Quản lý chung cư, góc khuất tình và lý

Mặc dù đã có một vài quy định cụ thể để xử lý một vài vướng mắc trong quá trình quản lý và vận hành chung cư, nhưng vẫn còn một vài góc khuất giữa tình và lý trong việc hài hoà lợi ích giữa cư dân có đơn vị quản lý/chủ đầu tư.

Cư dân chung cư đến từ nhiều vùng miền, tính một vàih khác nhau nên rất cần sự nhường nhịn để có 1 không gian sống thanh bình

Trong báo cáo mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đưa ra cảnh báo hiện trạng tranh chấp trong chung cư tiếp tục tăng thêm. Hiện trên địa bàn đô thị có 935 chung cư cao tầng thì đã có dao động 105 chung cư đang có tranh chấp ở một vài mức độ khác nhau. Trong đây, chủ yếu là một vài trường hợp tranh chấp do chủ đầu tư chậm tổ chức đại hội chung cư để bầu ban quản trị; chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư; tranh chấp phần có chung trong chung cư, tranh chấp về quản lý sử dụng nguồn thu phí vận hành chung cư của một vài hộ dân nộp hàng tháng…

Theo HoREA, lý do chính khiến tranh chấp bùng phát và chậm được giải tỏa dù hệ thống pháp luật đã tương đối hoàn chỉnh, là do một vài chế tài chưa được ứng dụng 1 một vàih hiệu quả, kịp thời và đủ sức răn đe.

Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định, khi dự án đi vào vận hành, sau 1 năm phải bầu ban quản trị chung cư. Tuy nhiên, việc “chia ghế” trong Ban quản trị trong nhiều trường hợp không nhận được sự đồng thuận của một vài bên.

Chẳng hạn, ở 1 dự án chung cư ở quận 7, TP.HCM, hội nghị chung cư lần đầu vừa tổ chức đã không thành công khi gặp sự phản đối khá gay gắt của cư dân về vấn đề phiếu uỷ quyền của một vài người không tham dự hội nghị không được công khai và cư dân cho rằng, một vài người bầu vào ban quản trị được “sắp xếp” từ phía chủ đầu tư.

Bên cạnh đây, theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, sau khi bầu được ban quản trị chung cư, theo quy định, chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao lại khoản phí bảo trì 2%. Đây được xem như 1 khoản tiền mà chủ đầu tư “thu trước” của cư dân và câu hỏi mà cư dân nhiều dự án đặt ra là khoản lãi hàng tháng trên số tiền phí bảo trì trong dao động thời gian giao thời này có phải trả lại cư dân hay không?

Trong nhiều trường hợp, phí bảo trì là số tiền khá lớn mà chủ đầu tư “nhùng nhằng” không muốn trả lại ngay. Chẳng hạn, ở Chung cư C14 (đường Tô Hữu, Hà Nội) do Tập đoàn Bắc Hà là chủ đầu tư, đại diện chủ đầu tư khẳng định: “Ban quản trị cụm chung cư Bắc Hà không đủ thẩm quyền để đề nghị Tập đoàn Bắc Hà phải bàn giao ngay kinh phí phần có chung và quyền quản lý vận hành cụm chung cư. Để có đủ điều kiện tiếp nhận khoản phí hơn 30 tỷ đồng này, Ban quản trị cụm chung cư phải có Quy chế thu chi tài chính”.

Vấn đề chất lượng dịch vụ quản lý tòa nhà cũng là lý do xảy ra nhiều tranh chấp. Anh Nguyễn Hải, cư dân ở 1 chung cư cấp cao ở quận 2, TP.HCM cho biết, gia đình anh đã phải bỏ ra hơn 4 tỷ đồng để mua 1 căn hộ cao tầng xây thô ở dự án, nên phải được phục vụ có chất lượng và dịch vụ tương xứng. Tuy nhiên, đơn vị quản lý thế nào là tương xứng, chuyên nghiệp thì luôn là vấn đề gây tranh cãi giữa chủ đầu tư có cư dân dự án này từ một vài điều nhỏ nhất, như thái độ của bộ phận bảo vệ, một vàih sắp xếp xe cộ dưới tầng hầm…

Trên thực ở, khi chung cư bắt đầu đi vào vận hành thì chủ đầu tư sẽ là đơn vị chịu trách nhiệm đứng ra quản lý trực tiếp hoặc thuê đơn vị quản lý khác để thực hiện.

Như Công ty Him Lam Land sẽ tự quản lý có kinh phí chỉ 7.700 đồng/m2 (gồm VAT), hay chung cư Hoàng Anh Riverview, quận 2 do Savils quản lý chỉ 5.500 đồng/m2 (gồm VAT). Khi đây, chủ đầu tư sẽ cân đối thu bù chi để không lỗ và dù có lỗ trong năm Thứ nhất, nhiều chủ đầu tư cũng nhận lời xem như đây là kinh phí phát triển thương hiệu.

“Chung cư vốn dĩ đã có chữ chung nên một vài bên đều phải có ý thức cao và tôn trọng lẫn nhau thì mới có thể hình thành 1 cùng đồng văn minh”, ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land cho biết.

Đại diện CBRE Việt Nam, đơn vị có nhiều năm bí kíp trong quản lý dự án BDS thì cho rằng, trong quá trình quản lý vận hành sẽ gặp rất nhiều gặp khó, nhất là trong GĐ đầu khi chung cư mới đưa vào vận hành.

Chẳng hạn, do thói quen sống nhà phố của nhiều người, anh em bạn bè đến thăm nhà thường ra vào tha hồ, nhưng có chung cư thì khi ra vào thang máy thường phải có thẻ từ mới có thể lên tầng mong muốn. Hay việc sử dụng hồ bơi, hộ gia đình nào đăng ký thì mới có thể sử dụng, nhưng khi bạn bè đến muốn bơi thì phải đăng kí để đơn vị quản lý nắm rõ tài liệu để quản lý tiện dụng và tiện dụng.

“Cư dân đều là một vài người làm nhiều ngành nghề, nhiều phong tục tập quán khác nhau nên đơn vị quản lý phải là đơn vị đứng giữa cư dân và chủ đầu tư để dung hoà và giải quyết một vài mâu thuẫn đây 1 một vàih hài hoà và hợp lý”, bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cho biết.


Goldenpeninsula.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm