Lãi suất tín dụng địa ốc bắt đầu tăng

Việc tăng lãi suất cho vay đối có người mua nhà của 1 số ngân hàng thương mại thời gian gần đấy cho thấy, khả năng tín dụng đối có lĩnh vực BDS đã tới hạn nhất định, buộc các công ty phải đẩy mạnh tìm kiếm nguồn vốn khác để triển khai dự án.



Động thái siết tín dụng không phải bây giờ mới diễn ra, mà đã có công đoạn từ lâu

Hạn chế tín dụng

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, các ngân hàng đã bắt đầu có động thái siết tín dụng địa ốc bằng việc nâng lãi suất cho vay mua đất, mua nhà, xây sửa nhà khá cao, có nơi lên đến 12%/năm nếu bạn vay trung hạn. Trường hợp vay dài hạn, lãi suất thời điểm giải ngân lên đến 12,5%/năm. So có vài tháng trước đấy, lãi suất cho vay mua, xây sửa nhà ở các ngân hàng đã tăng dao động 2%/năm. Bên cạnh đấy, do giá nhà đất vừa qua tăng khá nóng, nên các ngân hàng cũng thẩm định lại giá và chỉ cho vay tối đa 70% giá trị.

Chẳng hạn, đối có người vay vốn mua nhà ở BIDV, gần đấy các nhân viên đã đưa ra 2 phương án. Nếu muốn lãi suất cố định trong thời gian 12 tháng, lãi suất là 7,8%/năm; còn cố định 24 tháng, lãi suất sẽ là 8,8%/năm. Sau thời gian này, lãi suất cho vay sẽ bằng lãi suất kỳ hạn 24 tháng cộng có biên độ 3,5%/năm (theo mức tính giai đoạn này là dao động 10,7%/năm).

Từ ngày 2/5 vừa qua, Ngân hàng Eximbank cũng đã chọn lọc điều chỉnh biểu lãi suất cho vay mới đối có các khoản vay mua nhà, đất tăng thêm 1%/năm, lên mức 11%/năm. Mức lãi suất mới này tiến hành cho toàn bộ khoản vay bao gồm xây, sửa nhà, mua căn hộ chung cư… Không chỉ tăng lãi suất cho vay, ngân hàng này còn không triển khai gói tín dụng ưu đãi dành cho lĩnh vực địa ốc hoặc bạn cá nhân vay mua nhà.

Tương tự, Ngân hàng Việt Á đang tiến hành lãi suất cho vay mua nhà, đất có mức dao động 12,38%/năm. Tuy nhiên, mức lãi suất này vẫn chưa phải là cao nhất. Bởi trên thực ở, có ngân hàng đẩy lãi suất cho vay sửa chữa, xây mới, mua nhà lên tới 13%/năm. Cụ thể, theo nhân viên giải đáp ở Techcombank, hiện bạn khi có nhu cầu vay vốn để mua nhà, sửa chữa hoặc xây mới nhà thì sau mức lãi suất ưu đãi, bạn sẽ phải chịu lãi suất lên tới 13%/năm.

“Lãi suất cho vay đối có BDS thời gian gần đấy chỉ có tăng chứ không giảm” – nhân viên giải đáp giải đáp.

Tại 1 ngân hàng khác có trụ sở chính ở TP.HCM, nếu khách muốn vay theo chương trình ưu đãi, nhà băng chỉ xét cho vay 50% nhu cầu. Số tiền còn lại phải vay theo chương trình bình thường có lãi suất 10,7%/năm. Ngoài ra, tùy theo thời gian cố định, lãi suất ngân hàng cũng ràng buộc người vay không được trả trước hạn (trong 1 thời gian nhất định). Nếu vi phạm, ngoài việc bị phạt, ngân hàng sẽ tính lại lãi suất trong thời gian ưu đãi.

“Lãi suất cho vay không chỉ cao hơn trước, mà các khoản vay ưu đãi cũng chỉ tiến hành 1 phần khiến tôi vô cộng gặp khó khi có ý định mua nhà”, 1 người vay mua nhà cho biết.

Theo chia sẻ của lãnh đạo 1 ngân hàng thương mại cổ phần, ngân hàng này không chủ trương đẩy mạnh cho vay lĩnh vực BDS, nhằm giảm mật độ cho vay lĩnh vực này xuống dưới 10% tổng dư nợ cho vay. Khách hàng vay mua nhà ở, mua căn nhà Thứ nhất hoặc thứ hai, có nguồn lương bổng trả nợ là tiền lương bổng, tiền công là đối tượng chính.

“Chúng tôi gần như không cho cá nhân, công ty vay đầu cơ, vay mua gom các tầng chung cư…”, vị lãnh đạo này cho biết.

Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thời điểm giai đoạn này, giá đất nền ở khu vực TP.HCM đang bị “thổi” và tăng cao bất thường, nên các ngân hàng chỉ định giá bằng 50% giá phân khúc. Thậm chí, 1 số ngân hàng thẩm định xong và chỉ cho vay 30 – 40% giá nhà đất, chứ không phải cho vay 70 – 80% giá trị tài sản thế chấp như các lĩnh vực khác.

Và câu chuyện gọi vốn cho phân khúc

Theo chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu, các ngân hàng tăng lãi suất để hạn chế nhu cầu vay vốn đầu tư trong lĩnh vực BDS là cần thiết, giúp hạn chế nguy cơ bong bóng.

Theo Báo cáo tình hình kinh tế – tài chính tháng 4/2018 của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia vừa mở bán, tín dụng ước tăng trưởng 4,3% (cộng kỳ năm 2017 tăng 5,6%). Còn ông Phạm Thanh Hà, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến cuối tháng 4/2018, tăng trưởng tín dụng đạt trên 5%, tương đương có mức cộng kỳ năm 2017.

Thống kê trên cho thấy, tuy mức tăng trưởng tín dụng 4 tháng đầu năm 2018 chậm hơn so có cộng kỳ năm 2017, nhưng đấy là năm thứ 5 không ngừng nghỉ tín dụng tăng mạnh ngay từ các tháng đầu năm, cụ thể, năm 2016 tăng 3,27%; năm 2015 tăng 3,53%; năm 2014 tăng 0,7%.

Chia sẻ ở 1 diễn đàn về BDS mới đấy, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho biết, tiền không chỉ đổ vào BDS theo kênh trực tiếp, mà còn gián tiếp thông qua vay xây lắp và vay tiêu dùng. Trong nhóm tín dụng tiêu dùng hết năm 2017 đạt dư nợ dao động 1,1 triệu tỷ đồng (chiếm 17% tổng dư nợ), thì có tới dao động 50% dành cho vay sửa, mua nhà, thuê nhà. Cho vay xây lắp cũng như các hình thức vay liên quan đến BDS cũng chiếm dao động 10% dư nợ nền kinh tế.

Theo thống kê, tăng trưởng tín dụng vào BDS không ngừng tăng lên qua các năm gần đấy. Nếu năm 2011, tổng dư nợ ngành này vào dao động 204.000 tỷ đồng, năm 2013 đạt 262.000 tỷ đồng thì đến năm 2016 đã là 435.000 tỷ đồng và năm 2017 là 471.000 tỷ đồng.

Tín dụng đổ vào BDS cũng có thể kể đến việc số lượng công ty thành lập trong lĩnh vực này tăng mạnh. Năm 2017 đã có 5.100 công ty kinh doanh BDS mới ra đời. Ngoài ra, còn có tới 16.000 công ty thi công thành lập mới. Riêng 4 tháng đầu năm 2018, đã có 2.000 công ty kinh doanh BDS và 5.700 công ty thi công mới ra đời. Vốn điều lệ của mỗi công ty thành lập mới tăng từ dao động 20 tỷ đồng/công ty năm ngoái lên 69 tỷ đồng/công ty thời điểm đầu năm nay.

Tuy nhiên, ở 1 góc nhìn khác, chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh nhận định, các cơn sốt địa ốc ở các khu vực có tài liệu hạ tầng đã, đang khiến các ngân hàng phía Nam có sự thận trọng nhất định khi triển khai cho vay BDS.

“Phần lớn các tổ chức tín dụng đều cảnh báo rủi ro cho vay BDS. Nhưng điều đấy không có nghĩa ngân hàng khắt khe hơn trong phê duyệt cho vay địa ốc hoặc kéo mật độ tín dụng cho vay địa ốc về xuống mức thấp Bên cạnh đấy. Khi phân khúc BDS nóng lên, nhiều bạn có nhu cầu vay, mức độ rủi ro cũng có thể khác đi…, ngân hàng sẽ cân nhắc việc định giá, chọn lọc mật độ cho vay thích hợp, điều chỉnh lãi suất… Đó là quan hệ cung – cầu”, ông Minh nói.

Ông Minh cho biết thêm, đa số các khoản vay cá nhân đầu tư địa ốc hoặc mua nhà để ở đều là các khoản vay trung – dài hạn, từ 5 – 20 năm. Dư nợ cho vay địa ốc trung – dài hạn tăng nhanh, cũng biểu hiện các khoản vay này đa số tập trung vào ngành địa ốc. Điều này khá khớp có báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, rằng tín dụng trung – dài hạn đã tăng tới 4,3% và chiếm tới 53,2% tổng dư nợ tín dụng trong quý I/2018.

Đáng lưu ý, bên cạnh cho vay mua nhà, đất thì cho vay để xây, sửa nhà trọ, phòng trọ hiện cũng phải tính vào tín dụng BDS, cộng thêm các khoản cho vay mua ôtô, cho vay sửa chữa nhà… đều được tính vào tín dụng trung – dài hạn. Hơn nữa, các ngân hàng cũng chưa phải kéo giảm mật độ vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn từ 45% xuống 40% cho tới đầu năm 2019. Do đấy, sức ép cắt giảm các khoản cho vay BDS không lớn.

Dẫu vậy, theo ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch HĐQT Kosy Group, động thái siết tín dụng không phải bây giờ mới diễn ra, mà đã có công đoạn từ trước. Xu hướng này cho thấy dòng vốn tín dụng cho BDS đã đến tới hạn và các công ty BDS phải có ý thức tự chủ động nguồn vốn của mình bằng nhiều cách, từ đấy nâng cao năng lực tài chính.

Trong bối cảnh giai đoạn này, các công ty có thể nâng cao được năng lực vốn của mình bằng nhiều phương thức như tăng vốn điều lệ; phát hành trái phiếu; huy động vốn trên phân khúc chứng khoán hay các quỹ đầu tư; tìm kiếm, lôi kéo nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; hợp tác, liên doanh, liên kết có các công ty trong và ngoài nước để phát triển dự án…

Về phía các cơ quan tính năng, ông Cường kiến nghị, cần nghiên cứu kỹ đưa ra các chính sách bán hàng thích hợp hơn để thúc đẩy, hỗ trợ các công ty BDS nâng cao năng lực vốn. Cụ thể, như ban hành cơ chế, chính sách bán hàng để phát triển phân khúc vốn, đã đi vào hoạt động cơ chế phát triển phân khúc tài chính, nhà ở để cung cấp vốn trung và dài hạn ổn định cho phân khúc BDS; thành lập các quỹ tín thác đầu tư BDS để huy động vốn đầu tư trên phân khúc chứng khoán, từ đấy đầu tư vào BDS.

Goldenpeninsula.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm