Gắn chuyển đổi đất nông nghiệp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội và đô thị

Phát biểu ở kỳ họp thứ 9 HĐND TPHCM vừa diễn ra, Bí thư Thành ủy TPHCM Nguyễn Thiện Nhân cho biết, Chính phủ đã nhận lời cho TPHCM chuyển khoảng 26.000ha đất nông nghiệp sang đất sử dụng cho mục đích công nghiệp và dịch vụ.

Quận 2 sẽ là thành thị sáng tạo của TPHCM. Ảnh: VIỆT DŨNG

Nếu việc chuyển đổi được thực hiện qua đấu giá, chuẩn bị thu về 1,5 triệu tỷ đồng. Đây sẽ là nguồn vốn lớn để TPHCM phát triển kinh tế, thực hiện 1 số chương trình chống ngập nước, kẹt xe… GS-TS Nguyễn Trọng Hòa, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM, cho rằng, đây là chủ trương đúng đắn của Chính phủ, đô thị và để việc chuyển đổi này đạt hiệu quả cao, TPHCM nên gắn có việc thực hiện quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch thành thị và 1 số chính sách bán hàng an sinh xã hội. Phóng viên Báo SGGP đã có cuộc thảo luận có GS-TS Nguyễn Trọng Hòa về vấn đề này.

Khai thác hiệu quả tài nguyên đất

PV: Thưa ông, vì nguyên nhân gì mà ông lại có đề xuất này?

GS-TS Nguyễn Trọng Hòa: Như Bí thư Thành ủy TPHCM Nguyễn Thiện Nhân đã phát biểu, nguồn lực đất đai của TP dành cho công nghiệp, dịch vụ thành thị chưa tương xứng, trong khi đây nguồn lực đất đai dành cho nông nghiệp còn nhiều nhưng chưa được khai thác hiệu quả. TP kiến nghị giảm mật độ đất nông nghiệp và tăng đất cho công nghiệp nhằm phục vụ phát triển kinh tế – xã hội TP tốt hơn. Do vậy, để có cơ sở xác định khu vực nào, đất nông nghiệp ở đâu cần chuyển đổi thì phải gắn việc này có quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội và quy hoạch phát triển không gian thành thị. Ví dụ, các khu vực được quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội xác định là phát triển công nghiệp thì mới chuyển đổi đất nông nghiệp ở đây thành đất công nghiệp. Khu vực nào xác định phát triển dịch vụ thì chuyển đất nông nghiệp ở đây thành đất dịch vụ. Tương tự, việc phát triển thành thị ở đâu thì mới cho chuyển đổi đất nông nghiệp ở đây thành đất thành thị… Phải tích hợp đồng bộ 1 số quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch thành thị, quy hoạch sử dụng đất… thì mới sử dụng hiệu quả 1 số nguồn tài nguyên của TP, trong đây có tài nguyên đất.

Nhưng TPHCM đang tham khảo điều chỉnh quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội và quy hoạch chung thi công thành thị trong khi kế hoạch đến năm 2020 TP đã chuyển đổi 26.000ha đất nông nghiệp?

° Theo 1 sốh hiểu của tôi, chúng ta hoàn toàn có cơ sở để thực hiện kế hoạch chuyển đổi này vì đa số quỹ đất nông nghiệp đã nằm trong ranh giới 1 số khu thành thị được xác định trong lần điều chỉnh “Quy hoạch chung thi công TPHCM đến năm 2025” được phê duyệt năm 2010 như thành thị cảng Hiệp Phước, Tây Bắc Củ Chi, Bình Quới – Thanh Đa… Chỉ khác là trước đây TP xin chuyển đổi cho từng dự án, còn lần này chúng ta công khai – minh bạch và rõ ràng hơn là xin chuyển đổi toàn bộ rồi mới đấu giá đất cho từng dự án. Do vậy, việc gắn kế hoạch chuyển đổi đất nông nghiệp có việc điều chỉnh quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội và quy hoạch chung thi công TPHCM không tạo ra các 1 sốh tân lớn mà chỉ tốt hơn thôi.

Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội và quy hoạch chung thi công TPHCM đề cập đến rất nhiều mục tiêu và định hướng phát triển cho TP. Gắn 1 số mục tiêu này có quy hoạch sử dụng đất và việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thành thị phục vụ phát triển công nghiệp, dịch vụ… Theo ông, có nên ưu tiên chọn thực hiện trước 1 số chương trình? Hay đồng loạt chuyển đổi đất để đến năm 2020 đạt con số như kế hoạch?

° Nên đầu tư có trọng tâm để vừa đạt được mục tiêu phát triển vừa tiết kiệm đất và vừa sử dụng đất có hiệu quả. Nhất thiết phải thông qua đấu giá để tìm được nhà đầu tư cụ thể cho từng dự án. Theo tôi, từ nay đến năm 2020, TPHCM nên tập trung cho việc phát triển Khu thành thị sáng tạo bao gồm 1 số quận 2, 9 và Thủ Đức. Quyết định thi công Khu thành thị sáng tạo là chọn lọc có tầm nhìn chiến lược của thế hệ lãnh đạo mới TP, bởi bằng chọn lọc này, chúng ta sẽ nâng giá trị phát triển cho TP từ “lượng” sang phát triển về “chất”. Với hiện trạng “đất chật, người đông”, TPHCM chẳng thể “chạy đua” phát triển dàn trải như nhiều tỉnh, thành khác. Do vậy, đầu tư phát triển các ngành nghề có giá trị tăng lên cao, không tốn quá nhiều đất là chọn lọc đúng đắn. Chưa kể, nơi đây đã được đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật khá tốt, có khu đại học quốc gia, khu công nghệ cao… và gắn kết có trục phát triển kinh tế năng động nhất nước: vùng Đông Nam bộ. Trên tinh thần này, TPHCM nên tham khảo, ưu tiên chuyển đổi đất nông nghiệp ở đây để phục vụ cho phát triển.

Cân nhắc nhiều vấn đề khi đền bù cho dân

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, dịch vụ, nếu không phải là đất công thì phải đền bù cho người dân. Thời gian qua, vì nhiều nguồn gốc mà chủ yếu là vướng quy hoạch, nhiều người dân không được chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thi công dù thực ở khu vực đây đã thành thị hóa… Vậy theo ông, TP nên đền bù cho người dân như thế nào để vừa chắc chắn ích lợi cho người dân vừa tạo điều kiện cho TP phát triển?

° Theo tôi, trên tinh thần của Đảng và Nhà nước: chắc chắn cho người dân phải di dời giải tỏa có cuộc sống tốt hơn nơi ở cũ, TPHCM phải tìm ra phương thức đền bù cho dân hợp tình, hợp lý. Ở các khu đất nông nghiệp chuyển đổi làm đất công nghiệp, dịch vụ thì đền bù bằng tiền cho dân nhưng ở các khu vực chuyển đổi thành đất phát triển thành thị, thi công nhà ở thì phải tạo điều kiện cho người dân được tái an cư ở chỗ. Khi tính toán, bồi thường cho người dân nên tính đến nhân tố vì vướng quy hoạch nên người dân đã chẳng thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thi công hoặc chẳng thể đã đi vào hoạt động pháp lý nhà, đất như quy định.

Thời gian qua, tôi thấy ở 1 số nơi, vì vướng quy hoạch, người dân không các không được xây, sửa nhà hoặc nếu được xây sửa nhà thì chỉ được làm tạm có cam đoan phải tự tháo dỡ, không được bồi thường về giá thành xây, sửa và không được làm pháp lý nhà đất…. Vậy mà khi đền bù, giải tỏa, lấy nguồn gốc nhà, đất không có pháp lý hoàn chỉnh, nhiều chủ đầu tư đã không đền bù hợp lý cho người dân. Người dân đã khó lại càng khó hơn. Về phía TP, đã có rất nhiều công trình phát triển hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật phát triển chậm độ vì vướng đền bù (do người dân không đồng thuận có chính sách bán hàng đền bù). TPHCM nên cân nhắc đến thực ở này, tính đầy đủ 1 số thiệt hại do công trình phát triển chậm độ gây ra để có biện pháp đền bù hiệu quả hơn.

° Một câu hỏi cuối, TPHCM còn nhiều khu đất công sử dụng chưa hiệu quả. Theo ông có nên ưu tiên đưa 1 số khu đất công này ra đấu giá, để có nguồn vốn xử lý 1 số vấn nạn ngập nước, kẹt xe, ô nhiễm môi trường… thay vì chuyển đổi đất nông nghiệp của dân?

° Sử dụng hiệu quả hơn đất công không chỉ là việc nên làm mà cần phải làm, ép buộc phải làm. HĐND TPHCM đã có đợt giám sát chuyên đề về sử dụng đất công. Qua việc này cho thấy TPHCM đã quyết tâm chấn chỉnh các bất cập trong sử dụng đất công và đưa nguồn tài nguyên này vào khai thác để phục vụ cho việc phát triển TP. Còn việc chuyển đổi đất nông nghiệp, phải gắn có quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội và quy hoạch thành thị. Nếu cần thiết, phải làm vì sự phát triển của TP.

Chuyển đổi đất nông nghiệp: Người dân, Nhà nước đều được làm

Trao đổi có phóng viên Báo SGGP, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên – Môi trường TPHCM, cho biết, việc chuyển mục đích sử dụng hơn 26.000ha đất nông nghiệp thành 1 số loại đất phi nông nghiệp được thực hiện từ năm 2016 đến 2020. Số đất này được chuyển mục đích theo kế hoạch sử dụng đất và công đoạn thực hiện 1 số dự án hàng năm. Huyện Bình Chánh được chuyển đổi nhiều nhất có 6.800ha, Củ Chi 5.600ha, Nhà Bè 3.160ha, Hóc Môn 2.400ha, quận 9 là 2.000ha… Đất nông nghiệp của dân thuộc quy hoạch đất ở thì người dân có thể được chuyển mục đích để xây nhà. Với nhà đầu tư, nếu chuyển mục đích sử dụng khu đất đã chọn, nhà đầu tư phải được UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư. Chủ đầu tư phải thỏa thuận bồi thường đất đối có người dân. Sau khi đã đi vào hoạt động việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư dự án mới làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Những dự án do nhà nước thu hồi đất, nhà nước bồi thường giải phóng mặt bằng xong mới thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất. Diện tích đất chuyên trồng lúa nước giữ nguyên.

Còn theo ông Trương Trung Kiên, Trưởng ban Đô thị HĐND TPHCM, 26.000ha là tổng diện tích đất nông nghiệp được Thủ tướng cho phép chuyển đổi đến năm 2020 mà TP không được phép vượt quá con số đây. Còn công đoạn như thế nào, Sở Tài nguyên – Môi trường phải thi công kế hoạch để báo cáo UBND TPHCM tham khảo sau đây có tờ trình gửi HĐND TPHCM. Hàng năm 1 số quận huyện đều thi công kế hoạch sử dụng đất nên 26.000ha đất nông nghiệp được chuyển đổi là cơ sở để 1 số quận huyện thi công kế hoạch sử dụng đất trong các năm thứ hai trên cơ sở nhu cầu sử dụng đất của nhà đầu tư cũng như của người dân. Hiện nay trên thống kê, 26.000ha đây trên pháp lý vẫn là đất trồng lúa. Diện tích này có thể do 1 số tổ chức đang quản lý cũng có thể do người dân đang quản lý. Ví dụ như ở 1 số quận vùng ven như 2, 9, 1 số huyện Hóc Môn, Nhà Bè… nhiều người dân vẫn có đất lúa rất nhiều nhưng lâu nay chưa có nhu cầu đổi sổ hay chuyển mục đích thì bây giờ họ sẽ chuyển mục đích. Trong quy hoạch sử dụng đất của TPHCM, đất lúa vẫn còn, tức TP vẫn dự trữ 1 tổng diện tích đất lúa nào đây chứ không phải chuyển đổi toàn bộ tổng diện tích đất lúa sang đất phi nông nghiệp.

Đại biểu HĐND TPHCM CAO THANH BÌNH:

Phải chắc chắn sự phát triển bền vững

Chủ trương của Thủ tướng cho TPHCM chuyển đổi 26.000ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là thuận lợi rất tốt cho TPHCM. Khi chuyển đổi, TP thu hẹp đất nông nghiệp, để dành 1 phần đất phát triển nông nghiệp công nghệ cao, đạt chất lượng, hiệu quả cao; số đất còn lại, chuyển qua phục vụ sản xuất kinh doanh, để có lại giá trị, hiệu quả cao nhất cho TP.

Trong quá trình chuyển đổi, TP cần cân nhắc, làm đúng chiến lược, quy hoạch phát triển vùng, chắc chắn phát triển bền vững của TP. Quỹ đất chuyển đổi cần ưu tiên phục vụ phát triển 1 số ngành thương mại, dịch vụ, logistics, công nghiệp mũi nhọn, trọng tâm của TP. Và việc chuyển đổi thì phải thận trọng, cần đến đâu thì chuyển đổi đến đây, chứ không chuyển đổi ào ạt.

Số đất 26.000ha có nhiều dạng: đất nông nghiệp 1 số hộ dân đang quản lý, sử dụng; 1 phần đất do Nhà nước quản lý, TP khai thác. Dù nguồn nào, từ người dân hay TP, nhưng khi chuyển đổi thì điểm chung là giá trị đất sẽ rất khác và đều phục vụ sự phát triển của TP. Ví dụ, 100ha đất nông nghiệp thì hiệu quả không cao, nhưng 100ha đây phục vụ cho thương mại, dịch vụ thì có hàng trăm công ty được phát triển, làm ra của cải vật chất, cung cấp dịch vụ để tạo ra nguồn thu lớn, lâu dài cho TP. Đó cũng là 1 sốh TP nuôi dưỡng nguồn thu, chứ lợi ích không chỉ đến từ việc 1 sốh tân giá trị tiền đất.

Gắn có việc chuyển đổi là quy hoạch, cần chắc chắn hạ tầng, chắc chắn phúc lợi, chắc chắn lợi ích chung. Ví dụ, chuyển đổi 100ha thì trong 100ha đây phải rõ ràng mật độ dành cho giao thông, cho cây xanh, cho trường học… là bao nhiêu, theo đúng chuẩn quy hoạch. Nếu không quan tâm, làm đúng quy hoạch thì việc chuyển đổi dù tạo ra sự phát triển, song không bền vững. Còn nếu chắc chắn đúng quy hoạch, thì sự chuyển đổi là cơ sở để góp phần cho TP phát triển bền vững.

TS HUỲNH THANH ĐIỀN

Thành viên Nhóm Tư vấn chính sách bán hàng phát triển công nghiệp hỗ trợ TPHCM:

Đánh giá đầy đủ tác động của việc chuyển đổi giá đất của TPHCM giai đoạn này khá cao nên làm nông nghiệp sẽ không hiệu quả, kém cạnh tranh hơn so có 1 số tỉnh, thành. Trong khi đây, mặt bằng sản xuất cho 1 số công ty dần phát triển thành khan hiếm, giá thành sản xuất công nghiệp giai đoạn này cao hơn nhiều so có 1 số địa phương kế bên, buộc lòng công ty phải lưu thông nhà máy sản xuất sang 1 số địa phương khác. Hơn nữa, 1 số khu công nghiệp nội thành như Tân Bình, Tân Thuận… đang từng bước thành thị hóa nên về lâu dài cần tính đến mặt bằng sản xuất thay thế.

Trước hiện trạng đây, việc chuyển đổi tổng diện tích đất làm nông nghiệp không hiệu quả sang làm công nghiệp hiệu quả hơn là cần thiết, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất cho TP.

Tuy nhiên, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần cân nhắc kỹ lưỡng đến các tác động tiêu cực để có biện pháp xử lý thấu đáo. Đó là 1 số vấn đề về việc làm, cuộc sống và nhà ở của người dân, môi trường sinh thái, kết nối hạ tầng và 1 số vấn đề xung đột xã hội. Do vậy, việc chuyển đổi cần đặt trong quy hoạch tổng thể của TP có tính sự tác động qua lại giữa việc chuyển đổi có 1 số khu quy hoạch giai đoạn này và tương lai trong xử lý môi trường, chống ngập, xử lý rác thải, kết nối giao thông, liên kết ngành, liên kết vùng…

Bên cạnh đây, cần phân tích đầy đủ tác động của việc chuyển đổi dựa trên nguyên tác so sánh lợi ích có lại có mất mát, giá thành của việc chuyển đổi trước mắt và lâu dài. Lợi ích trước mắt là đất đai sử dụng hiệu quả hơn, góp phần lôi kéo công ty sản xuất nhiều hơn, qua đây thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo nguồn thu trong ngắn hạn và dài hạn. Chi phí chuyển đổi là giá thành đền bù, đầu tư hạ tầng, tác động tiêu cực đến môi trường sinh thái, chống ngập, xử lý rác… Việc chuyển đổi phải chắc chắn lợi ích lớn hơn giá thành trong dài hạn xét về khía cạnh kinh tế lẫn xã hội.

Vấn đề tái an cư, việc làm cho người dân vùng chuyển đổi là quan trọng nhất, cần được ưu tiên giải quyết thấu đáo, phải chắc chắn có chỗ tái an cư trước rồi mới thực hiện giải tỏa sau. Việc thu hồi mặt bằng cần được thực hiện đồng loạt để tránh hiện trạng đầu cơ, tăng giá đất, tránh hiện trạng người được bồi thường trước có giá thấp sẽ so sánh có người được bồi thường sau có giá cao, dễ dẫn đến khiếu kiện, gây bất ổn xã hội. Cần minh bạch, công khai và bình đẳng mọi chọn lọc liên quan đến giá đền bù, chọn lọc chỗ tái an cư, hỗ trợ việc làm để cắt giảm xung đột xã hội ở mức thấp nhất có thể.

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi, bồi thường và đầu tư hạ tầng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro về mất cân bằng sinh thái, tấn công của giới đầu cơ và xung đột xã hội,… nên cần phân tích kỹ lưỡng, quy hoạch phải có tầm nhìn và minh bạch toàn bộ 1 số khâu trong quá trình thực hiện chuyển đổi. Cũng như cần có chiến lược thực hiện chuyển đổi chắc chắn hiệu quả lâu dài và cắt giảm thấp nhất xung đột xã hội.

Đại biểu HĐND TPHCM Trần Thị Thanh Nhàn:

Nên có chính sách bán hàng đặc biệt cho đền bù đất nông nghiệp

TP nên kiến nghị Trung ương có cơ chế đặc biệt cho TP về chính sách bán hàng đền bù, bồi thường có đất nông nghiệp. Quận Gò Vấp hàng năm đều cần thi công thêm trường lớp nhưng vẫn không cung cấp được nhu cầu của người dân khi số học sinh quá lớn. Một trong 1 số gặp khó chính là việc đền bù. Hiện quận chọn được 2 dự án thi công trường học, nhưng việc đền bù không thực hiện được do phương án đền bù quá thấp, chỉ bằng 1/5 giá phân khúc, rất khó vận động người dân. Dù quận có nhiều hỗ trợ cho người dân mức cao nhất, để người dân tạm nhận lời, nhưng so có giá phân khúc vẫn không bằng. Đề nghị TP kiến nghị Trung ương có cơ chế chắc chắn ích lợi cho người dân.


DiaOcOnline – Theo SGGP

Các khách mua đang xem chuyên mục Blog Goldenpeninsula.com

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm