Pháp lý condotel không ổn, khó cho cả du lịch

Việc chưa định hình pháp lý cho loại hình căn hộ – khách sạn (condotel) không chỉ gây lấn cấn cho nhà đầu tư, mà còn có thể gây gặp khó trong việc phát triển du lịch.

Nguồn cung condotel hiện lên đến 22.837 căn

Bùng nổ condotel

Báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới nhà đất Việt Nam (VARS) cho biết, condotel là hiện tượng đáng lưu ý nhất trên phân khúc nhà đất giai đoạn này có lượng cung lên đến 22.837 căn. Trong đấy, 77,7% có mức giá thuộc phân khúc nhà đất cấp cao, từ 35 – 70 triệu đồng/m2.

Mặc dù mới phát triển trong các năm gần đấy, nhưng nguồn cung condotel đã xấp xỉ nguồn cung phân khúc đất nền, là loại sản phẩm được nhà đầu tư ưa chuộng danh tiếng trên phân khúc nhà đất nhiều năm qua. Trong đấy, Khánh Hòa chiếm tỷ trọng 52% nguồn cung condotel, còn Đà Nẵng chiếm dao động 13%.

Nguồn cung lớn ở các dự án như The Arena Cam Ranh (5.248 căn), Vinpearl Empire (1.300 căn), Swisstouches Lalune Resort (1.900 căn), Panorama Nha Trang (1.116 căn), Cocobay Đà Nẵng (trên 10.000 căn), Hòa Bình Green (1.500 căn), Soliel Đà Nẵng (1.000 căn)…

Lượng chuyển nhượng thành công condotel ở Khánh Hòa vào dao động 7.200 căn, trong đấy 1 nửa là nhà đầu tư đến từ Hà Nội, phần còn lại là các nhà đầu tư TP.HCM, Việt kiều, người nước ngoài và người dân địa phương. Còn ở Đà Nẵng có dao động trên 3.000 chuyển nhượng thành công.

Ở 1 số phân khúc mới nổi khác, lượng cung và chuyển nhượng condotel chưa lớn như ở Nha Trang và Đà Nẵng. Tại Hạ Long, có dao động 1.400 căn được phân phối từ 2 dự án của FLC và BIM. Tại Phú Quốc, tổng nguồn cung năm 2017 vào dao động 1.100 căn, chủ yếu từ các dự án của Sun Group, BIM Group và CEO group, mức giá condotel trung bình từ 45 – 90 triệu đồng/m2.

Theo VARS, năm 2018, phân khúc condotel tiếp tục phát triển mạnh ở các đô thị du lịch, đặc khu kinh tế mới thành lập, nhưng sự phát triển ồ ạt loại hình này có thể làm dư cung cục bộ trong ngắn hạn, nên giá khó tăng.

Trao đổi có phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký VARS cho biết, việc bùng nổ của condotel đến từ nhiều nguồn gốc. Trong đấy, so có đầu tư phân khúc đất nền, thì đầu tư condotel có nhiều cái lợi khi kinh phí đầu tư ban đầu thấp và tạo được nguồn thu cho các nhà đầu tư cá nhân có tỷ suất lợi nhuận lên đến 10 – 12%/năm tổng giá trị đầu tư.

Bên cạnh đấy, đầu tư condotel được xem là phương án rất tốt cho phát triển ngành dịch vụ chất lượng cao mà Việt Nam đang định hướng trọng tâm phát triển. Theo ông Đính, giai đoạn này, chiến lược phát triển du lịch Việt Nam xác định, Nhà nước đẩy mạnh xã hội hóa, huy động mọi nguồn lực cho đầu tư phát triển du lịch. Trong khi đấy, Luật Nhà ở 2014 nới điều kiện có nhà đất ở Việt Nam cho người nước ngoài, Việt kiều cũng tạo điều kiện thuận lợi để nhà đất du lịch cấp cao phát triển.

Ngoài ra, mức tăng trưởng mạnh khách du lịch, có công suất trung bình của các khách sạn cấp cao hiện đạt 60 – 65%, cũng là con số khá tốt để đầu tư khách sạn cấp cao trong bối cảnh Việt Nam đang thiếu các khách sạn qui mô lớn.

Một nguồn gốc nữa giúp condotel phát triển là tầng lớp trung lưu ở Việt Nam đang tăng nhanh, dự đoán đến năm 2035, Việt Nam sẽ có trên 1 nửa dân số thuộc nhóm trung lưu. Nhu cầu của tầng lớp này sẽ tạo hiệu ứng lớn lên xu thế phát triển xã hội, đầu tư phát triển nhà đất cấp cao, trong đấy có nhà đất du lịch.

Cần định hình pháp lý chuẩn cho condotel

Mặc dù là xu hướng mới, nhưng theo phân tích của luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, việc đầu tư condotel cũng tiềm ẩn 1 số rủi ro, như khó dự đoán sự cách tân nhu cầu của khách du lịch, khó định hình trước được khả năng khai thác của dự án khi đi vào làm việc, độc đáo là rủi ro về pháp lý khi Luật Du lịch và các luật khác chưa định nghĩa và phân loại condotel là loại hình cơ sở lưu trú du lịch.

“Condotel chưa được thống kê đầy đủ trong thống kê du lịch, mặc dù đấy là dịch vụ lưu trú cấp cao. Điều này gây gặp khó trong việc quy hoạch, dự đoán buồng khách sạn có thể phục vụ khách của ngành du lịch. Chính vì vậy, condotel nên được đưa vào dự thảo Luật Du lịch mới hoặc nghị định và thông tư giải đáp thực hiện Luật Du lịch”, ông Hà kiến nghị.

Còn theo ông Lê Ngọc Tuấn, Vụ khách sạn (Tổng cục Du lịch Việt Nam), sự xuất hiện thêm condotel cấp cao có khả năng gây dư thừa hoặc khiến phân khúc phân khúc này bão hòa, trong khi tốc độ tăng trưởng khách chẳng thể làm tăng đột biến công suất buồng hiện có. Nếu condotel xuất hiện không có sự tính toán theo quy hoạch, thì chủ đầu tư thứ cấp rất dễ bị chôn vốn do khả năng khai thác của dự án không như kỳ vọng. Điều này gây lãng phí rất lớn các nguồn lực của Nhà nước và nhân dân. Do đấy, việc dự đoán, quy hoạch và cấp phép cần có sự vào cuộc của các cơ quan quản lý nhà nước.

Từ thực tiễn kinh doanh, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT CEO Group cho rằng, các quy định pháp luật liên quan tới condotel chưa thật sự đầy đủ. Hiện ở, chưa có quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel, việc thi công condotel ven biển được ứng dụng quy chuẩn tương tự như thi công nhà chung cư.

“Mặc dù về hình thức, condotel ven biển có nhiều điểm tương đồng có nhà chung cư, song do mục đích sử dụng hoàn toàn khác biệt (làm khách sạn phục vụ nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở), nên việc ứng dụng quy chuẩn kỹ thuật thi công chung cư cho condotel ven biển sẽ có các điểm bất cập”, ông Bình nói.

Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền có căn hộ cao tầng khách sạn cho bạn mua condotel (sổ đỏ), theo qui định, bên mua nhà, công trình thi công, các căn hộ cao tầng, phần qui mô trong nhà chung cư được Nhà nước cấp sổ đỏ (Khoản 3, Điều 19, Luật Kinh doanh nhà đất), nhưng trên thực ở, đa số người mua condotel chưa được cấp sổ đỏ vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng.

Ông Bình cho rằng, pháp luật cần có giải đáp cụ thể về việc cấp sổ đỏ cho condotel theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua và được sổ đỏ, dù dự án đấy được thi công trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở. Điều này cũng giúp chủ có căn hộ cao tầng tiếp cận được có các nguồn tín dụng khi đầu tư condotel, bởi chỉ khi có sổ đỏ mới có thể thế chấp căn hộ cao tầng để vay vốn từ ngân hàng.

Đồng quan điểm, luật sư Hà cho rằng, Thứ nhất là cần phải ưu tiên định danh được loại hình nhà đất dưới góc độ pháp lý gắn liền có mục đích sử dụng nhà đất. Sau đấy, phải ấn định được cơ chế công nhận quyền có, quyền sử dụng nhà đất đối có tổ chức, cá nhân có nhu cầu.

Về phía chủ đầu tư, theo ông Hà, khi chọn lọc mô hình phát triển, cần hoạch định tốt, cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được 1 sản phẩm thích hợp có điều kiện phân khúc, cũng như khả năng tài chính và chắc chắn hoạt động tốt trong tương lai.

Cũng theo ông Hà, khi tham dự đầu tư vào dự án condotel, người mua, nhà đầu tư cần tham khảo kỹ về tính chất pháp lý của dự án để phân tích về mặt ích lợi có của mình như thế nào. Khi ký hợp đồng giao cho chủ đầu tư quản lý nhà đất của mình, cũng cần nghiên cứu kỹ các điều khoản, điều kiện và ích lợi trong đấy. Nếu chưa nghiên cứu kỹ lưỡng, đổ tiền vào condotel chỉ vì các lời quảng cáo, cam đoan lợi nhuận, nhà đầu tư có thể gánh rủi ro lớn.

Goldenpeninsula.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm