HoREA đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2013

Ngày 6/6, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có văn bản gửi 1 vài cơ quan liên quan đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2013 về giá đất.



HoREA đề xuất bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở. Ảnh: Thành Nguyễn.

Những bất cập

Trong công văn này, HoREA đã chỉ ra 1 số hạn chế của Luật Đất đai năm 2013.

Cụ thể, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định việc định giá đất phải chắc chắn tiêu chuẩn “Giá đất thích hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc”; Quy định giá đất theo “Bảng giá đất” và “Giá đất cụ thể”; mỗi loại giá đất được quy định trường hợp ứng dụng khác nhau, phục vụ cho đối tượng khác nhau (liên quan đến nghĩa vụ và ích lợi). Chính phủ ban hành khung giá đất 5 năm 1 lần và 1 vài địa phương được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so có mức giá tối đa của cộng loại đất trong khung giá đất.

Tuy nhiên, trên thực ở, giá đất trong bảng giá đất ở 1 vài địa phương được quy định thấp hơn so có giá đất phổ biến trên phân khúc. Giá đất quy định trong Bảng giá đất của 1 vài địa phương chỉ tương đương dao động 30 – 50% giá đất phân khúc.

Chẳng hạn, quy định giá đất tối đa ở TP.HCM (đô thị độc đáo) là 162 triệu đồng/m2. TP.HCM đã xác định bảng giá đất 3 tuyến các con phố Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) mức cao nhất, tính theo công thức: 162 triệu đồng/m2 + (162 x 30%) = 210,6 triệu đồng/m2.

“Thậm chí, kể cả khi đô thị 1 vàih tân hệ số điều chỉnh giá đất từ 1,2 lên 2,1 (vào đầu năm 2018) thì giá đất ở 1 vài con phố này cũng chỉ là: 210,6 triệu đồng x 2,1 = 442,26 triệu đồng/m2. Mức giá này vẫn rất thấp so có giá phân khúc hơn 1 tỷ đồng/m2 ở khu vực này”, HoREA nêu rõ.

Ngoài ra, theo HoREA, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP, công tác xác định “giá đất cụ thể”, thẩm định “giá đất cụ thể” được phân chia cho hai sở (hai đầu mối): Sở Tài nguyên – Môi trường lập kế hoạch định “giá đất cụ thể” và tổ chức thực hiện việc xác định “giá đất cụ thể”; Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất.

Theo HoREA, cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định “giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế “xin – cho”.

Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã quy định 5 biện pháp định giá đất, thì theo HoREA có đến 4 biện pháp là: So sánh trực tiếp; Chiết trừ; Thu nhập; Thặng dư cho kết quả có sự chênh lệch. Đặc biệt, có 1 vài khu đất ở, thương mại, dịch vụ…

Công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất thiếu tính chính xác, thiếu độ tin cậy, dễ dẫn đến vận dụng tùy tiện và dễ phát sinh tiêu cực dẫn đến việc “bắt tay, thỏa thuận ngầm, cưa đôi, cưa ba”;

“Việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể trên cơ sở cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê đơn vị giải đáp xác định giá đất rồi trình Hội đồng thẩm định giá đất tham khảo đến nay không còn thích hợp có định hướng phân cấp và giao thẩm quyền cho 1 vài tỉnh, đô thị trực thuộc trung ương, nhất là theo quy định giai đoạn này thì nguồn thu từ đất thuộc về ngân sách địa phương”, HoREA nhấn mạnh.

Đề suất sửa đổi

Trước các bất cập trên, HoREA đề xuất bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần” ở Điều 113, Luật Đất đai; và sửa đổi Điều 114, Luật Đất đai giao thẩm quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành “Bảng giá đất và giá đất cụ thể”, chắc chắn “Giá đất thích hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc” và thích hợp có thực ở tình hình của địa phương.

Xem xét đề xuất của UBND TP.HCM về việc bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở có thuế suất nhất định, đề xuất dao động 10% hoặc 15% bảng giá đất.

Theo HoREA, điều này sẽ chắc chắn vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Ngoài ra HoREA yêu cầu bổ sung Điều 108, Luật Đất đai 2013 để bổ sung quy định “Thu tiền sử dụng đất đối có trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, có mức thu bằng 15% (hoặc mật độ khác) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành” để chắc chắn công tác tính tiền sử dụng đất được minh bạch, loại trừ tiêu cực, nhũng nhiễu và cơ chế “xin – cho”.

Bên cạnh đây, HoREA còn có nhiều đề xuất khác liên quan đến 1 vài nội dung như: ứng dụng “biện pháp hệ số điều chỉnh giá đất” trên cơ sở “Bảng giá đất”; thống nhất 1 đầu mối quản lý nhà nước về công tác định giá đất cho ngành tài chính; tiêu chí chọn lọc đơn vị giải đáp xác định giá đất trước hết phải là đơn vị có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất, để nâng cao chất lượng xác định “giá đất cụ thể”…


Goldenpeninsula.com – Theo Đầu tư Chứng khoán

Các KH đang xem chuyên mục Blog Goldenpeninsula.com

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm