Giá đất trong luật đang không theo kịp giá thị trường

Hiện nay, giá đất trong bảng giá đất ở 1 số địa phương được quy định chỉ tương đương dao động 30-50% giá đất phổ biến trên phân khúc. Do vậy, ở 1 số địa phương đã xảy ra hiện trạng bảng giá đất thấp và không thích hợp có tình hình thực ở của nhiều địa phương.

Đây là nhận định của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) liên quan đến việc quy định bảng giá đất trong Luật Đất đai 2013.

Giá đất thực ở cao hơn nhiều so có bảng giá đất – Ảnh: Phan Diệu

Giá đất trong luật thấp hơn nhiều so có thực ở

Theo ông Châu, tài chính đất đai là vấn đề rất lớn và quan trọng trong pháp luật đất đai, trong đây có vấn đề xác định giá đất. Nguồn thu từ đất chiếm dao động trên dưới 10% ngân sách địa phương là nguồn thu rất quan trọng của 1 số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Mặc dù vậy, giai đoạn này trong quá trình thực thi pháp luật đất đai có hiện tượng nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai còn bị thất thu trong làm việc chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình thi công gắn liền có đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở.

Đặc biệt, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng có tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách nhà nước. Hoạt động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn nhiều bất cập…

Đối có 1 số thành phố lớn, điển hình là TP.HCM – nơi có tốc độ và tỷ trọng thành phố hóa rất cao, thành phố đang thực hiện quy hoạch, kế hoạch chuyển đổi dao động 1/3 tổng diện tích đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ. Nếu thực hiện xong việc chuyển đổi này, nguồn thu từ đất sẽ là 1 nguồn thu ngân sách nhà nước rất lớn phục vụ đầu tư phát triển và thực hiện chính sách bán hàng nhà ở xã hội.

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai còn bị thất thu – Ảnh: Phan Diệu

Tuy nhiên, trên thực ở thì Luật Đất đai 2013 vẫn còn tồn ở các mặt hạn chế cần khắc phục. Cụ thể là 1 số quy định và cơ chế xác định giá đất, thẩm định giá đất khi hoạt động thực ở chưa thực sự chắc chắn tiêu chuẩn “giá đất thích hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc”.

“Hiện nay, giá đất quy định trong bảng giá đất của 1 số địa phương chỉ tương đương 30-50% giá đất phân khúc. Do vậy, ở 1 số địa phương đã xảy ra hiện trạng bảng giá đất thấp. Nguyên nhân chủ yếu là do khung giá đất thấp và do Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so có mức giá tối đa của cộng loại đất trong khung giá đất. Quy định này không thích hợp có tình hình thực ở của nhiều địa phương.

Chẳng hạn, quy định giá đất tối đa ở TP.HCM (thành phố độc đáo) là 162 triệu đồng/m2. TP.HCM đã xác định bảng giá đất 3 tuyến các con phố Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) mức cao nhất, tính theo công thức: 162 triệu đồng/m2 + (162 x 30%) = 210,6 triệu đồng/m2.

Thậm chí, kể cả khi TP.HCM 1 sốh tân hệ số điều chỉnh giá đất từ 1,2 lên 2,1 vào đầu năm 2018 thì giá đất ở 1 số con phố này cũng chỉ là: 210,6 triệu đồng x 2,1 = 442,26 triệu đồng/m2, thấp hơn rất nhiều so có giá phân khúc hơn 1 tỉ đồng/m2 ở khu vực này”, ông Châu nhận định.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44 của Chính phủ quy định công tác xác định, thẩm định “giá đất cụ thể” được phân chia cho hai đầu mối là Sở Tài nguyên – Môi trường lập kế hoạch và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất; còn Sở Tài chính làm thường trực hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất. Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định “giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế “xin – cho”.

Cần cho 1 số tỉnh tự chọn lọc giá đất

Từ hiện trạng trên, Chủ tịch HoREA đã kiến nghị 1 số biện pháp nhằm chắc chắn việc định giá đất thích hợp có cơ chế phân khúc có sự quản lý của nhà nước, bảo đảm ích lợi của người có đất bị thu hồi và ích lợi chính đáng của chủ đầu tư dự án có sử dụng đất.

Thứ nhất, ông kiến nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai để giao thẩm quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành “bảng giá đất và giá đất cụ thể”. Việc này nhằm chắc chắn giá đất thích hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc và thích hợp có thực ở tình hình của địa phương.

Thứ hai là về lâu dài, Chính phủ nghiên cứu kỹ bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở có thuế suất nhất định, đề xuất dao động 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho.

Thứ ba là cho phép công ty (người sử dụng đất) được tham dự và được quyền nêu ý kiến ở cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình. Việc này nhằm cung cấp thêm tài liệu cho Hội đồng tham khảo, chọn lọc.

Goldenpeninsula.com – Theo Một Thế giới

Các khách hàng đang xem chuyên mục Blog Goldenpeninsula.com

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm