Kinh doanh văn phòng: Hấp dẫn nhưng không dành cho “tay mơ”

Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu tăng cao khiến nhiều nhà đầu tư hướng về lĩnh vực kinh doanh văn phòng cho thuê để bỏ vốn. Tuy nhiên, đây không phải phân khúc “dễ ăn” đối có 1 vài nhà đầu tư mới, chưa có bí kíp.



Thời gian qua, có rất ít cao ốc văn phòng hạng A đi vào vận hành. Ảnh: Lê Toàn

Tín hiệu tốt từ phân khúc

Theo CBRE Việt Nam, phân khúc văn phòng TP.HCM tiếp tục xu hướng nguồn cung hạn chế, đặc thù là ở phân khúc hạng A.

Cụ thể, trong quý I/2018, do hạn chế nguồn cung mới ở cả hạng A và B nên tổng nguồn cung mặt bằng văn phòng ở TP.HCM duy trì ở mức 382.763 m2 cho văn phòng hạng A và 813.362 m2 cho văn phòng hạng B. Còn trong quý II/2018, không có tòa nhà mới nào đi vào vận hành và tính từ nay đến cuối năm 2018, tiên đoán sẽ chỉ có 2 tòa nhà văn phòng mới ở TP.HCM chính thức vận hành, nhưng đều nằm ở hạng B. Tuy nhiên, tổng diện tích cho thuê ngoài của 2 tòa nhà này cũng không có nhiều, bởi đa số tổng diện tích của 2 tòa nhà này sẽ được chủ đầu tư tận dụng dùng làm mặt bằng văn phòng của họ để kinh doanh.

Việc nguồn cung càng ngày càng hạn chế đã đẩy giá thuê mặt bằng văn phòng hạng A và hạng B ở TP.HCM tăng cao hơn so có quý trước và năm trước. Cụ thể, trong quý I/2018, giá chào thuê cho văn phòng hạng A và B lần lượt đạt mức 39,71 USD/m2 và 22,35 USD/m2 /tháng. Giá thuê hạng A tăng 3,5% so có quý trước đây và 7,4% so có cùng kỳ năm 2017. Còn trong quý II/2018, giá chào thuê hạng A tăng đến 7% so có quý I và 17% so có cùng kỳ năm trước do 1 vài toà nhà mới mau chóng được lấp đầy và nguồn cung khan hiếm. Tương tự, giá chào thuê của hạng B tuy không tăng bằng hạng A, nhưng cũng cao hơn 7,3% so có năm trước.

Đại diện CBRE cho biết, giá thuê của văn phòng hạng A ở TP.HCM GĐ này đang ở mức 43 USD/m2/tháng, trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ ở mức 35 – 38 USD/m2/tháng. Còn giá thuê văn phòng hạng B hiện dao động trong dao động 23 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống trên toàn phân khúc của văn phòng vẫn giữ ở mức dưới 5%.

Tuy nhiên, trên thực ở, theo nghiên cứu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, giá thuê mặt bằng văn phòng ở Tòa nhà SaigonCenter (quận 1, TP.HCM) GĐ này vào dao động 56 USD/m2/tháng, chưa bao gồm phí dịch vụ và thuế. Nếu cùng thêm thuế, khách thuê phải trả khoản tiền lên tới trên 70 USD/m2/tháng. Đây là mức giá cao nhất trong 3 năm gần đây.

Tương tự, theo JLL Việt Nam, trong quý II/2018, nguồn cung hạng A và hạng B ở phân khúc TP.HCM không 1 vàih tân. Hạng C chào đâyn 2 tòa nhà mới ở quận 3 và quận Tân Bình, tăng dao động 3.500 m2 tổng diện tích cho thuê, đưa tổng nguồn cung toàn phân khúc đạt 1.945.000 m2.

Tính đến cuối quý II/2018, mật độ lấp đầy toàn phân khúc đạt mức cao, trên 95%. Trong đây, phân khúc hạng A và hạng B ghi nhận mật độ lấp đầy tăng mạnh nhờ vào nhu cầu cao trên phân khúc. Đặc biệt, hạng B ghi nhận hấp thụ ròng cao nhất do tổng diện tích cho thuê lớn đến từ 1 vài dự án mới đã đi vào hoạt động trong thời gian gần đây, có dao động 9.000 m2 sàn được thuê mới.

Giá thuê văn phòng đang tăng cao

Trong khi đây, các năm trước đây, 1 vài tòa nhà văn phòng hạng A và B hầu như chỉ có 1 vài doanh nghiệp nước ngoài và 1 vài tổ chức phi chính phủ thuê, còn nay số quý khách là 1 vài doanh nghiệp trong nước thuê làm văn phòng chuyển nhượng, chi nhánh càng ngày càng tăng. Khách thuê đến từ Mỹ và Việt Nam vẫn đứng đầu phân khúc – cả hai đều chiếm 19% tổng đề nghị thuê. Đặc biệt, 1 vài khách thuê đến từ châu Á-Thái Bình Dương chiếm đến 63% tổng số đề nghị thuê.

Nhiều chuyên gia phân tách, nhu cầu thuê vẫn sẽ cao có việc 1 vài khách thuê càng ngày càng mong muốn tìm kiếm tổng diện tích thuê lớn có chất lượng tốt. Do đây, giá thuê tiên đoán sẽ tăng dao động 2% mỗi năm và mật độ trống cũng sẽ được duy trì ở mức thấp. Đồng thời có đây, giá văn phòng cho thuê sẽ tiếp tục tăng trong 5 năm tới do cung không đủ cầu. Trước các tín hiệu sáng từ phân khúc thì đây sẽ là 1 kênh đầu tư hợp lý trong GĐ GĐ này.

Đầu tư văn phòng cho thuê nên cẩn thận

Theo nghiên cứu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, trong nửa đầu năm 2018, nhu cầu thuê văn phòng dài hạn (trên 10 năm) có xu hướng tăng và chủ yếu nghiêng về mục đích tự sử dụng và đầu tư cho thuê lại. Tuy nhiên, việc thuê mặt bằng văn phòng rồi cho thuê lại không phải là “miếng bánh ngon” đối có nhà đầu tư “tay mơ”.

Trao đổi có phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản về vấn đề này, bà Vũ Thị Phượng, Giám đốc Công ty cổ phần Replus – đơn vị chuyên đầu tư văn phòng cho thuê lại cho biết, để tránh rủi ro trong việc đầu tư văn phòng cho thuê lại, nhà đầu tư cần phải cập nhật tài liệu không ngừng nghỉ và phân tách để nắm bắt xu hướng của phân khúc rồi chuyển mình theo. Đặc biệt, cần phải kiểm soát thật kỹ quý khách để tránh các tình huống không mong muốn có thể xảy ra.

“Có thể chia quý khách làm 3 loại như VIP, thông thường và báo động đỏ. Trong đây, quý khách được xếp loại VIP là luôn thực hiện chi trả đúng công đoạn, quá trình kinh doanh rõ ràng, toàn bộ mọi cái đều đúng pháp luật… Còn loại báo động đỏ là cần phải lưu ý, kiểm tra không ngừng nghỉ để tránh rủi ro liên đới có cả chủ đầu tư”, bà Phượng nói và cho biết thêm, các rủi ro trong mảng này thường gặp phải như, có 1 số doanh nghiệp đã vận hành được nhiều năm và có nguồn thu ổn định nhưng muốn thuê văn phòng, thuê địa chỉ để mở thêm nhiều doanh nghiệp con nhằm phục vụ vận hành làm ăn trái pháp luật.

Đơn cử, vụ việc liên quan đến Công ty Modern Tech “vỡ” các con phố dây đầu tư tiền ảo đa cấp 15.000 tỷ đồng đã làm ảnh hưởng không ít đến Replus – đơn vị cho Công ty Modern Tech thuê văn phòng ảo, lấy địa chỉ để đăng ký kinh doanh. Có rất nhiều người dân kéo đến trước cửa tòa nhà Vietcomreal ở số 68 các con phố Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, quận 1 (TP.HCM) để căng băng-rôn, tố cáo nhóm lãnh đạo Công ty Modern Tech lừa đảo qua đầu tư tiền ảo IFan và Pincoin.

Động thái của phía Replus khi này là thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê văn phòng đối có Modern Tech vì doanh nghiệp này đã vi phạm nghiêm trọng hợp đồng mà 2 bên ký kết. Đã có không ít ý kiến cho rằng, việc làm này của Replus là né tránh trách nhiệm, vội vàng đơn phương chấm dứt hợp đồng để tránh bị liên lụy… Tuy nhiên, bà Phượng lại cho rằng, đây là hành động cần thiết để tự bảo vệ mình và điều khoản để Replus đơn phương chấm dứt hợp đồng đã nói rõ trong hợp đồng trước đây.

“Cái gì cũng có hai mặt và đầu tư cũng vậy, chẳng thể tránh được rủi ro. Nếu vụ việc không xảy ra ở Replus thì cũng sẽ xảy ra có 1 đơn vị cho thuê văn phòng khác. Do đây, đây cũng là 1 lời cảnh tỉnh đối có các ai muốn bước chân vào phân khúc đầu tư văn phòng cho thuê”, đại diện Replus nói.

Theo vị lãnh đạo này, 1 nhân tố gây gặp khó đối có nhà đầu tư “tay mơ” cho phân khúc này là GĐ này 1 vài chủ sàn đang rất kén khách, sàng lọc quý khách khá kỹ. Họ chỉ quan tâm đến 1 vài đối tác lớn, có tiềm lực kinh tế ổn định và ưu tiên các hợp đồng có thời gian thuê dài hạn. Nếu không có các nhân tố này thì thực sự việc đi thuê văn phòng để đầu tư là rất khó. Do đây, việc đầu tư văn phòng cho thuê lại không phải là “miếng bánh dễ ăn”, bởi phân khúc càng ngày càng phát triển thì nhu cầu của quý khách càng tinh tế và khắt khe hơn.

Goldenpeninsula.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Các quý khách đang xem chuyên mục Blog Goldenpeninsula.com

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm