Phát mãi tài sản thế chấp, chủ nhà được quyền ưu tiên mua đất

Chủ đất và chủ nhà là hai người khác nhau, giải quyết ích lợi ra sao khi ngân hàng đòi phân phối nhà, đất để thu hồi nợ?

Thực tế nhiều năm qua, có quá nhiều vụ kiện đòi nợ của ngân hàng mà tài sản chắc chắn liên quan đến đất đai. Rất nhiều trường hợp, việc thẩm định tài sản bảo đảm là đất đai đã không được thực hiện nghiêm ngặt, đầy đủ dẫn đến rắc rối, ra tòa giải quyết mãi không xong.

Phổ biến là trường hợp người có đất đem đi thế chấp ngân hàng, nhưng trên đất lại có nhà (tài sản gắn liền có đất) của người khác. Việc giải quyết 1 số vụ kiện này thường không thống nhất hoặc tòa án cấp trên hủy án yêu cầu giải quyết lại dẫn đến vụ kiện kéo dài nhiều năm, đương sự bức xúc.

Chính vì vậy, trong đợt ban hành án lệ gần đây nhất, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã thông qua án lệ số 11 giải đáp giải quyết 1 số vụ việc tương tự.

Nguồn của án lệ này là Quyết định giám đốc thẩm 01/2017/KDTM-GĐT. Theo đây, 1 ngân hàng cho công ty vay tiền, tài sản bảo đảm là nhà đất của bên thứ ba. Thực chất, người đứng ra đưa tài sản vào thế chấp là bố mẹ của chủ công ty.

Khi công ty không trả được nợ, ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm, nhưng gia đình không đồng ý. Vì thế, ngân hàng đã khởi kiện. Vụ việc đã qua hai cấp xét xử và kiến nghị giám đốc thẩm.

Sở dĩ vụ việc kéo dài là vì trên tổng diện tích đất hơn 140 m2 được thế chấp cho ngân hàng có 2 ngôi nhà, 1 ngôi nhà do vợ chồng chủ đất thi công, 1 ngôi nhà 3 tầng khác có 16 người thường trú do 1 số con của ông bà thi công.

Hợp đồng thế chấp chỉ ghi nhận thế chấp đất và ngôi nhà của ông bà. Ngân hàng khi thẩm định biết rõ trên đất còn 1 ngôi nhà khác, nhưng không xác minh làm rõ về quyền có, cũng như hiện trạng sinh sống ở đây.

Những người con đã thi công ngôi nhà không đồng ý cho ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm và kháng cáo, rồi yêu cầu giám đốc thẩm. Bản án phúc thẩm đã tuyên hủy án sơ thẩm giao cấp sơ thẩm giải quyết lại.

Vụ án đã bị kéo dài nhiều năm, việc cho vay diễn ra từ năm 2008, khởi kiện năm 2011 và đến năm 2017 có chọn lọc giám đốc thẩm hủy án phúc thẩm, giao Tòa án giải quyết lại theo trình tự phúc thẩm.

Quyết định giám đốc thẩm cho rằng, đáng lẽ tòa án phải chọn lọc rõ có phát mãi căn nhà 3,5 tầng hay không để chắc chắn quyền, lợi ích của 1 số bên. Tòa án cần yêu cầu đương sự cung cấp 1 số tài liệu, chứng cứ chứng minh lý do hình thành căn nhà để giải quyết vụ án chắc chắn quyền, lợi ích của các người đã bỏ tiền xây nhà. Tòa án cần khuyến khích 1 số đương sự thỏa thuận giải quyết tài sản bảo đảm, nếu phân phối thì cần ưu tiền cho bên có mua trước nếu họ có nhu cầu.

Tuy nhiên, quá trình tố tụng kéo dài do quan điểm giải quyết vụ án khác biệt ở 1 số cấp tòa án, dẫn đến ảnh hưởng ích lợi của toàn bộ 1 số bên. Với việc ban hành án lệ này, 1 số vụ việc khác sẽ được đẩy nhanh giải quyết thống nhất.

Theo đây, 1 phần nội dung của chọn lọc giám đốc thẩm được sử dụng làm án lệ.

Cụ thể, trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liền có đất mà có tài sản thuộc có của người sử dụng đất, có tài sản không thuộc có của người khác, mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền có đất của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung, hình thức thích hợp có quy định pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật.

Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được phân phối tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất mà trên đất có nhà thuộc có người khác, thì người có nhà được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua.

Goldenpeninsula.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm