Phát triển nhưng còn tiềm ẩn rủi ro

Thị trường BĐS năm 2017 vẫn phát triển, lượng hàng tồn kho giảm nhưng còn tiềm ẩn nhiều rủi ro và còn nhiều điểm cần phải cải 1 vàih về chính sách bán hàng để phát triển trong tương lai.

Chung cư đẳng cấp. Ảnh: Mai Lương

Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản của Bộ Xây dựng, phân khúc BĐS 2017 tiếp tục tăng trưởng ổn định, thể hiện qua 1 vài chỉ số về giá cả, số lượng mua bán.

Tồn kho BĐS giảm

Số liệu của Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS cho thấy tính đến cuối tháng 11-2017 tổng giá trị tồn kho BĐS còn dao động 25.723 tỉ đồng, giảm 5.300 tỉ đồng (hơn 17%) so có thời điểm cuối năm 2016. Còn so có khi đỉnh điểm của tồn kho BĐS vào qúi 1-2013 thì giá trị tồn kho BĐS đã giảm 102.825 tỉ đồng, tương đương mức giảm 79,99%.

Trong lượng hàng tồn kho BĐS, tồn kho đất nền nhà ở dẫn đầu trong 1 vài phân khúc có gần 3,1 triệu mét vuông, tương đương 12.265 tỉ đồng. Tiếp đến là tồn kho nhà thấp tầng có 3.082 căn, dao động 6.973 tỉ đồng. Căn hộ chung cư còn tồn kho 2.862 căn, ước dao động 4.146 tỉ đồng và tồn kho đất nền thương mại 580.421 mét vuông, tương đương 2.339 tỉ đồng.

Trong số lượng tồn kho ấy, giá trị tồn kho BĐS của Hà Nội cao hơn thành thị Hồ Chí Minh.

Tổng số tồn kho trên địa bàn Hà Nội còn dao động 5.313 tỉ đồng. Còn ở TPHCM, giá trị tồn kho BĐS còn dao động 4.725 tỉ đồng.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng 1 vài ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, cho biết từ đầu năm 2017 tới nay Ngân hàng Nhà nước tiếp tục theo dõi sát tình hình cấp tín dụng đối có lĩnh vực BĐS để kịp thời chỉ đạo 1 vài tổ chức tín dụng chắc chắn an toàn làm việc ngân hàng. Theo đây, đề nghị 1 vài tổ chức tín dụng kiểm soát nghiêm ngặt tốc độ tăng trưởng tín dụng và mức độ tập trung tín dụng vào lĩnh vực BĐS, đặc trưng là phân khúc BĐS trung – đẳng cấp).

“Tính đến 31-7-2017 dư nợ cấp tín dụng đầu tư kinh doanh BĐS tăng dao động 4% so có cuối năm 2016, chiếm dao động 9% tổng dư nợ trong cả nền kinh tế (tỉ trọng này khá ổn định từ năm 2013 đến nay). Dòng vốn tín dụng trong BĐS đã hướng vào lĩnh vực tiêu dùng về nhà ở, cung cấp nhu cầu thực của người dân có mức tăng trưởng dao động 11% so có cuối năm 2016. Bên cạnh đây Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo 1 vài tổ chức tín dụng tích cực xử lý nợ xấu trong lĩnh vực BĐS, nhờ đây đã giảm từ 7,05% năm 2013 còn 4,06% giai đoạn này” ông Hùng nói.

Ông còn cho biết tính đến cuối năm 2016, thời điểm kết thúc giải ngân tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước cho 1 vài ngân hàng để cho vay chương trình hỗ trợ nhà ở, doanh số giải ngân của chương trình đạt 29.679 tỉ đồng. Đến hết ngày 30-9-2017, dư nợ đạt 21.510 tỉ đồng, tỉ lệ nợ xấu rất thấp ở mức 0,23% trên tổng dư nợ.

Ông Hùng cho rằng, sau 4 năm triển khai thực hiện, về căn bản chương trình trên đã đạt được 1 vài mục tiêu đề ra như: hỗ trợ cho 1 vài đối tượng gặp khó về nhà ở tiếp cận vốn tín dụng ưu đãi mua và sửa chữa nhà ở; tạo sức lan tỏa giúp cho phân khúc bình phục và khởi sắc; điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng ưu tiên phát triển 1 vài sản phẩm nhà ở có giá cả phải chăng, cung cấp nhu cầu thực; tháo gỡ gặp khó cho 1 vài doanh nghiệp thi công và BĐS, đẩy nhanh tiêu thụ hàng tồn kho…

Thị trường BĐS còn tiềm ẩn rủi ro

Nhận định về các năm tới, ông Hùng nói: “Hiện phân khúc BĐS là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vẫn còn hiện trạng mất cân đối cung cầu ở nhiều phân khúc BĐS. Phân khúc nhà ở đẳng cấp và villa có dấu hiệu dư thừa nguồn cung trong khi nhà ở xã hội và giá rẻ còn thiếu.”

Cùng chung quan điểm trên, ông Phạm Hồng Hà, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng thẳng thắn thừa nhận, giai đoạn này phân khúc BĐS Việt Nam vẫn chưa đồng bộ, thiếu bền vững và còn tiềm ẩn rủi ro, thiếu minh bạch, 1 bộ phận phân khúc phát triển tự phát, bị lợi ích nhóm chi phối.

Ông Hà đưa ra nhận định này dựa trên nhiều thể hiện của phân khúc, như nguồn vốn đầu tư kinh doanh BĐS chưa phong phú, chủ yếu được huy động từ 1 vài tổ chức tín dụng và huy động từ bạn, nguồn vốn có của chủ đầu tư còn thấp. Một số nhà đầu tư lớn sử dụng vốn vay ngân hàng thông qua 1 vài doanh nghiệp con, doanh nghiệp liên kết dẫn đến việc kiểm soát tín dụng đầu tư BĐS còn nhiều gặp khó.

Thêm nữa, cơ cấu hàng hóa BĐS tuy đã được điều chỉnh từng bước nhưng chưa hợp lý và chưa được kiểm soát nghiêm ngặt. Có hiện trạng dư nguồn cung ở 1 số BĐS đẳng cấp nhưng lại thiếu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Một số doanh nghiệp tập trung đầu tư vào sản phẩm BĐS đẳng cấp, BĐS nghỉ dưỡng mà chưa quan tâm đến phân khúc nhà ở giá chấp nhận được, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà cho thuê, nhà ở xã hội…

Ông Hà còn cho rằng tính minh bạch công khai của phân khúc BĐS còn yếu. Việc triển khai nghị định của chính phủ về thi công, quản lý và sử dụng hệ thống tài liệu về nhà ở và phân khúc BĐS còn rất chậm.

Ngoài ra, năng lực 1 số chủ thể tham dự vào phân khúc BĐS còn hạn chế. Các cơ quan quản lý nhà nước chưa kịp thời ban hành, đã đi vào hoạt động thể chế về phân khúc BĐS. Còn thiếu 1 số công cụ thuế, tín dụng, đất đai để điều tiết 1 vài nguồn lực phát triển BĐS… Một số doanh nghiệp triển khai dự án chưa thích hợp có đề nghị phân khúc, năng lực quản lý kém dẫn đến phát triển chậm độ, lãng phí đất đai…

Chính sách còn bất cập có doanh nghiệp

Ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Tập đoàn CEO kiêm Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nói rằng vô vàn các bất cập từ chính sách bán hàng cho 1 vài doanh nghiệp BĐS đã được kiến nghị để sửa đổi.

Ông nêu 1 số ví dụ, chẳng hạn như theo quy định của Thông tư 200/2014/TT-BTC, việc ghi nhận doanh thu BĐS được ứng dụng như hàng hóa bình thường khác. Tuy nhiên, trong việc thu nộp ngân sách kinh doanh BĐS lại bị coi là lĩnh vực đặc biệt, phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế giá trị tăng thêm và thuế lương doanh nghiệp trước khi ghi nhận doanh thu, trong khi 1 vài lĩnh vực khác thì nộp thuế cộng thời điểm ghi nhận doanh thu. Điều này không chỉ thể hiện sự phân biệt đối xử trong chính sách bán hàng thuế giữa kinh doanh BĐS và lĩnh vực kinh doanh khác mà còn gây nhiều gặp khó, bất lợi cho 1 vài doanh nghiệp (khi đã phải ứng vốn rất nhiều trong quá trình đầu tư).

Còn về quyền sử dụng đất và quyền có nhà ở của người nước ngoài, ông Bình cho rằng Luật Nhà ở năm 2014 cho phép cá nhân nước ngoài được có nhà ở ở Việt Nam. Tuy nhiên, theo quy định ở điều 5 Luật Đất đai 2013, người nước ngoài không được liệt kê trong số 1 vài đối tượng có quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Trong khi đây, khoản 1 điều 19 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đề nghị “việc mua bán nhà, công trình thi công phải gắn có quyền sử dụng đất”.

“Thực tế, cá nhân nước ngoài có nhu cầu mua nhà ở riêng lẻ có nhiều bối rối, hoài ghi, bởi theo họ, luật đất đai thì không quy định họ là “người sử dụng đất”, pháp luật nhà ở cho phép mua nhà ở riêng lẻ nhưng không có quy định về việc nhận mua bán quyền sử dụng đất kèm theo nhà ở. Còn Luật Kinh doanh BĐS lại quy định rằng “việc mua bán nhà, công trình thi công phải gắn có quyền sử dụng đất”. Vậy, vấn đề quyền sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nước ngoài nếu mua nhà ở riêng lẻ như thế nào? Các doanh nghiệp kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần có quy định, giải đáp cụ thể về vấn đề này,” ông Bình nói.

Nói về quy định điều kiện thế chấp nhà ở sẵn có, ông Bình cho hay theo quy định ở điểm a khoản 2 điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 thì 1 vài mua bán mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở đang trong quá trình đầu tư thi công và chưa được nghiệm thu) thì không ép buộc phải có giấy chứng nhận. Tuy nhiên, điểm a khoản 1 điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 lại nói 1 vài mua bán thế chấp nhà ở (trừ nhà ở hình thành trong tương lai), thì phải có giấy chứng nhận. Điều đây có nghĩa là theo Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở sẵn có (nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư thi công và đưa vào sử dụng) nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận thì không đủ điều kiện thế chấp.

Mặc dù Luật Nhà ở năm 2014 quy định như trên nhưng ngày 23/06/2016, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, lại cho phép đăng ký thế chấp tài sản gắn liền có đất đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền có trên giấy chứng nhận. Quy định này dường như đã giúp tháo gỡ bế tắc cho người có nhà ở đã hình thành nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận trong việc thế chấp nhà ở nhưng lại đang mâu thuẫn có các quy định nói trên của Luật Nhà ở năm 2014. Liệu hợp đồng thế chấp nhà ở đã hình thành nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận theo quy định ở Thông tư liên tịch này có bị tuyên vô hiệu do vi phạm Luật Nhà ở năm 2014 trong trường hợp có tranh chấp xảy ra hay không, nhất là khi thông tư liên tịch dĩ nhiên có giá trị pháp lý thấp hơn luật. Doanh nghiệp kiến nghị cần cân nhắc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở 2014 theo hướng quy định việc thế chấp nhà ở có sẵn cũng không ép buộc phải có giấy chứng nhận (tương tự như nhà ở hình thành trong tương lai).

Làm gì để phân khúc BĐS phát triển

“Hiện Bộ Xây dựng đang phối hợp có 1 vài bộ ngành địa phương, 1 vài chuyên gia và nhà khoa học thi công đề án phân tách phân khúc, dự đoán xu hướng trung hạn và đề xuất 1 vài biện pháp cơ chế chính sách bán hàng thúc đẩy phân khúc BĐS phát triển ổn định, lành mạnh trình Chính phủ trong thời gian tới,” ông Hà cho biết.

Đề xuất các biện pháp để phát triển phân khúc BĐS, ông Nguyễn Trọng Ninh cho rằng, Chính phủ cần tiếp tục nghiên cứu kỹ, đã đi vào hoạt động thể chế, hệ thống pháp lý liên quan đến phân khúc BĐS. Cụ thể là sửa đổi, bổ sung 1 vài nội dung liên quan đến đầu tư kinh doanh ở Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch thành thị, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (chuẩn bị trình Quốc hội năm 2018); nghiên cứu kỹ thi công Luật Quản lý phát triển thành thị (chuẩn bị trình Quốc hội năm 2019); sửa đổi, bổ sung 1 vài quy định liên quan đến đầu tư thi công và kinh doanh căn hộ cao tầng khách sạn; nghiên cứu kỹ, đề xuất sửa đổi, bổ sung chính sách bán hàng thuế để điều tiết hợp lý nguồn thu, khắc phục hiện trạng đầu cơ BĐS…

Với 1 vài địa phương ông Ninh cảm thấy cần tạo điều kiện để 1 vài doanh nghiệp triển khai 1 vài dự án có cơ cấu căn hộ cao tầng vừa và nhỏ, giá cả hợp lý. Cải 1 vàih thủ tục hành chính, rút ngắn thủ tục đầu tư để đẩy nhanh việc triển khai 1 vài dự án BĐS. Công khai danh sách 1 vài dự án chủ đầu tư đã thế chấp ngân hàng; 1 vài dự án phát triển chậm độ có vướng mắc về vấn đề pháp lý, có chọn lọc thu hồi dự án và tài liệu về danh sách 1 vài chủ đầu tư có sai phạm, năng lực yếu kém để người dân mua nhà ở biết, tránh được rủi ro tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện mua bán mua bán nhà ở…

Còn ông Nguyễn Quốc Hùng đề xuất 1 số biện pháp để hỗ trợ phát triển phân khúc BĐS như: đổi mới, nâng cao chất lượng công tác quy hoạch và thông báo công khai; rà soát 1 vài quy định, cải 1 vàih thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian tham khảo, phê duyệt dự án của 1 vài cơ quan tính năng để tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có tổng diện tích trung bình, giá bán vừa phải; Bộ Xây dựng sớm thi công và đưa vào khai thác sử dụng hệ thống tài liệu về nhà ở và phân khúc BĐS; Bộ Kế hoạch và Đầu tư cân đối, bố trí nguồn vốn ngân sách để cấp bù lãi suất cho 1 vài tổ chức tín dụng được chỉ định nhằm triển khai thực hiện chính sách bán hàng nhà ở xã hội…

Goldenpeninsula.com – Theo TBKTSG

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm