Mảnh đất 10 tỷ, rao 5 triệu không ai thuê: Điều đáng sợ đang ẩn giấu

Bong bóng BDS bắt đầu được nhắc đến nhiều hơn trong bối cảnh giá đất ở 1 vài địa phương đều tăng vọt. Tuy nhiên, đó không chỉ là nỗi lo mất cân bằng cung cầu mà còn là nguồn vốn chảy vào phân khúc này.

Nỗi lo cung cầu

Nỗi lo về bong bóng BDS như 1 vàih đó 10 năm trước đang càng ngày càng rõ rệt, nhất là khi ở 1 diễn dàn mới đó, ông Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng, Việt Nam đã có 8 trên 10 dấu hiệu của bong bóng BDS.

Sự quan ngại này càng rõ hơn ở phân khúc đất nền. Số liệu của DKRA Việt Nam cho thấy, giá đất nền tiếp tục tăng mạnh 60-70% ở 1 số khu vực như quận 9 hay Thủ Đức, huyện Bình Chánh (TP.HCM). Không chỉ ở vùng ven 1 vài thành phố lớn, đất ở 3 đặc khu Vân Đồn (Quảng Ninh), Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang) tăng giá hàng giờ.

Giá phân phối tăng quá nhanh dẫn đến câu hỏi về giá trị thực mà đất đai có lại. Ông Nguyễn Minh Quang, Giám đốc Phát triển kinh doanh và Marketing Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, chia sẻ câu chuyện đi kiếm đất ở Vân Phong. Mảnh đất được rao giá 10 tỷ đồng nhưng giá thuê 5 triệu/tháng thì không có người thuê. “Mức giá này hoàn toàn không ổn. Từ các nhân tố này chúng ta có thể cảm thấy giá đất đang ảo hay thực”, ông Quang nói.


Thị trường BDS tiềm ẩn nguy cơ bất ổn

Như vậy, giá trị cho thuê của BDS thấp hơn nhiều so có mức giá giao dịch trên phân khúc giai đoạn này. Điều này đặt dấu hỏi về sự “ảo” của phân khúc.

Theo TS Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính ngân hàng, khái niệm “ảo” là các tài liệu không thực ở, tài liệu đồn thổi không chính xác để đẩy giá đất lên nhằm kiếm chênh lệch. Chẳng hạn, 1 dự án 5 năm mới đã đi vào hoạt động nhưng lại tung tin đồn 2 năm đã đã đi vào hoạt động để tăng giá.

Ông Tín cho hay, mức tăng giá vượt quá mức lương, hoặc giá trị lao động làm ra dao động 15%, có thể được xem là tăng nóng. Còn ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng phát triển nhà, Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, mức tăng giá dao động 5-10% cộng có sự đã đi vào hoạt động của cơ sở hạ tầng là thích hợp. Đại diện Nam Long quan điểm mức giá BDS hợp lý là gấp 5-7 lần lương của người dân (ví dụ lương 1 năm 300 triệu thì giá căn hộ cao tầng 1,5 tỷ đồng) là hợp lý.

Tuy nhiên, có không ít trường hợp môi giới cố tình thổi giá sản phẩm, chủ yếu khai thác nhân tố chênh lệch khi giao dịch, sang tay sản phẩm. “Tăng giá đột biến tới 70% là không đúng giá trị thực của sản phẩm, cần xem lại”, ông Sơn nói.

Dù vậy, cũng theo 1 vài chuyên gia này, nhu cầu ở của người dân ở 1 vài thành phố lớn là có thật. Hiện nay, TP.HCM có dao động 10 triệu dân, thì có 2-3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến đó sinh sống và làm việc, cũng như có dao động 476.000 hộ gia đình đang sống chung có nhu cầu tạo lập chỗ ở thực, ông Sơn nói.

Nỗi lo về vốn

Nguồn vốn là 1 trong các nhân tố quan trọng thúc đẩy mức tăng giá của BDS thời gian qua, bên cạnh nhân tố lương tăng lên. Thanh khoản của 1 vài ngân hàng dồi dào hơn, lãi suất ổn định, kiều hối hay dòng tiền đầu tư tiếp tục chảy vào nhiều hơn đã thúc đẩy sự tăng giá đất ở nhiều địa phương.

Nhưng đó cũng là khi mà nỗi lo về vốn bắt đầu xuất hiện, khi ngân hàng càng ngày càng siết chặt nguồn vốn đổ vào BDS, là lĩnh vực phi sản xuất có cơ cấu sử dụng vốn có 70% được tài trợ từ 1 vài tổ chức tín dụng.

Tiến sĩ Bùi Quang Tín tiên đoán, nguồn vốn của 1 vài ngân hàng đổ về BDS sẽ càng gặp khó hơn trong tương lai. “Vietcombank mới đó ước tính hệ số an toàn vốn tối thiểu theo Thông 41, có hiệu lực từ đầu 2020, giảm từ mức gần 10% xuống còn 6,5%, tức thấp hơn mức quy định tối thiểu là 9%. Đến năm 2020 thì tất cả hệ thống ngân hàng phải tiến hành nguyên tắc này”.

Về dài hạn, 1 vài ngân hàng đang tìm 1 vàih 1 vàih tân cơ cấu cho vay của mình từ nguồn vốn trung và dài hạn, thay vì nguồn vốn ngắn hạn như giai đoạn này. Điều này làm ảnh hưởng đến dòng vốn đi vào phân khúc BDS. Thêm nữa, quy định về mật độ rủi ro cho vay lĩnh vực BDS cũng sẽ tăng từ mức 150% lên 250% theo Thông tư 06 càng khiến cho dòng vốn từ 1 vài tổ chức tín dụng vào lĩnh vực BDS càng ngày càng “nhỏ giọt” hơn.

Về phía cá nhân, dòng vốn ngân hàng tài trợ cho người đi mua nhà tiếp tục tăng trưởng mạnh. Số liệu của Ủy ban giám sát tài chính quốc gia cho thấy, tăng trưởng tín dụng năm 2017 đạt dao động 65% (năm 2016 tăng 50,2%), chiếm 18% trong tổng tín dụng (năm 2016 là 12,3%). Trong khoản vay tiêu dùng, chủ yếu là dành cho mục đích mua, sửa chữa nhà ở, chiếm 52,9% (năm 2016 là 49,5%).

Từ cuối năm ngoái đến nay, Ngân hàng Nhà nước nhiều lần cảnh báo về các khoản vay phi sản xuất, trong đó có BDS và không loại trừ các khoản vay “trá hình” dưới hình thức vay tiêu dùng.

Trong quá khứ, phân khúc cũng đã biết chuyện gì sẽ xảy ra khi 1 vài ngân hàng siết dòng vốn. Nhưng điều an ủi là cả hệ thống tài chính được an toàn hơn trong tương lai.

Trong bối cảnh này, 1 vài công ty BDS ráo riết dự tính cho chu kỳ tăng trưởng thứ hai có nỗi lo thiếu vốn. Họ tìm nguồn vốn từ ngoại khu thay vì tùy thuộc quá nhiều vào ngân hàng thông qua việc bắt tay có 1 vài nhà đầu tư ngoại để tranh thủ nguồn vốn, quỹ đất, tăng cường phát hành thêm cổ phần hay trái phiếu, không chỉ ở phân khúc trong nước mà còn bước chân ra phân khúc quốc tế.

Goldenpeninsula.com – Theo Vietnamnet

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm