Lời giải nào cho bài toán phát triển đô thị?

Phát triển đô thị đang là bài toán hóc búa có 1 vài đô thị lớn ở Việt Nam, đặc thù ở các megacity như Hà Nội, TP.HCM.



Chung cư cao tầng đang bị đổ tội là 1 lý do lớn gây tắc các con phố

Tranh luận quanh vấn đề “giãn” hay “nén”

Tại 1 diễn đàn có chủ đề tạo lập không gian sống văn minh đô thị mới tổ chức gần đó, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã chỉ ra nhiều hạn chế của quy hoạch và thực hiện quy hoạch Hà Nội, cũng như các quan điểm khá khác lạ trong việc phát triển Thủ đô.

“Hà Nội đang nói nhiều đến việc phát triển 1 vài khu đô thị vệ tinh. Cá nhân tôi thấy nghi ngờ về điều này. Chúng ta phải tạo lập được hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội ở 1 vài đô thị vệ tinh thì mới kéo người dân vào ở được. Tuy nhiên, thi công hạ tầng rất tốn kém và chúng ta đang gặp gặp khó về nguồn vốn. Theo tôi, phương án khả thi là thi công, phát triển xen kẽ dần dần. Đô thị phát triển đến đâu thì triển khai hạ tầng đến đó theo qui định vết dầu loang”, ông Nam nói.

Về việc hạn chế thi công nhà cao tầng trong nội đô mà TP.HCM, Hà Nội đang thực hiện, ông Nam không tán thành chủ trương này. Theo ông Nam, nhà cao tầng là xu hướng phát triển tất yếu của đô thị văn minh. Ngay trong quy hoạch đô thị của Thủ tướng Chính phủ cũng nêu đô thị cấp 1 phải có 80% nhà cao tầng.

“Việt Nam nhìn chung, Hà Nội nói riêng rất đông dân, nếu không tiết kiệm đất, xây nhiều nhà thấp tầng sẽ lãng phí”, ông Nam nêu quan điểm và kiến nghị, nên thi công 1 vài nhà cao tầng để dành đất làm công viên, trường học và 1 vài tiện ích công cộng khác. Nên tách bạch việc xây nhà cao tầng có quản lý dân số, tránh 1 vàih hiểu cứ xây nhà cao tầng là gây tắc nghẽn giao thông.

Ở 1 góc nhìn khác, ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng lại cho rằng: “Theo tôi, xây nhà cao tầng trong khu vực đô thị thì phải căn cứ vào quy hoạch chứ không phải căn cứ vào dự án. Mà trong quy hoạch thì quan trọng là phải căn cứ vào quy hoạch giao thông. Tôi thấy lạ là ở ta có tư duy ‘các con phố này xây được bao nhiêu tầng’.

Xây được bao nhiêu tầng không quan trọng, mà quan trọng là chiều cao của tòa nhà bao nhiêu và tỷ lệ thi công như thế nào. Bởi vì, nếu không xây cao được thì người ta sẽ phát triển 1 vài tầng ngầm và bởi thế tỷ lệ dân số vẫn tăng nhanh. Làm sao để xây nhà cao tầng phải theo quy hoạch, chứ đừng để 1 khu đô thị cao tầng mọc lên cạnh con các con phố nội đô nhỏ như ruột gà”.

Cùng quan điểm, theo ông Trần Huy Tưởng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng Phục Hưng Holdings, phát triển thành 1 vài đô thị vệ tinh có thể là hướng đi đúng và thích hợp. Tuy nhiên, để có thể thành công thì nhân tố tiên quyết là phải đầu tư hạ tầng tương ứng, cả hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội. Nếu không làm được điều này thì phương án trên sẽ thất bại.

Chùm đô thị, nỗi lo về vốn

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản khi tham vấn ý kiến của 1 vài chuyên gia, nhiều ý kiến cho rằng, phát triển đô thị theo hướng 1 vài chùm đô thị, đô thị vệ tinh là tốt. Có điều, để làm được điều này, đòi hỏi chúng ta phải huy động được 1 nguồn đầu tư khổng lồ cho hạ tầng đô thị, kế hoạch phát triển dài hạn hàng chục năm trời.

“Thực tế cho thấy, trong quá trình hình thành 1 vài đô thị vệ tinh, có nhiều trường hợp chia nhỏ dự án cho 1 vài nhà đầu tư cũng nhỏ, dẫn đến hiện trạng manh mún, băm nát quy hoạch. Do đó, để có thể phát triển thành công 1 vài đô thị vệ tinh, chúng ta phải có nguồn đầu tư rất lớn, phải xã hội hóa, chọn lọc 1 vài chủ đầu tư đủ tầm cỡ, còn nếu chỉ chờ mong ngân sách thì chẳng thể làm được”, ông Tưởng nhấn mạnh.

Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, ngoại trừ khu vực nội đô lịch sử, thì việc xây hay không xây cao ốc phải căn cứ theo qui mô dân số đã đi vào vận hành và tương lai. Việc phát triển thấp tầng là sai lầm vì 1 vài nước trên địa cầu phát triển đô thị tân tiến phải phát triển cao tầng để giành quỹ đất trên mặt đất làm các con phố giao thông, tăng thêm 1 vài dịch vụ, tiện ích đô thị (y tế, giáo dục, gym, thể thao, vui chơi và mảng xanh). Khi chúng ta gom người dân, văn phòng ở 1 vài tòa nhà cao tầng, còn giúp tiết kiệm năng lượng tốt hơn.

Ông Châu nêu rõ, như trường hợp TP.HCM, do 1 vài nhân tố lịch sử để lại nên còn quán tính phát triển theo vết dầu loang (thấp tầng, lan tỏa), thậm chí lấn chiếm trái phép đất sông rạch để phát triển thấp tầng. Tuy nhiên, nếu phát triển theo 1 vàih này mà thiếu đầu tư đồng bộ thì sẽ chỉ làm lãng phí quỹ đất.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, Hà Nội có thể học tập bí kíp của Paris trong phát triển đô thị, theo đó, nên phát triển tiến hẳn về phía Tây hoặc phía Đông bên kia sông Hồng, hoặc đô thị vệ tinh. Hãy thi công tân tiến ở đó thì tổ chức đô thị sẽ hợp lý hơn, đồng thời làm được câu chuyện bảo tồn nghiêm ngặt hơn.

Hạ tầng giữ vai trò chọn lọc

Mới đó, trong hội thảo về phát triển đô thị thông minh ở Hà Nội, ông NG LYE HOCK, LARY, Giám đốc Phát triển Kiến trúc và Thiết kế đô thị, Cục Tái thiết Phát triển đô thị, Bộ Phát triển Quốc gia Singapore đã chia sẻ các bí kíp của Singapore như sau: “Chúng tôi từng gặp rất nhiều gặp khó khi phát triển đô thị vì qui mô của nước tôi rất nhỏ.

Chúng tôi phải tận dụng thật khéo và sự dụng hiệu quả 1 vài qui mô đất có được. Singapore đã đưa ra kế hoạch phát triển đô thị lâu dài trong 40 năm (từ năm 1971 đến nay) và cứ 10 năm điều chỉnh 1 lần. Mục tiêu quan trọng nhất là chắc chắn phát triển lâu dài, tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch tổng thể, thích hợp có mọi người dân, sắc dân.

Kinh nghiệm của chúng tôi là chắc chắn không để xảy ra tắc nghẽn giao thông, phi tập trung hóa dân số và trải đều ở 1 vài khu vực trong cả nước. Mặt khác, dành các qui mô nhất định để tạo ra 1 vài không gian cho ý tưởng thiết kế, 1 vài khu vực để phát triển công nghệ tài liệu, giáo dục…”.


Các dự án BĐS đang vươn mình ra khu vực ngoài lõi trọng điểm

Đặc biệt, theo ông NG LYE HOCK, LARY, phải tạo sự kết nối giữa 1 vài khu vực. Hiện ở, Singapore có tới 360 km các con phố tàu điện ngầm và nước này đang đặt mục tiêu đến năm 2030 sẽ có 8/10 người có thể tản bộ từ nhà đến ga tàu trong dao động 8 – 10 phút, tức là tăng tối đa khả năng kết nối về mặt giao thông cho người dân.

Kinh nghiệm thành công của Singapore và nhiều quốc gia đi trước khi phát triển đô thị đó là tính toán tốt về biến động dân số, giải quyết bài toán về hạ tầng, đặc thù là hạ tầng giao thông, tạo nên 1 vài điểm gom dân, từ đó việc đầu tư hạ tầng tiết kiệm và hiệu quả hơn.

Ông Lê Hoàng Châu chia sẻ, ở 1 vài nước phát triển, qua khỏi rank đô thị sẽ là cánh rừng, cánh đồng chứ không ai xây nhà ngoài đó. Cách rank đô thị vài chục km mới tới đô thị vệ tinh là 1 vài điểm tập trung dân. Các điểm này được kết nối bằng metro, bằng phương tiện công cộng.

Cách đó ít lâu, 1 chuyên gia quy hoạch đô thị người Mỹ khi quan sát đô thị hóa ở Việt Nam đã từng phát biểu: “Việt Nam đang phát triển đô thị ngược. Trong khi phải phát triển hạ tầng đô thị, đặc thù là hạ tầng giao thông, sau đó mới phát triển 1 vài khu cao tầng thì 1 vài KH đã làm ngược lại”.

Còn theo ông Châu, phát triển chùm đô thị là đúng đắn, nhưng để làm được điều này đòi hỏi có tầm nhìn dài hạn và phải huy động được 1 nguồn lực khổng lồ. Tuy nhiên, trước mắt cũng không nên cấm đoán việc phát triển cao ốc trong nội đô.

“Không cho làm chung cư trong nội thành thì sẽ làm triệt tiêu động lực phát triển và chỉnh trang đô thị ở khu vực trọng điểm. Như vậy là cực đoan, không thích hợp có Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở, trong đó có vận hành chỉnh trang đô thị. Chỉnh trang đô thị cũ thì phải nhận lời độ nén của khu vực đó, nhưng độ nén phải đi cùng có cải thiện hạ tầng”, ông Châu nhấn mạnh.

Hiện ở, theo nghiên cứu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ở TP.HCM đã có nhiều chủ đầu tư đồng tình có 1 vàih làm này, tức thực hiện đồng thời hai phần việc: thi công chung cư cao tầng và bù đắp, nâng cấp hệ thống hạ tầng đô thị, đặc thù là hạ tầng giao thông. Đây đều là 1 vài công ty chủ động “xin” nâng cấp hạ tầng quanh khu vực dự án để 1 mặt cải thiện hạ tầng giao thông, mặt khác, tăng giá trị cho dự án.

Ở thời điểm giai đoạn này, có lẽ, đó là 1 vàih làm khả quan, vẹn cả đôi các con phố cho bài toán phát triển đô thị.

Goldenpeninsula.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Các KH đang xem chuyên mục Blog Goldenpeninsula.com

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm