại hình này. Theo 1 ước tính của Hiệp hội BDS Việt Nam, lượng chuyển nhượng thành công của condotel năm 2016 chỉ từ 15-30% tùy sản phẩm ở từng phân khúc khác nhau.

Ngoài ra, tỷ suất cam đoan lợi nhuận cao song thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng của nhiều loại hình này đang đặt ra các thách thức lớn. Hiện các chủ đầu tư chạy đua cam đoan lợi nhuận có mức phổ biến từ 8-12% mỗi năm nhưng chưa có cam đoan trả lợi nhuận chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp. Con số này cao hơn mức 7% ở Phuket (Thái Lan) cũng như Bali (Indonesia). Trong khi đó, thời gian cam đoan lợi nhuận của các chủ đầu tư Việt Nam hiện dao động dao động 5-10 năm, cũng gấp từ 2-5 lần so có thời gian chỉ từ 2-5 năm của các quốc gia trong khu vực.

Trong báo cáo gửi Quốc hội mới đó, Bộ Xây dựng cho biết sẽ phối hợp có các địa phương kiểm tra các dự án BDS lớn, sử dụng nhiều quỹ đất, đồng thời, kiểm soát nghiêm ngặt việc cho phép đầu tư mới các dự án BDS, độc đáo là các dự án du lịch nghỉ dưỡng, dự án BDS cao cấp. Hoạt động này nhằm chắc chắn cân đối cung cầu, tránh hiện trạng dư thừa tồn kho, gây bất ổn cho phân khúc BDS.

Goldenpeninsula.com – Theo TBKTSG

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm