Những chính sách ‘nóng’ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản năm 2018

Dự án phát triển chậm độ, chủ đầu tư bị phạt tiền từ 250 – 300 triệu đồng, phạt tiền 50 – 60 triệu đồng nếu để chủ đầu tư thứ cấp thực hiện đầu tư thi công dự án không thích hợp có quy hoạch hoặc công đoạn, miễn giảm tiền sử dụng đất… là vài trong những chính sách phân phối hàng mới liên quan tới phân khúc BDS từ năm 2018.

Từ năm 2018, nhiều chính sách phân phối hàng mới có hiệu lực sẽ tác động không nhỏ tới phân khúc BDS. Ảnh minh họa: Internet.

Dự án phát triển chậm độ, chủ đầu tư bị phạt tiền từ 250 – 300 triệu đồng

Chính phủ mới đây đã ban hành Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong làm việc đầu tư thi công; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm chất liệu thi công, sản xuất, kinh doanh chất liệu thi công; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh BDS, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

Cụ thể, phạt tiền từ 30 – 40 triệu đồng đối có hành vi chọn lọc tổ chức, cá nhân không đủ điều kiện năng lực tham dự làm việc đầu tư thi công; Chủ đầu tư có sử dụng nhà thầu nước ngoài còn bị phạt tiền từ 70-80 triệu đồng nếu để nhà thầu nước ngoài tham dự làm việc thi công khi chưa được cấp giấy phép làm việc thi công theo quy định; để nhà thầu nước ngoài không thực hiện đúng cam đoan trong hợp đồng…

Phạt tiền từ 40 – 50 triệu đồng khi thực hiện đầu tư phát triển khu thành thị không tuân theo kế hoạch hoặc chậm so có công đoạn được cấp có thẩm quyền phê duyệt; chậm bàn giao dự án theo công đoạn đã được phê duyệt.

Phạt tiền từ 50 – 60 triệu đồng đối có việc để chủ đầu tư thứ cấp thực hiện đầu tư thi công không thích hợp có quy hoạch chi tiết thi công hoặc công đoạn dự án đã được phê duyệt (nếu có); nhữngh tân chủ đầu tư cấp 1 mà chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản; điều chỉnh dự án mà chưa được cơ quan có thẩm quyền tham khảo chấp thuận; không đã đi vào hoạt động thủ tục để được công nhận quyền sử dụng đất, quyền có công trình theo quy định đối có công trình đã đã đi vào hoạt động đưa vào khai thác, sử dụng.

Phạt tiền từ 80 – 100 triệu đồng đối có 1 trong những hành vi: Giá ký hợp đồng vượt giá trúng thầu hoặc kết quả đàm phán, thương thảo hợp đồng thi công (trừ khối lượng phát sinh ngoài gói thầu được người chọn lọc đầu tư cho phép); mức tạm ứng hợp đồng vượt quá mật độ % quy định hoặc tạm ứng hợp đồng khi chưa có bảo lãnh tạm ứng theo quy định; quyết toán hoặc thanh lý hợp đồng thi công chậm quá thời hạn quy định đối có hợp đồng thi công sử dụng vốn nhà nước.

Nghị định cũng quy định phạt tiền từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng khi kinh doanh BDS mà BDS đây không chắc chắn đầy đủ những điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định; Kinh doanh BDS không đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định; Triển khai thi công dự án kinh doanh BDS, dự án đầu tư thi công nhà ở phát triển chậm độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Bên cạnh đây, mức phạt tương tự cho việc phân phối hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định; Không làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyên có nhà ở và tài sản khác gắn liền có đất cho bên mua, bên thuê mua hoặc không cung cấp hồ sơ, pháp lý pháp lý liên quan cho người mua, thuê mua nhà ở theo quy định.

Đối có những hành vi như giao dịch trọn vẹn hoặc 1 phần dự án không đúng thủ tục quy định; Chuyển nhượng trọn vẹn hoặc 1 phần dự án mà không chắc chắn đầy đủ những đề nghị hoặc những điều kiện theo quy định; Trường hợp giao dịch khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để chắc chắn thi hành án…sẽ bị phạt từ 270 triệu đồng đến 300 triệu đồng.

Mức phạt tối đa 300 triệu đồng cũng ứng dụng cho trường hợp bàn giao nhà, công trình thi công cho bạn khi chưa đã đi vào hoạt động việc thi công theo công đoạn ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối có hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa đã đi vào hoạt động trọn vẹn phần mặt ngoài hoặc chưa đã đi vào hoạt động nghiệm thu đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định; Huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BDS hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam đoan.

Tiền sử dụng đất được miễn giảm

Từ ngày 1/1/2018, Nghị định số 123/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất và Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước chính thức có hiệu lực. Theo Nghị định 123/2017, nếu chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có lý do nhận giao dịch đất ở của hộ gia đình, cá nhân sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư từ ngày 1/7/2014 trở về sau, thì tiền sử dụng đất = (tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch thi công chi tiết của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) – (tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch thi công chi tiết thi công nhà ở của hộ gia đình, cá nhân ở thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.)

Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài có lý do được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư từ ngày 1/7/2014 trở về sau thì tiền sử dụng đất = (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở) – (tiền sử dụng đất tính theo giá đất tính thu tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (thương mại, dịch vụ) thời hạn 70 năm ở thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất).

Về miễn, giảm tiền sử dụng đất, Nghị định số 123/2017/NĐ-CP bổ sung quy định, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất đã đã đi vào hoạt động nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chọn lọc cho phép miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014 khi giao dịch dự án hoặc giao dịch quyền sử dụng đất từ ngày 1/7/2014 trở về sau thì xử lý như sau:

– Đối có trường hợp giao dịch dự án đầu tư gắn có giao dịch quyền sử dụng đất:

+ Trường hợp số tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm không tính vào giá giao dịch và người nhận giao dịch tiếp tục thực hiện dự án thì người nhận giao dịch tiếp tục được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đầu tư cho thời gian còn lại của dự án.

+ Trường hợp người nhận giao dịch không tiếp tục thực hiện dự án thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định đối có dự án sau giao dịch. Trường hợp người giao dịch đã thực hiện 1 phần nghĩa vụ tài chính về đất đai thì người nhận giao dịch được kế thừa phần nghĩa vụ mà người giao dịch đã nộp.

– Đối có trường hợp giao dịch quyền sử dụng đất thì người giao dịch phải nộp đủ số tiền đã được miễn, giảm vào ngân sách nhà nước theo giá đất ở thời điểm giao dịch quyền sử dụng đất.

Dự kiến bỏ quy định cá nhân kinh doanh BDS phải thành lập công ty vốn pháp định 20 tỷ đồng

Tại cuộc họp thường vụ Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam diễn ra mới đây ở Hà Nội, ông Hà Quang Hưng – Cục phó Cục Quản lý nhà và phân khúc BDS, Bộ Xây dựng cho biết, Bộ đã có Tờ trình gửi Chính phủ về đề xuất sửa đổi nhiều luật như Luật Kinh doanh BDS, Luật Nhà ở; Luật Xây dựng… theo hướng thuận lợi hơn cho người dân, công ty. Dự kiến ban hành vào tháng 10/2018.

Thứ nhất, mở rộng khái niệm về đất ở: Hiện công ty có hiện tượng đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dụng, sang nhượng những loại đất có lý do nông nghiệp nhưng chưa phải đất ở. Theo Luật Nhà ở giai đoạn này, chủ đầu tư không được trực tiếp chỉ định làm chủ đầu tư trên những loại đất này mà Chính phủ đứng ra chỉ định, đấu giá. Luật sửa theo hướng chủ đất được quyền thực hiện dự án nhà ở trên loại hình đất này.

Thứ hai, Lựa chọn chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ: Hiện Luật quy định cho phép dự án nhà ở không có lý do thì chủ có được chọn lọc chủ đầu tư nhưng hiện không thỏa thuận được có nhau. Luật sửa đổi, đối có chủ có sau 12 tháng chưa chọn lọc được thì UBND cấp tỉnh đứng ra chỉ định chủ đầu tư danh tiếng thực hiện.

Thứ ba, Đối có Luật Kinh doanh BDS: Nội dung lớn cần sửa là đối có những cá nhân kinh doanh BDS phải thành lập công ty, vốn pháp định 20 tỷ đồng. Hiện nay Luật Đầu tư công không có quy định vốn pháp định nữa. Cho nên chuẩn bị sửa đổi bỏ vốn pháp định để đồng bộ có Luật Đầu tư và Luật Đất đai.

Thứ tư, Bộ Xây dựng đang có tờ trình xin ý kiến sửa đổi Luật Đất đai 2013, trong đây có nội dung đề nghị: Đối có chế độ sử dụng đất của căn hộ cao tầng du lịch (condotel, resort) đề xuất vẫn giữ nguyên theo quy định Luật đất đai – xác định đất thương mại dịch vụ, thời hạn sử dụng 50 – 70 năm. Đối có officetel, đất có tính năng để ở thì được xác định là đất ở, thời hạn 50 – 70 năm, người sử dụng được cấp GCNQSDĐ theo hình thức ổn định lâu dài.

Riêng về nhà ở xã hội, hiện đang có bất cập trong tín dụng, cần gói hỗ trợ. Tuy nhiên, theo nghiên cứu kỹ thực ở từ địa phương cho thấy bất cập nữa liên quan đến quỹ đất. Có quy định dành 20% quỹ đất trong những dự án thương mại làm nhà ở xã hội nhưng những chủ đầu tư chưa thực hiện 1 nhữngh nghiêm túc, còn chính quyền, địa phương chưa thực sự quan tâm sâu xát đến việc thi công phát triển phân khúc này.

Goldenpeninsula.com – Theo Hải quan

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm