Những nút thắt của thị trường bất động sản 2018

Nguồn tín dụng được kiểm soát chặt hơn, quy hoạch chưa đồng bộ, nguy cơ nóng sốt cục bộ, sự phát triển không đều ở 1 vài phân khúc… được cho là các nút thắt có địa ốc TP.HCM.


Nguy cơ sốt đất nền cục bộ vẫn đã đi vào vận hành

Thách thức

Theo dự đoán từ đa số 1 vài chủ đầu tư và chuyên gia, phân khúc BDS năm 2018 được kỳ vọng sẽ tăng trưởng mạnh mẽ.

Các công ty đã có các bước dự tính kỹ lưỡng về quỹ đất, vốn, nhân lực… để tăng tốc sau 1 năm 2017 bị hãm nguồn cung. Điển hình, việc ngay từ đầu năm 2018, phân khúc đã sôi động trở lại có lượng hàng hóa tung ra tăng mạnh so có cộng kỳ năm 2017.

Tuy nhiên, sẽ là lạc quan thái quá nếu nhận định công đoạn phát triển phân khúc địa ốc năm nay là 1 con các con phố bằng phẳng, bởi nhiều thách thức có thể chỉ ra ngay cũng như còn tiềm ẩn.

Nỗi lo Thứ nhất có thể kể đến đây là nguy cơ sốt nóng cục bộ ở 1 số khu vực, 1 số dự án. Năm 2017, phân khúc đã chứng kiến phân khúc đất nền ở 1 số khu vực ngoại thành TP.HCM hoặc khu vực Long Thành, Đồng Nai sốt nóng.

Nguyên nhân đến từ các tài liệu quy hoạch, tài liệu 1 vàih thủ tục hành chính liên quan tới lĩnh vực nhà đất trong khu vực trở thành “lá bài” để giới đầu cơ tận dụng thổi giá, đẩy người mua vào thế rủi ro.

Các trường hợp có thể kể đến là cơn sốt đất ở Cần Giờ sau tài liệu xây cầu Cần Giờ và 1 số công trình hạ tầng; cơn sốt đất ở Long Thành, Đồng Nai khiến 1 số sàn môi giới “nhảy vào” thu thập đất nông nghiệp, lâm nghiệp rồi dựng lên dự án phân phối hàng ngàn lô đất trái phép cho bạn…

Năm 2018 cũng được phân tách là năm của quy hoạch và phát triển vì ngay sau khi TP.HCM được hưởng cơ chế đặc biệt do Quốc hội ban hành, Thủ tướng Chính phủ đã có chọn lọc 1 vàih tân quy hoạch thi công vùng TP.HCM năm 2030, tầm nhìn năm 2050.

Theo đây, TP.HCM sẽ trở thành thành thị lõi của 7 tỉnh, thành thị kế bên. Ngoài ra, việc TP.HCM quyết tâm thực hiện nhiều dự án hạ tầng giao thông kết nối để mở rộng liên kết vùng và thực hiện chính sách phân phối hàng giãn dân theo đề án năm 2016 đến năm 2020 cũng sẽ là các tài liệu sẽ tác động mạnh tới phân khúc BDS, nhất là phân khúc đất nền.

Đó là các tài liệu tốt trong trung và dài hạn, nhưng nguy cơ mà người tiêu dùng cần thận trọng là giới cò đất lợi dụng tung hỏa mù, đẩy giá đất ở các vùng đang được quy hoạch lên quá cao.

Ông Trần Văn Dũng, Giám đốc Sàn chuyển nhượng BDS Trường Phát cho rằng, cũng như năm 2017, khi các tài liệu quy hoạch được mở phân phối hoặc kể cả mới ở GĐ dự tính, thì nhà đầu tư sẽ đổ bộ vào khu vực có quy hoạch như giao thông, hay dự án trung tâm để đầu tư và đẩy giá đất lên quá giá trị thực. Đây là 1 nguy cơ mà có thể phân khúc sẽ gặp phải trong năm 2018.

Một mối lo nữa của phân khúc BDS TP.HCM trong năm nay là đà tăng giá sẽ thu hẹp nguồn cung trong dài hạn và đẩy phân khúc vào nguy cơ thừa cung giả tạo. Theo phân tách của giới chuyên môn, vài năm gần đây, mỗi năm phân khúc địa ốc TP.HCM trung bình tăng ở mức 15 – 20% có phân khúc căn hộ cao tầng và 25 – 30% ở phân khúc đất nền.

Đặc biệt, trong năm 2018, dự đoán từ CBRE Việt Nam cho rằng, phân khúc tiếp tục xu hướng đi lên và nguy cơ bong bóng cục bộ có thể xảy ra nếu giá đất, nhà trong 1 số khu vực được đẩy lên cao, vượt qua giá trị thực.

Ngoài ra, 1 thách thức nữa mà phân khúc có khả năng gặp phải đây là việc trong năm 2018, rất nhiều công ty địa ốc thông báo sẽ bàn giao nhà cho bạn. Đây sẽ là thời điểm bạn kiểm tra chất lượng căn hộ cao tầng mà chủ đầu tư cam đoan có bạn khi phân phối và bình thường, đây là thời điểm rất nhạy cảm có nguy cơ bùng phát tranh chấp giữa chủ đầu tư và bạn.

Nếu lượng dự án xuất hiện tranh chấp tăng lên quá nhiều, không được kiểm soát kịp thời, điều này có thể khiến người tiêu dùng tiềm năng rụt rè trong chọn lọc xuống tiền và sức cẩu co lại.

Một điểm nữa có thể khiến phân khúc gặp khó là ngày 28/12/2017, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN quy định 1 vài giới hạn, mật độ bảo đảm an toàn trong vận hành của tổ chức tín dụng, quy định về việc sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo mật độ tối đa theo công đoạn.

Theo đây, từ ngày 1/1/2018 đến ngày 31/12/2018, mật độ này là 45%; từ ngày 1/1/2019 là 40%; đồng thời vẫn quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là 1 vài khoản phải đòi để kinh doanh BDS.

Đến ngày 23/1/2018, Ngân hàng Nhà nước đã có Công văn số 563/NHNN-TTGSNH đề nghị 1 vài tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất – kinh doanh, kiểm soát nghiêm ngặt hơn dòng vốn vào BDS.

Với 1 vài thông tư này đã cho thấy sự thận trọng của ngành ngân hàng có thể tạo ra các gặp khó nhất định cho công ty BDS và người mua nhà. Bởi từ trước tới nay, việc phát triển 1 vài dự án dựa chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Một sức ép lớn nữa đến từ nguồn cung tăng mạnh. Theo khảo sát sơ bộ, phân khúc địa ốc TP.HCM và khu vực phía Nam nhiều khả năng sẽ bước vào 1 “cuộc chiến” bung hàng kỷ lục trong năm 2018. Hơn 80% công ty địa ốc đã sẵn sàng cho kế hoạch bung hàng trong năm nay cao hơn năm 2017 từ 10-15% đến gấp đôi.

Theo ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, rổ hàng mới trong năm 2018 có thể đạt không dưới 60.000 sản phẩm, dựa trên kế hoạch sơ bộ của 1 vài công ty phía Nam và TP.HCM. Sở dĩ năm 2018 hàng hóa dồi dào là do GĐ cao điểm cuối năm 2017 có khá nhiều ông lớn 1 vàih tân kế hoạch, giữ hàng lại hoặc chưa mở phân phối ra dù đã có động thái chào phân phối nội bộ hoặc dự tính pháp lý ở GĐ cuối. Lượng hàng bị chậm ra hàng từ cuối năm ngoái sẽ được dồn sang năm 2018.

Cởi nút thắt 1 vàih nào?

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc phân khúc phát triển không đồng bộ, còn nhiều rủi ro đã đi vào vận hành 1 phần đến từ tính chuyên nghiệp của công ty BDS còn kém. Khi phân khúc ấm lên, vô số công ty đua nhau đầu tư BDS, trong khi công đoạn làm dự án rất phức tạp, cần nguồn lực lớn đặc trưng là tài chính.

Trong khi đây, rất nhiều chủ đầu tư mới tùy thuộc vào vốn vay ngân hàng. Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện nhưng thực ở, điều kiện pháp luật kinh doanh BDS hiện còn quá thuận lợi, thậm chí dễ dãi. Thủ tục hành chính kéo dài mất nhiều công sức tiền bạc cũng góp phần đẩy chi phí lên cao, đặc trưng là tiền đất. Việc thiếu minh bạch tài liệu cũng khiến cho hiện trạng đầu cơ “có đất làm ăn”.

“Chính phủ đã cảm thấy vấn đề và đã có hành động bằng các chính sách phân phối hàng, cơ chế cụ thể và dự tính tình hình phân khúc sẽ 1 vàih tân trong các năm tới. Nhưng trong khi chờ phân khúc tốt lên nhờ vào các chính sách phân phối hàng căn cơ này thì sẽ phải trải qua gặp khó trước mắt, đây là công ty chưa làm quen được có chính sách phân phối hàng mới, cũng như sẽ có sự đào thải các công ty không có năng lực thực sự”, ông Nam nói và cho biết thêm, để vượt qua gặp khó này để tồn ở, mỗi công ty phải biết tạo ra sự khác biệt bằng việc định vị đúng phân khúc bạn thích hợp có dự án của mình, đưa ra dự án đúng thời điểm, dự tính được quỹ đất và giữ lời hứa có bạn.

Bên cạnh đây, việc giảm dần sự tùy thuộc vào nguồn vốn ngân hàng bằng 1 vài nguồn tăng vốn chủ có, tham khảo mời gọi nguồn vốn ngoại cộng phát triển dự án cũng như đưa công ty niêm yết trên sàn chuyển nhượng chứng khoán… cũng là hướng đi cần tính đến khi TTCK đang sôi động.

“Bên cạnh danh tiếng và tiềm lực của công ty để chứng minh có đối tác trong quá trình gọi vốn, 1 vài chủ đầu tư cũng cần chọn lọc đối tác là 1 vài công ty thực sự danh tiếng, không chỉ có năng lực tài chính mà còn phải có bí kíp đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án để dần học hỏi các cái hay, cái tốt của 1 vài đối tác này”, ông Nam nói.

Goldenpeninsula.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm