Minh bạch kém, nút thắt cản bước chân nhà đầu tư ngoại

Dù dòng vốn ngoại đang chảy khá mạnh vào BĐS trong thời gian qua, nhưng thực ở nhiều nhà đầu tư vẫn đầu tư ở mức thăm dò. Khối ngoại tạo cảm hứng.

Chia sẻ có phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản ở 1 diễn đàn về phân khúc BĐS diễn ra gần đấy, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, có vai trò là đơn vị giải đáp BĐS quốc tế, hàng tuần, Savills nhận được khá nhiều câu hỏi của một vài nhà đầu tư nước ngoài nghiên cứu kỹ về phân khúc BĐS Việt Nam.

Có thể thấy rằng, trong một vài năm trở lại đấy, địa ốc Việt Nam được xem là điểm đến đầu tư có sức quyến rũ lớn đối có dòng vốn ngoại, độc đáo kể từ khi một vài sắc luật sửa đổi như Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở… có nhiều điểm sửa đổi cởi mở hơn, tiến bộ hơn được ban hành.

Bên cạnh đây, tiềm năng của phân khúc còn đến từ sức hút của việc tăng trưởng kinh tế ổn định, quốc gia bước vào thời kỳ dân số vàng và độc đáo là sự xuất hiện của một vài đặc khu kinh tế trong tương lai.

Trong số một vài nhóm nhà đầu tư quan tâm, đáng kể có thể kể đến như Singapore, Malaysia, Hồng Kông (Trung Quốc), Trung Quốc đại lục và độc đáo là Nhật Bản và Hàn Quốc. Ngoài ra, Mỹ và 1 số quốc gia từ châu Âu cũng đang dành mối quan tâm tới thời cơ trên phân khúc BĐS Việt Nam.

Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ kế hoạch và Đầu tư cho thấy, lũy kế đến hết ngày 20/4/2018, riêng lĩnh vực kinh doanh BĐS đã lôi kéo tới 51,3 tỷ USD tổng vốn đăng ký từ nhà đầu tư ngoại, chiếm xấp xỉ 16% tổng vốn đầu tư và đứng thứ 2/19 ngành kinh tế lôi kéo dòng vốn ngoại ở Việt Nam.

Sức quyến rũ của phân khúc biểu hiện trong sự phong phú về phân khúc, không chỉ tập trung vào một vài phân khúc truyền thống như văn phòng, phân phối lẻ, mà dòng vốn ngoại còn có xu hướng chảy vào một vài phân khúc mới nổi như nghỉ dưỡng, BĐS công nghiệp và kho vận. Ngoài ra, sức quyến rũ cũng được quy chiếu dựa trên sự sôi động của 2 phân khúc lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM.

Chỉ tính riêng TP.HCM, xấp xỉ 45% vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào Thành phố chảy vào lĩnh vực BĐS có sự xuất hiện của một vài thương vụ lớn từ như hãng Mitsubishi, Maeda, Kajima, Sumitomo, Sanyo, Creed Group, Hankyu Hanshin Properties Corp và Nishi Nippon Railroad… Trong khi đây, dù ở 1 mức thấp hơn, nhưng các nhà đầu tư lớn như Gamuda, Capital Land… cũng góp phần tạo nên sự sôi động và màu sắc riêng có của một vài dự án trên phân khúc Hà Nội.

Tập đoàn Aeon đến từ Nhật Bản là 1 trong các cái tên gây chú tâm gần đấy khi thi công các trọng điểm thương mại lớn ở TP.HCM, Hà Nội và sắp tới là Hải Phòng, tạo sức lan tỏa tới phân khúc BĐS xung quanh.

Ghi nhận thực ở từ phân khúc cho thấy, sau khi có tài liệu Aeon thi công trọng điểm thương mại thứ 2 ở Hà Nội ở quận Hà Đông, giá của 1 số dự án BĐS xung quanh trên các con phố Lê Trọng Tấn, Đại Mỗ, Đồng Đế, Dương Nội (quận Hà Đông) đã tăng lên từ 15 – 25% so có hơn 1 năm trở về trước và vẫn tiếp tục chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Theo chia sẻ của ông Hồ Đức Hùng, Giám đốc Sàn Bất động sản Anh Hùng chuyên môi giới địa ốc khu vực Hà Đông, sau khi Dự án Aeon Mall Hà Đông được bắt đầu làm thi công, số lượng giao dịch ở sàn Anh Hùng tăng dao động 30% so có thời điểm đầu năm.

Ông Hùng cũng cho biết, ở khu đất dịch vụ, đa số người mua có nhu cầu ở thực, còn một vài khu đất dự án, bạn đa số là giới đầu tư. Trên thực ở, bên cạnh 1 số nhà đầu tư đẩy hàng nhanh để hiện thực hóa lợi nhuận, cũng không ít nhà đầu tư lại có động thái găm hàng. Chính bởi vậy, dù giá tăng nhưng theo một vài môi giới, một vài sàn không có nhiều sản phẩm để phân phối.

“Cuối tháng 1/2017, có khách gửi tôi 4 lô phân phối lại, nhưng khi trung tâm mua sắm Aeon Mall chính thức được bắt đầu làm, cảm thấy tiềm năng tăng giá sẽ còn cao, nên khách đã chọn lọc găm hàng không phân phối nữa”, chị Hoa, 1 môi giới đất nền ở khu vực này cho biết.

Nhưng vẫn còn các điểm nghẽn

Trao đổi có phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, một vài chuyên gia BĐS cho biết, mặc dù phân khúc BĐS Việt Nam có nhiều tiềm năng, nhưng một vàih tiếp cận của một vài tập đoàn BĐS quốc tế cũng vẫn đang ở mức thăm dò. Họ có thể bỏ hàng triệu USD cho đối tác để nghiên cứu kỹ phân khúc, nhưng nhận lời bỏ luôn số tiền đây nếu dự án không triển vọng. Bên cạnh đây, một vài nhà BĐS này cũng đề nghị khắt khe trong việc minh bạch tài liệu dự án và các khoản kinh phí không hợp lý.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, bình thường, khi tham dự giao dịch dự án, một vài nhà đầu tư nước ngoài thường đi theo quy trình sau: Đối tác Việt Nam báo cáo khảo sát độc lập về tiềm năng phát triển kinh tế, xã hội, dân cư, du lịch của địa phương, cơ chế chính sách phân phối hàng của Nhà nước, chính sách phân phối hàng thuế, cơ sở hạ tầng.

Sau đây, so sánh có một vài địa phương khác và lên hồ sơ trình làng về dự án. Nếu hai bên thống nhất về một vài vấn đề trên, sẽ ký hợp đồng tiêu chuẩn, hợp đồng giao dịch phần góp vốn (cổ phần). Số tiền chi trả sẽ được bên mua chuyển vào tài khoản phong toả và bên phân phối đã đi vào làm việc thủ tục để được giải ngân.



Không nhiều nhà đầu tư ngoại hiện diện trên phân khúc BĐS Hà Nội

Tuy nhiên, 1 số công ty Việt Nam vẫn mập mờ có đối tác nước ngoài trong hồ sơ trình làng dự án, không cung cấp đủ tài liệu, không biểu hiện một vài rắc rối về dự án, tài chính, quy hoạch… và điều này không được đối tác nước ngoài phân tách cao.

“Không phải không có các nhà đầu tư ngoại quan tâm tới một vài khoản đầu tư là các lô đất ở Hà Nội, TP.HCM và ở 1 số địa phương đang được thế chấp ở ngân hàng, nhưng việc tiếp cận tài liệu liên quan đến các mảnh đất này không dễ. Trong khi đây, một vài nhà đầu tư nội lại có rất nhiều một vàih để nắm được tình trạng tài sản thế chấp này để thâu tóm, mà 1 trong số đây là nhờ có quan hệ tín dụng lâu năm có ngân hàng”, ông Hà nhấn mạnh và cho biết, có các mảnh đất được rao phân phối công khai, nhưng hoặc vướng mắc về pháp lý, hoặc có địa điểm không quá đẹp và không thực sự quyến rũ có các nhà đầu tư ngoại. Vì vậy, họ thường chọn phương án hợp tác góp vốn cộng các đơn vị kinh doanh trong nước.

Tương tự, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Công ty CBRE cho rằng, có nhà đầu tư nước ngoài, khi tham dự đầu tư vào 1 phân khúc nào đây, điểm Thứ nhất họ quan tâm là tính minh bạch của phân khúc bên cạnh khả năng thu hồi vốn và lợi nhuận, trong khi phân khúc BĐS Việt Nam lại bị phân tách là chưa thực sự minh bạch.

“Rào cản lớn nhất để vốn ngoại đổ vào BĐS là nhà đầu tư còn quan ngại tính minh bạch trong làm việc, giao dịch BĐS ở nước ta. Đồng thời, vô số nhân tố luôn được một vài nhà đầu tư quan tâm là hiệu quả đầu tư, phân khúc, tài sản niêm yết, môi trường luật pháp và biện pháp giao dịch, quyền có riêng, quyền sử dụng, cơ sở dữ liệu về phân khúc… Nhưng các nhân tố này ở nước ta chưa được làm tốt và chưa đủ thuyết phục nhà đầu tư”, bà An phân tách.

Tuy nhiên, theo bà An, gần đấy, nhiều động thái chính sách phân phối hàng và phân khúc cho thấy tính minh bạch đang được cải thiện. Khi phân khúc được minh bạch hơn, thì dòng vốn ngoại vào BĐS sẽ tăng.

Cụ thể, từ tháng 7/2017, Ngân hàng Thế giới đã phê duyệt gói hỗ trợ dự án cải thiện quản lý và cơ sở dữ liệu đất đai Việt Nam trị giá 150 triệu USD. Dự án này nhằm thi công hệ thống tài liệu và cơ sở dữ liệu về đất đai cho cả Chính phủ và công chúng tiếp cận.

“Trong bối cảnh giá cả BĐS luôn biến động và phân khúc không ngừng vận động, tôi cho rằng, việc thi công 1 hệ thống dữ liệu hoàn chỉnh và luôn cập nhật tài liệu phân khúc là 1 việc làm rất cần thiết. Để minh bạch phân khúc, Nhà nước cũng cần tạo hành lang pháp lý cho một vài làm việc dịch vụ hỗ trợ phân khúc BĐS, trong đây có làm việc giải đáp về quy hoạch; định giá đất và BĐS; đo đạc địa chính; cung cấp tài liệu BĐS; tạo sàn giao dịch, môi giới BĐS; thế chấp bằng BĐS… Tuy nhiên, đấy sẽ là 1 quá trình dài hơi đòi hỏi nhiều thời gian và nỗ lực để thực hiện”, bà An nhấn mạnh.

Goldenpeninsula.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm