Không lo “bong bóng bất động sản” đến sớm

Thị trường BDS hơn 3 năm qua phát triển ở toàn bộ 1 vài phân khúc, đồng thời xuất hiện nhiều loại hình sản phẩm mới như villa nghỉ dưỡng, căn hộ chung cư nghỉ dưỡng (condotel), căn hộ chung cư văn phòng (officetel)…

Bên cạnh đây, việc Luật Nhà ở 2014 mở rộng điều kiện cho người nước ngoài được mua và có BDS ở Việt Nam cũng góp phần lôi kéo nhiều nhà đầu tư nước ngoài chú tâm tới phân khúc BDS Việt Nam.

Với sự bình phục mạnh mẽ này, nhiều chuyên gia và 1 vài nhà đầu tư quan ngại về các rủi ro tiềm ẩn của phân khúc, trong đây nỗi lo lớn nhất là sự xuất hiện trở lại của bóng ma “bong bóng BDS” năm 2007, khiến phân khúc đâyng băng trong suốt thời gian dài từ 2008 – 2013, mà hệ lụy vẫn còn kéo dài đến thời điểm này.

Nghiên cứu qua 1 vài đợt “bong bóng BDS” thì thấy rằng, “bong bóng BDS” chỉ xuất hiện khi nền kinh tế tăng trưởng nóng, tín dụng không được kiểm soát, sự mất cân bằng cung cầu, nhà đầu cơ xuất hiện nhiều. Tuy nhiên, xét 1 vài điều kiện ở Việt Nam GĐ này, có thể thấy, chưa xuất hiện dấu hiệu nào cho thấy sẽ làm bùng nổ“bong bóng BDS”.

Cụ thể, dù kinh tế Việt Nam thuộc top tăng mạnh trong khu vực, nhưng vẫn đang trong GĐ bình phục. Tốc độ tăng GDP hàng năm vẫn ổn định và không có dấu hiệu nền kinh tế tăng trưởng nóng (năm 2015 là 6,68%, năm 2016 là 6,21% và năm 2017 là 6,81%). Năm 2018, HSBC dự đoán, tăng trưởng GDP của Việt Nam sẽ đạt 6,4%. Với mức tăng này, GĐ này không có dấu hiệu của việc tăng trưởng nóng đối có nền kinh tế Việt Nam.

Trong khi đây, từ sau đợt “bong bóng BDS” năm 2007, Chính phủ đã đưa ra rất nhiều chính sách phân phối hàng nhằm kiểm soát tín dụng, cũng như nắn dòng vốn. Chẳng hạn, Thông tư 06/2016/NHNN của Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh 1 số điều của Thông tư 36/2014/NHNN, trong đây giảm mật độ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 50% trong năm 2017 và xuống 40% từ ngày 1/1/2018 (sau đây, mật độ này đã được giãn thời hạn tiến hành đến năm 2019 theo Thông tư 19/2017/NHNN được Ngân hàng Nhà nước ban hàng cuối năm 2017); đồng thời nâng mật độ rủi ro cho BDS lên 200%, từ mức 150%.

Như vậy, chúng ta có thể nhìn thấy sự giám sát chặt chẽ và kiểm soát chặt chẽ dòng tài chính cho BDS của Chính phủ. Dự báo trong năm 2018, bên cạnh các làm việc hỗ trợ, việc quản lý phân khúc BDS và tín dụng cho BDS vẫn được Chính phủ quan tâm danh tiếng.

Một nhân tố nữa là quan hệ cung cầu. Nếu GĐ 2015 – 2016, phân khúc chứng kiến nhiều dự án đẳng cấp được tung ra, thì sang năm 2017, phân khúc đã có sự điều chỉnh. Theo đây, căn hộ chung cư trung cấp chiếm 64% nguồn cung căn hộ chung cư chào phân phối ở TP.HCM và 80% ở Hà Nội. Về thanh khoản, căn hộ chung cư tầm trung chiếm 60% tổng số căn hộ chung cư được tiêu thụ ở TP.HCM và 53% ở Hà Nội.

Một trong các nhân tố quan trọng khác góp phần vào sự hình thành “bong bóng BDS” là sự xuất hiện nhiều của giới đầu cơ. Theo ghi nhận của CBRE, trong GĐ 2007 – 2008, 50% số lượng chuyển nhượng của phân khúc ở thời điểm đây là của giới đầu cơ, nhưng đến thời điểm năm 2017, số lượng nhà đầu tư chỉ chiếm 10 – 15% chuyển nhượng.

Qua các phân tách, nhận định và phân tách trên, chúng ta có thể tin tưởng rằng, phân khúc BDS Việt Nam đang phát triển trên xu hướng ổn định và bền vững hơn. Khả năng xuất hiện “bong bóng BDS” như nhiều người lo ngại là điều khó có thể xảy ra trong ngắn hạn.

Goldenpeninsula.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm