Siết tín dụng, cơ hội cho những cú bắt tay trong ngành địa ốc

Tín dụng BĐS đang được siết dần theo công đoạn. Liệu đấy có phải là thời cơ cho 1 số làm việc M&A trên phân khúc này?

Kiểm soát chặt là cần thiết

Siết tín dụng là thời cơ để làm lành mạnh phân khúc

Với nhiều doanh nghiệp ngành BĐS, cơ cấu nguồn vốn chủ yếu đến từ 4 nguồn chính: vốn tự có, nguồn vốn liên doanh liên kết, vốn huy động từ bạn và vốn vay từ 1 số ngân hàng. Trong đây, vốn vay chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước liên tục có 1 số chỉ đạo siết tín dụng có lĩnh vực BĐS. Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu 1 số ngân hàng hạn chế tập trung vốn cho vay vào lĩnh vực BĐS, thi công, cân đối nguồn vốn, sử dụng để cho vay trung và dài hạn, chắc chắn khả năng thanh khoản. Ngoài ra, 1 số ngân hàng phải giám sát nghiêm ngặt việc sử dụng vốn, tránh cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán.

Trong tháng cuối năm 2017 và tháng đầu năm 2018, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN và Công văn số 563/NHNN-TTGSNH đều theo hướng kiểm soát chặt hơn dòng vốn tín dụng địa ốc.

Trong 1 chia sẻ mới đấy, ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ tín dụng 1 số ngành kinh tế Ngân hàng Nhà nước cho biết, năm 2017, tín dụng lĩnh vực kinh doanh BĐS tăng 8,56% so có năm 2016, chỉ chiếm 6,53% dư nợ nền kinh tế (năm 2016 tăng tới 12,86% và chiếm tỷ trọng 7,71% dư nợ nền kinh tế). Việc kiểm soát khá tốt dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực BĐS khiến cả phân khúc tài chính và phân khúc BĐS phát triển lành mạnh hơn và cần tiếp tục theo hướng này.

Trong 1 số khuyến nghị gửi tới 1 số doanh nghiệp ngành BĐS vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã yêu cầu 1 số nhà phát triển dự án nên giảm dần việc lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng bằng nhiều biện pháp. Theo đây, HoREA đề xuất 1 số doanh nghiệp cần tìm 1 sốh tăng vốn chủ có để tăng cường nội lực của doanh nghiệp; chuyển đổi thành doanh nghiệp cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành doanh nghiệp đại chúng, niêm yết trên sàn chuyển nhượng chứng khoán; chọn lọc đối tác là 1 số doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài có danh tiếng và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi bí kíp và nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp.

Nghị quyết 42 của Quốc hội khiến nhiều dự án có thời cơ hồi sinh trở lại. Ảnh Thành Nguyễn

Theo 1 số chuyên gia, việc vốn vay chiếm mật độ cao trong cơ cấu vốn của doanh nghiệp sẽ khiến cho động thái siết tín dụng gây ra các gặp khó nhất định trong thời gian trước mắt. Tuy nhiên, đấy cũng là thời cơ làm lành mạnh hóa phân khúc, là cú huých để 1 số doanh nghiệp tự thân vận động, nâng cao năng lực (cả về tài chính, quản trị) và tăng cường hợp tác.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT HD Mon Holdings nhận định: “Việc Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh dòng vốn vào lĩnh vực BĐS là dễ hiểu. Hoạt động tín dụng trong lĩnh vực này được kiểm soát tốt hơn sẽ giúp phân khúc phát triển bền vững, còn 1 số doanh nghiệp sẽ phải tự cơ cấu lại sản phẩm, cơ cấu lại bài toán tài chính 1 1 sốh hợp lý”.

Cơ hội cho M&A?

Trong bối cảnh phân khúc BĐS được cho là tiếp tục xu hướng ổn định, 1 câu hỏi đặt ra là liệu siết tín dụng có phải là cửa sáng cho M&A trong lĩnh vực này?

Theo TS. Đinh Thế Hiển, năm 2017 chứng kiến dòng vốn ngoại khá hào hứng có BĐS và việc khối ngoại rót tiền vào BĐS thông qua hợp tác và M&A có 1 số đối tác nội sẽ còn diễn ra sôi động. Chưa kể, 1 số doanh nghiệp BĐS niêm yết đã tận dụng thời cơ phân khúc chứng khoán sôi động để lôi kéo được nguồn vốn đáng kể nhằm đầu tư vào 1 số dự án.

“Năm 2018, lĩnh vực BĐS tiếp tục lôi kéo tốt nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Nguyên nhân là do sau 1 thời gian dài quan sát, 1 số nhà đầu tư đã có thêm niềm tin vào chu kỳ bình phục của BĐS Việt Nam và nếu không tham dự họ sẽ bị chậm chân so có 1 số nhà đầu tư khác”, ông Hiển nhận định.

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 2 tháng đầu năm 2018, tổng vốn FDI đăng ký rót vào lĩnh vực BĐS đạt 312,1 triệu USD, chiếm 9,3% tổng vốn đầu tư đăng ký. FDI rót vào BĐS tiếp tục duy trì thứ hạng cao, chỉ đứng sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo và thi công có số vốn đầu tư lần lượt là 1,83 tỷ USD và 345,4 triệu USD.

Ở 1 góc nhìn khác, chia sẻ có phóng viên Đầu tư Chứng khoán, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhận định: “Kiểm soát chặt tín dụng địa ốc là chủ trương xuyên suốt của Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ vài năm qua chứ không chỉ gần đấy. Thực tế cho thấy, cũng trong thời gian này, có nhiều nguồn vốn khác mà 1 số doanh nghiệp có thể khai thác và đã khai thác hiệu quả. Chẳng hạn vốn đầu tư nước ngoài, năm qua FDI chảy vào BĐS dao động 2,3 tỷ USD, gấp dao động 2,3 lần so có năm 2016. Ngoài ra, còn có 1 số dòng vốn từ quỹ đầu tư trong và ngoài nước, vốn từ phân khúc vốn (phân khúc chứng khoán), vốn tư nhân khởi nghiệp kinh doanh ngành BĐS”.

“Năm 2017, dư nợ kinh doanh BĐS vào dao động 440.000 tỷ đồng, chiếm dao động 6,5% tổng dư nợ. Do đây, theo tôi việc siết tín dụng sẽ góp phần kiểm soát rủi ro cho phân khúc, bên cạnh đây cũng hỗ trợ làm việc M&A. Thông thường, 1 số thương vụ M&A căn bản là gắn có câu chuyện xử lý nợ xấu, chuyển nhượng 1 số dự án bê trễ hoặc 1 số nhà đầu tư mua 1 phần vốn của doanh nghiệp để cộng hợp tác phát triển dự án. Ghi nhận từ thực ở phân khúc cũng cho thấy, sau Nghị quyết 42 của Quốc hội, 1 số ngân hàng đẩy mạnh việc xử lý nợ xấu, trong đây có nghiệp vụ phát mại tài sản chắc chắn. Nhiều dự án, tòa nhà được rao phân phối để xử lý nợ xấu và Nghị quyết 42 cho phép làm việc đây”, ông Lực cho biết thêm.

Cụ thể, ở khoản 3, điều 9, Nghị quyết 42 quy định: “Tổ chức chuyển nhượng, xử lý nợ xấu được đăng ký thế chấp khi nhận bổ sung tài sản chắc chắn là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền có đất hoặc tài sản gắn liền có đất hình thành trong tương lai của khoản nợ đã mua”. Như vậy, theo quy định của Nghị quyết, 1 số tổ chức chuyển nhượng, xử lý nợ xấu (là tổ chức mà Nhà nước có 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng) được nhận bổ sung tài sản chắc chắn là BĐS để bảo đảm cho khoản nợ xấu đã mua.

Kết quả xử lý nợ xấu liên quan đến BĐS thời gian qua là khá lạc quan. Thông tin từ 1 số ngân hàng cho biết, tính đến ngày 30/11/2017, riêng 6 tổ chức tín dụng được chọn lọc tập trung chỉ đạo xử lý nợ xấu là Agribank, BIDV, VietinBank, ACB, Sacombank, Techcombank đã xử lý được 20,44 nghìn tỷ đồng nợ xấu, trong đây số lượng lớn liên quan đến tài sản chắc chắn là BĐS.

Do đây, có thể nhận định, sự gặp khó hơn trong việc gõ cửa ngân hàng sẽ khiến 1 số chủ dự án gặp gặp khó về tài chính có thêm động lực để đi đến chọn lọc hợp tác cộng phát triển hoặc phân phối đứt dự án cho 1 số đối tác có tiềm lực mạnh hơn.

Goldenpeninsula.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm