Nhồi vào Phố, nhà cao tầng là văn minh hay là “ngáo ộp”

Ít người biết trọng điểm các thành phố lớn ở Việt Nam hiện có bao nhiêu cao ốc song các bàn luận về việc nhà cao tầng là “tội đồ” hay “văn minh” đã xuất hiện nhiều năm nay.

Từ 15h30, dù không phải giờ cao điểm, phố Nguyễn Tuân, Hà Nội đã ùn tắc. Bụi quẩn lên từng luồng dưới cái nóng 36 độ C của ngày hè khiến cho dòng người và xe chôn chân trên các con phố không khỏi mất đi nhẫn nại. Tiếng inh ỏi của còi xe. Tiếng xoèn xoẹt của máy cắt sắt thép xen lẫn tiếng ầm ầm chát chúa của máy trộn bê tông phát ra từ các công trình dọc hai bên các con phố khiến cho cả đoạn phố khi nào cũng như 1 đại công trường hỗn độn, ầm ĩ.

Trên phố Nguyễn Tuân, tính từ các con phố Nguyễn Trãi đi vào, đếm sơ sơ có thể kể ra dao động trên dưới 20 dự án chung cư đang được triển khai. Bên chẵn có 1 số dự án đã đã đi vào hoạt động và đi vào sử dụng như HUD Tower đã xong sau nhiều năm “chết lâm sàng”, Tập thể Lắp máy điện nước, chung cư ngõ 198 Nguyễn Tuân, toà nhà sông Đà… Dãy phố lẻ cũng có nhiều dự án đang được triển khai xây dựng như HDHome, Việt Đức Complex, The Legend, Imperia Garden, GoldSeason…

Ở Hà Nội có 1 con phố khác cũng “nhồi” đến 40 dự án hai bên các con phố dù chỉ dài dao động 2,7 km là Lê Văn Lương – Tố Hữu.

Những dự án đã đi vào hoạt động trên tuyến các con phố này có The Light Tower, chung cư Bắc Hà, C14, The Pride, Park City, khi thành phố Văn Khê, An Hưng, Ecolife Capital… Hàng loạt dự án cao từ 16 đến 35 tầng cũng đang và sắp được triển khai xây dựng có Hải Phát Plaza, Anland, Hà Nội Landmark 51, chung cư Tập đoàn Đại Dương, trụ sở văn phòng HUD, công trình toà nhà Sunrise, Hacci, Vneco Hà Nội…

Nhà cao tầng mọc lên san sát. Bộ mặt thành phố Hà Nội cũng tân tiến, khang trang so có dao động 5-7 năm trước đấy. Tuy nhiên, tỷ lệ giao thông trên tuyến các con phố này luôn dày đặc. Đường ùn tắc nghiêm trọng vào mỗi khung giờ cao điểm. Ở các khung giờ khác, các con phố khi nào cũng đông.

Đó là câu chuyện ở các quận vùng ven.

Trong khu vực nội đô, 4 quận nội thành Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa và 1 phần quận Tây Hồ, việc phát triển cao ốc vẫn được đưa ra bàn luận từ nhiều năm nay. Những tranh luận liên quan đến việc nhà cao tầng có phải “tội đồ” bức tử nội đô lại được đưa ra. Người thì khẳng định điều này là đúng nhưng cũng có ý kiến cho rằng cần nhìn nhận 1 cách công bằng bên cạnh câu chuyện nhà cao tầng thì dân số, phương tiện cá nhân, bài toán đồng bộ hạ tầng – giao thông công cộng cũng cần được nhìn nhận là lý do khiến thành phố phát triển thành quá tải.

Loạt bài “Gần 10 năm có cao ốc nội đô”, mô tả thực trạng của nhà cao tầng trong nội đô Hà Nội cũng như các góc nhìn khác nhau liên quan đến chuyện phát triển nhà cao tầng trong phố.

Cao ốc chỉ dấu của tân tiến, văn minh?

Tháng 8/2013, Telegraph xuất hiện dòng tít “Bước ngoặt mới ở Thượng Hải: Toà nhà cao nhất Trung Quốc” để nói về Tháp Thượng Hải, công trình cao nhất châu Á và cao thứ hai địa cầu, chỉ sau toà Burj Khalifa của Dubai.

Tờ báo này mô tả công trình không chỉ gây ấn tượng có chiều cao mà còn bởi kiến trúc thông minh có dạng xoắn thân có thể giảm được sức đẩy của gió trong các cơn bão. Toà nhà này có trường học, trung tâm y tế, các căn hộ cao tầng, rạp xiếc, rạp phim và các trọng điểm mua sắm. Cùng có tháp Kim Mậu và trọng điểm tài chính địa cầu Thượng Hải, toà tháp này được mệnh danh là biểu tượng của thành phố và sự thịnh vượng.

Tại nhiều thành phố khác ở Nhật Bản, Singapore, nhà cao tầng cũng là niềm tự hào và được coi là biểu tượng của thành phố tân tiến. Bên cạnh các toà cao ốc cũ dày đặc, Tokyo (Nhật Bản) có ý định xây dựng 45 toà nhà chọc trời mới để dự định cho Thế vận hội sẽ diễn ra vào năm 2020. Đây được cho là việc triển khai GĐ đầu của chính sách phân phối hàng mở rộng Abenomics được Chính phủ nước này thông qua. Những toà nhà này đều được tập trung xây dựng ở 3 khu vực chính của Tokyo. Còn GĐ này, ở Tokyo cũng có trên dưới 30 toà cao ốc có chiều cao từ 170 đến 340 m.

Trả lời phỏng vấn của Japanese Times, ông Shingo Tsuji, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty Xây dựng Mori, cho biết sự tranh giành giữa các thành phố trên toàn cầu bắt đầu phát triển thành quan trọng hơn so có tranh giành của từng quốc gia có nhau. “Nếu như Tokyo thất bại và đi sau các đối thủ khác trong cuộc đua này thì nền kinh tế sẽ co cụm lại và khiến tăng trưởng kinh tế yếu đi”, ông nói.

Mori chính là đơn vị phát triển khu phức hợp thương mại Roppong Hills và Toranomon Hills nổi tiếng ở Nhật Bản. Hai khu phức hợp này đều có các toà tháp có chiều cao lên đến vài trăm mét và đấy được coi là điểm nhấn. Doanh nghiệp cũng chưa bao giờ thực hiện dự án phát triển và phân phối căn hộ cao tầng 1 cách thuần tuý mà sẽ triển khai khu phức hợp có khu văn phòng, dân cư, các cửa hàng, khách sạn, cơ sở nghệ thuật…

Công ty này phát triển thành phố dựa vào khái niệm “thành phố vườn thẳng đứng”, đề cập đến 1 thành phố nhỏ gọn trong đây mọi thứ từ nhà ở, văn phòng, khu mua sắm, cơ sở văn hoá… được gói gọn lại trong không gian cao tầng. Doanh nghiệp của ông trở thành 1 trong các nhà phát triển chính của thành phố, phát triển các thứ cần thiết như cơ sở hạ tầng thành phố và không gian, đưa ra đề xuất cho các nhà hoạch định chính sách phân phối hàng.

2017 cũng được cho là năm bùng nổ nhà cao tầng trên địa cầu. Theo báo cáo thường niên của Hội đồng Nhà cao tầng và nhà ở thành phố (CTBUH) thì trong năm này có 144 toà nhà cao từ 200 m trở lên được xây dựng ở nhiều nơi trên khắp hành tinh.

Khu vực châu Á, nhà cao tầng tập trung nhiều ở Trung Quốc, Hàn Quốc… 5 trong số 10 toà nhà cao nhất hành tinh đã đã đi vào hoạt động, theo thống kê của CTBUH, là của Trung Quốc đại lục. Còn lại, 1 số quốc gia, vùng lãnh thổ cũng đặt tên trong danh sách này có Hàn Quốc, Mỹ, Đài Loan, Các tiểu vương quốc Ả rập Thống nhất…

Trong danh sách 100 toà nhà cao nhất hành tinh trong tương lai cũng có 2 đại diện Việt Nam, xếp lần lượt thứ 22 và 81 trong bảng xếp hạng.

Tại Hà Nội, TP.HCM, trong dao động 10 năm trở lại đấy xuất hiện 1 số toà nhà cao tầng được cho là điểm nhấn. Tuy vậy, dưới các góc nhìn khác nhau, nhà cao tầng vẫn vừa được coi là “chỉ dấu” của văn minh, tân tiến, vừa là “tội đồ” bức tử nội đô.

Việc phát triển thành phố ở các thành phố – các nơi có “đặc sản” nhà cao tầng -luôn đi liền có các bất cập và điều này thường được xem là “kinh phí thời cơ” để có các công trình tân tiến.

Thượng Hải – thành phố tân tiến của Trung Quốc – từ năm 2012 đã được cảnh báo về việc sụt lún, khi 1 phụ nữ bất ngờ bị sụp xuống hố sâu khi đang tản bộ trên các con phố, theo tờ Time. Việc xây dựng các toà nhà cao tầng ở đấy tác động đến địa chất, các công trình xung quanh. Những vết nứt xuất hiện trên các con phố, ngay ở các toà nhà cao chọc trời được cư dân mạng Trung Quốc liên tục chia sẻ trên mạng xã hội.

Với số lượng nhà cao tầng 200 tăng lên hơn 800 trong vòng 5 năm, từ 2011 đến 2016, Time mô tả Thượng Hải đầy rẫy “các toà nhà chọc trời xếp chồng lên nhau như các quân domino”. Mật độ dân số ở các tòa nhà cũng tăng lên mạnh, tạo nên 1 số nguy cơ khác. Tuy vậy, biện pháp giảm tỷ lệ của các toà nhà hay có ít toà nhà chọc trời hơn, trong mắt giới chuyên gia, không thực ở, đặc thù ở các thành phố đang phát triển mau chóng như Thượng Hải.

Ở Việt Nam, câu chuyện xây nhà cao tầng trong phố, từ 10 năm nay, cũng có nhiều điều để nói…

Lỗi quy hoạch tràn lan

Từ khi có đồ án quy hoạch chung Hà Nội vào năm 2009 thì việc dừng cấp phép xây dựng nhà cao trên 9 tầng trong 4 quận trọng điểm này đã được nêu ra. Đã có các GĐ, chẳng hạn như 2010, các nhà đầu tư nhận ra sức ép có tài liệu không cấp phép. UBND TP. đã kiến nghị cho phép triển khai dự án xây dở. Tuy nhiên, câu chuyện lắng xuống sau đây. Đến nay, trong phố vẫn có nhà cao trên 9 tầng, cả dự án đã triển khai, đang và sắp triển khai.

Gần đấy, vấn đề cấm xây cao ốc trong các quận trọng điểm lại được đặt ra, khi các bộ ngành cần tổng kết 10 năm triển khai Nghị quyết 16 về khắc phục giao thông ở Hà Nội, TP.HCM và cần có dự thảo thay thế, theo đề nghị của Thủ tướng.

Một trong các biện pháp được đưa ra là sẽ không tiếp tục phát triển chung cư, căn hộ cao tầng nhà cao tầng khu vực trọng điểm mà phát triển khu thành phố vệ tinh để điều phối, bố trí lại dân cư, lực lượng lao động nhằm giải toả cho các thành phố trước các sức ép giải quyết việc làm, nhà ở, an sinh xã hội, trật tự an toàn giao thông.

Thực tế, cộng có nhà cao tầng thì các nhân tố như con người, giao thông cũng góp phần khiến thành phố quá tải và bó hẹp.

Dân số Hà Nội năm 2008, theo thống kê, là 6,5 triệu người thì đến năm 2018 đã lên đến hơn 7,6 triệu người, tương đương mức tăng xấp xỉ 17%. Phương tiện cá nhân của Hà Nội, theo thống kê, đến năm 2018 là 5,5 triệu xe máy và dao động 620.000 ôtô, tức trung bình 1 người sẽ có 1 phương tiện. Con số này tăng rất mạnh, lên đến 270-300% so có 2008, khi Hà Nội chỉ có dao động 200.000 ôtô và gần 2 triệu xe máy.

Theo quy hoạch chung, Hà Nội mở rộng mọi mặt, được hy vọng sẽ có bề ngoài hoàn toàn mới. Quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết từng bước được triển khai sau quy hoạch chung. Khi thành phố bị “vỡ trận” thì lý do được không ít người nhìn nhận chính là việc quy hoạch được điều chỉnh liên tục. Đô thị bị “băm nát” vì quy hoạch có thể thuận lợi được cách tân.

Tại Hà Nội, các con các con phố có mặt cắt lên đến 40 m như Tố Hữu – Lê Văn Lương tưởng chừng đủ thông thoáng thì GĐ này “gánh” trên dưới 40 cao ốc. Những con các con phố nhỏ như Nguyễn Huy Tưởng, Nguyễn Tuân… cũng có các dãy nhà cao tầng san sát. Nhà cao tầng len vào ngõ nhỏ. Dự án mọc lên khắp nơi.

Tại khu vực nội đô lịch sử gồm các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa và Tây Hồ, quy định không được tăng dân số đã có nhưng vô số khu nhà cao tầng mọc lên.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ chỉ rõ điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng không cung cấp được cho số lượng cư dân ở đây là vấn đề nổi cộm ở Hà Nội. Theo ông, quy hoạch đang phát triển theo chiều hướng vì lợi ích tư nhân và nhà đầu tư nhiều hơn là cho lợi ích chung, trong đây có việc xây dựng các chung cư quá lớn, cao tầng, gây sức ép lên hạ tầng.

Mới đấy, Thanh tra Chính phủ cũng có kết luận về quản lý đầu tư xây dựng GĐ 2002-2014 chỉ ra nhiều sai phạm. Trong số 38 dự án được thanh tra, cả 38 dự án đều có sai phạm. 10/10 dự án vi phạm quy hoạch, quản lý đầu tư xây dựng. Nhiều dự án làm trái các văn bản của Chính phủ, gây thất thoát ngân sách Nhà nước.

Việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500 không căn cứ vào quy hoạch chi tiết 1/2.000 đã được phê duyệt về số tầng, tỷ lệ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng hầm, kỹ thuật, nâng chiều cao toà nhà… khá phổ biến ở các dự án được thanh tra. Hậu quả là các dự án sau đầu tư đã góp phần vào phá vỡ quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết.

Cũng theo Thanh tra Chính phủ, các sai phạm được chỉ ra liên quan đến đầu tư xây dựng theo quy hoạch. Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch còn nhiều hạn chế, bất cập. Chất lượng quy hoạch yếu, các bước lập quy hoạch chưa phù hợp có 1 số chỉ tiêu, phải điều chỉnh quy hoạch cục bộ nhiều lần khiến cách tân về tầng cao, hệ số sử dụng đất, tỷ lệ xây dựng… tự phát, thiếu căn cứ khoa học và thực tiễn.

Rất nhiều dự án vi phạm được cơ quan thanh tra điểm mặt chỉ tên. Dự án Thành phố Giao lưu do Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng quốc tế Vigeba làm chủ đầu tư có khu cách ly được điều chỉnh thành khu nhà liền kề để phân phối và làm bãi đỗ xe.

Vi phạm ở dự án Kim Văn – Kim Lũ do Vinaconex 2 làm chủ đầu tư, xây nhà ở chung cư cho cho cán bộ công chức quận Tây Hồ ở ô đất CT03B thuộc quỹ đất 20% khu thành phố Nam Thăng Long do Công ty cổ phần Lạc Hồng làm chủ đầu tư… cũng thuộc trách nhiệm của Sở Quy hoạch – Kiến trúc. Khu thành phố mới Dịch Vọng (Công ty cổ phần Phát triển thành phố Từ Liêm làm chủ đầu tư) được Sở Quy hoạch – Kiến trúc chấp thuận phương án kiến trúc sơ bộ kiến trúc thêm tầng kỹ thuật, tăng diện tích 32 tầng lên 34 tầng vi phạm quy hoạch chi tiết…

Mới đấy nhất, ví dụ điển hình liên quan đến câu chuyện quy hoạch là dự án 8B Lê Trực ì xèo suốt hơn 2 năm hay dự án nhà ở gồm 10 toà nhà 50 tầng ở khu đất triển lãm Giảng Võ (Ba Đình, Hà Nội).

Ông Phạm Hồng Hà, Bộ trưởng Xây dựng, từng chia sẻ thẳng thắn về dự án Giảng Võ: “Một khu đất bởi thế mà xây dựng 10 khối nhà cao 50 tầng cho thấy sức nén của dân số rất lớn”. Theo ông Hà, quá trình thành phố hoá sẽ có các khu vực có sức nén rất cao nhưng cần giải quyết bài toán nén dân số đồng thời có nén hạ tầng.

Nhà cao tầng – “con ngáo ộp” hay bị oan?

Các tòa nhà cao tầng được thừa nhận đã giúp xây dựng hình ảnh các thành phố tân tiến, làm tăng qui mô sử dụng không gian phục vụ nhu cầu càng ngày càng lớn khi người lao động đổ về các thành phố trọng điểm, nhưng vẫn có các luồng ý kiến khác nhau về vai trò của các công trình này.

Ông Nguyễn Hồng Tiến, nguyên Cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật, Bộ Xây dựng, cho biết nhà cao tầng là thành phần chẳng thể thiếu được trong các thành phố tân tiến.

Tuy nhiên, có 2 câu hỏi cần được đặt ra trong trường hợp quy hoạch hoặc kiến trúc thành phố chưa được lập, phê duyệt, là cơ sở để tham khảo sự tồn ở của dự án. Đó là: Xây dựng nhà cao tầng ảnh hưởng thế nào đến kiến trúc, phong cảnh, bảo tồn của khu vực, khu vực xung quanh và toàn thành phố? Xây nhà cao tầng ảnh hưởng hoặc tăng sức ép lên kết cấu hạ tầng kỹ thuật, đặc thù lên hệ thống giao thông, của khu vực như thế nào?

Hiện nay, việc xây nhà cao tầng trong khu vực nội đô đặt ra nhiều bất cập không lường trước được, đây là thiếu đồng bộ về phong cảnh kiến trúc, chênh lệch về không gian cộng các hình thức kiến trúc công trình, phá vỡ cấu trúc thành phố trọng điểm và quy hoạch thành phố.

Ở nhiều khu vực, mặt bằng xây dựng chật hẹp, không thuận lợi về giao thông dẫn đến nhiều sự cố phát sinh xây dựng như khả năng lún sụt, nguy cơ làm sập công trình kế bên, tiềm ẩn nguy cơ cao về cháy nổ, mất điện, nước, ngập úng, mất an ninh và an toàn…

“Xây dựng nhiều công trình cao tầng trong khu vực nội đô đang gây nên sự quá tải về hạ tầng kỹ thuật, nhất là giao thông”, theo ông Tiến.

Nhấn mạnh phát triển nhà cao tầng cần tuân thủ quy hoạch, kiến trúc đã được phê duyệt, nguyên Cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật cho rằng cần nghiêm cấm việc cấp phép không đúng quy hoạch, điều chỉnh cục bộ quy hoạch chạy theo dự án.

Quy hoạch xây dựng phải đồng bộ, trong đây có quy định về tỷ lệ xây dựng, hệ số sử dụng đất và tầng cao công trình. Ngoài ra, triển khai dự án trong đây có nhà cao tầng ở khu vực thành phố cũ, nội đô, trọng điểm thành phố… cũng cần phân tích tác động đến giao thông. Ông cho rằng GĐ này chưa có quy định nhưng việc này cần sớm được thể chế hoá.

Theo giáo sư Nguyễn Tố Lăng, nguyên Phó hiệu trưởng ĐH Kiến trúc Hà Nội, cần chọn lọc các khu vực phù hợp trong thành phố cho việc xây dựng tập trung nhà cao tầng, không gian trồng cây xanh, mặt nước tạo được môi trường sống trong lành cho thành phố. Việc xây nhà cao tầng không nên tiến hành tràn lan mà phải coi khu vực có cao tầng làm điểm nhấn cho cả không gian thành phố, đi kèm có đây là quản lý việc thực hiện quy hoạch nghiêm ngặt.

“Khi giải đáp chiến lược cho 1 bang ở Ấn Độ có 50 triệu dân, 1 trong các sai lầm chúng tôi nhìn thấy đây là cấm xây tỷ lệ cao trong trọng điểm thành phố khiến cho nhà đầu tư bỏ ra ngoại ô. Đô thị này nát bét. Chẳng ai đầu tư cả, vì thuế đất đai rất cao, lại không cho phép tăng tỷ lệ. Đó được coi là 1 trong các sai lầm lớn nhất trong lịch sử phát triển thành phố địa cầu ở thế kỷ này”, kiến trúc sư Nguyễn Đỗ Dzũng, nhà quy hoạch từ CPG Consultants (Singapore), chia sẻ quan điểm trái chiều về phát triển nhà cao tầng.

Ông nói chính mình việc xây nhà cao tầng không sai và không xấu. Cái sai, xấu là việc chúng ta đã xen kẹt nhà cao ốc vào các khu đã đi vào hoạt động và làm tăng lên tỷ lệ dân số.

Theo ông, vấn đề cần quan tâm là quản cái gì, mô hình đầu tư và mô hình quản lý ra sao. Thứ mà nhà chuyên môn quản lý không phải nhà cao tầng hay thấp tầng – vốn chỉ là mô dạng, hình thức của công trình – mà là tỷ lệ. Mật độ dân số ở Hà Nội so có nhiều nước không phải thấp nhưng cũng chưa cao đến mức chẳng thể có thêm nhà cao tầng. Nếu chuyển thấp tầng thành cao tầng, theo ông, sẽ có 90% qui mô để mở thêm các con phố, hạ tầng, vừa giải quyết được vấn đề giao thông lẫn nhà ở, không gian xanh của thành phố.

Nói có Zing.vn, ông Nguyễn Đỗ Dzũng cho rằng cần phải cách tân 1 tư duy quan trọng trong quy hoạch.

“Trước đấy chúng ta cứ nghĩ làm quy hoạch là làm bản quy hoạch chỗ này xây gì, chỗ kia xây gì. Nhưng ở nước khác, Singapore chẳng hạn, bản vẽ chỉ là bước Thứ nhất, giống như ta sinh ra đứa con thì phải lo nuôi dạy, cho ăn học. Quy hoạch cũng thế, vẽ chỉ là bước sơ đẳng, việc triển khai như thế nào mới là điều quan trọng. Nếu làm quy hoạch mà không ai tuân theo thì rõ ràng điều này không có ý nghĩa”, ông nói.

Làm việc ở Singapore nhiều năm, ông Dzũng nói cơ quan lập quy hoạch cũng chính là đơn vị triển khai.

“Quy hoạch vẫn là công cụ của Nhà nước để kiểm soát sự phát triển, nếu công cụ này bị vấn đề tham nhũng chẳng hạn thì không có gì để bàn. Tuân thủ luật pháp, minh bạch là chìa khoá để làm quy hoạch. Nếu chúng ta không giải quyết được bài toán minh bạch thì hưởng ứng để phân khúc chọn lọc, như cách nước Mỹ làm, có thể không?”, ông nêu vấn đề.

Goldenpeninsula.com – Theo Zing

Các quý khách đang xem chuyên mục Blog Goldenpeninsula.com

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm