Doanh nghiệp địa ốc bắt đầu gặp khó với bài toán vốn

Việc ngân hàng hạn chế cho vay BĐS, kèm lãi suất tăng khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc bắt đầu gặp gặp khó trong việc huy động nguồn vốn đầu tư phát triển.



Dự án Thủ Thiêm Dragon được cho là huy động vốn bạn khi chưa có giấy phép thi công.Ảnh: Gia Phú

Chật vật huy động vốn

Bà P.K.H, giám đốc 1 doanh nghiệp BĐS đã thành lập hơn 3 năm cho biết, Công ty chủ yếu vận hành trong mảng môi giới và phát triển dự án phân lô nhỏ. Mới đây, bà muốn đưa doanh nghiệp phát triển mạnh hơn bằng việc triển khai dự án 21 ha ở Long An, dự án đã được cấp phép phát triển sản phẩm villa đơn lập.

“Với số vốn hiện có, tôi phải huy động dao động 700 tỷ đồng nữa mới có thể phát triển được dự án trên. Tuy nhiên, làm việc có ngân hàng thì họ cho biết, hiện việc cho doanh nghiệp BĐS vay sẽ phải xét nhiều nhân tố như thời gian vận hành, lịch sử có bị nợ xấu hay không, tài sản thế chấp… và số tiền vay cũng sẽ hạn chế. Đặc biệt, lãi suất cũng không hề thấp”, bà H. nói.

Gặp khó trong việc tìm vốn từ ngân hàng, bà kêu gọi vốn từ một vài đối tác, nhưng điều này cũng không dễ làm, vì số tiền lớn và đối tác cũng đòi hỏi nhiều đề nghị mới cho vay.

TS. Bùi Quang Tín, Giám đốc Trường Doanh nhân Bizlight cho rằng, hiện trên 70% nguồn vốn đầu tư dự án BĐS là từ ngân hàng. Thời gian qua, ngân hàng đã cung cấp nguồn vốn lớn trung dài hạn vào BĐS, nhưng sắp tới, theo quy định ở Thông tư 19/2017/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHHH, mật độ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ giảm về 45% trong năm nay và xuống 40% từ 1/1/2019. Đồng thời, mật độ rủi ro cho vay BĐS tăng từ 150% lên 250%.

Như vậy, dòng vốn sẽ được siết lại, khiến doanh nghiệp địa ốc khó tiếp cận vốn vay từ ngân hàng hơn, bởi dòng vốn cho BĐS thường là vốn vay trung và dài hạn. Một khi nguồn vốn từ ngân hàng bị siết lại, một vài doanh nghiệp sẽ phải tính toán và sẵn sàng một vài điều kiện tiếp cận vốn vay ngân hàng.



Nguồn vốn từ ngân hàng vào BĐS đang ngày 1 bị siết lại . Ảnh: Dũng Minh

Một chuyên gia phân tách, nỗ lực cắt giảm sự tùy thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng của doanh nghiệp địa ốc nói riêng và một vài doanh nghiệp có nhu cầu vốn trung và dài hạn không thuộc 5 lĩnh vực ưu tiên trên thực ở, đang có nhiều điều kiện hỗ trợ.

Cụ thể, sự phát triển của phân khúc chứng khoán sẽ mở rộng cửa cho doanh nghiệp huy động vốn trái phiếu, cổ phiếu, tìm kiếm một vài nhà đầu tư nước ngoài hoặc một vài đối tác để thực thi hợp nhất, sáp nhập (M&A), gọi vốn đầu tư hợp vốn, góp vốn liên doanh trên từng dự án. Tuy nhiên, đây là trong trung và dài hạn, còn trong năm nay, vốn đầu tư vẫn sẽ là bài toán khó có nhiều doanh nghiệp địa ốc.

Tìm một vàih lách để huy động vốn

Trước việc “đâyi vốn”, giới phân tách phân khúc đưa ra cảnh báo, nhiều doanh nghiệp sẽ tính bài toán lách luật huy động vốn từ bạn.

Đơn cử như theo báo cáo của Trung tâm Tín dụng quốc gia (CIC), Công ty cổ phần Đầu tư Thủ Thiêm (Thủ Thiêm City) đang nợ khoản tiền hơn 156 tỷ đồng của nhiều ngân hàng bằng việc cầm cố nhiều tài sản là đất mà doanh nghiệp này đang có ở khu vực Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, TP.HCM như thế chấp 26 quyền sử dụng đất loại đất ODT: BA 478995, BA 282677, BA 282686, BA 282306, BA 282307, BA 282308, BA 282309, BA 282310, BA 282311, BA 282312, BA 282313, BA 282315, BA 282316, BA 282317, BA 282318…

Ngoài ra, doanh nghiệp này còn áp dụng phân phối Dự án Thủ Thiêm Dragon ở khu Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 từ tháng 11/2017 dù dự án chưa được cấp phép thi công và chưa đủ điều kiện mở phân phối. Trao đổi có phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện UBND phường Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) cho biết, đến nay, Dự án Thủ Thiêm Dragon vẫn chưa được cấp giấy phép thi công.

Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Trần Anh Group cho biết, giai đoạn này, hiện trạng huy động vốn của bạn khi dự án chưa được cấp phép mở phân phối đang diễn ra khá nhiều.

“Dự án mới chỉ được cấp phép 1/500, nhưng vì chủ đầu tư thiếu tiền làm hạ tầng và đâyng thuế để đã đi vào hoạt động pháp lý dự án cũng như cấp phép mở phân phối, nên áp dụng lách luật bằng việc huy động vốn của bạn. Đầu tiên, chủ đầu tư sẽ kêu gọi một vài sàn môi giới vào lấy hàng của mình phân phối, khi đây một vài doanh nghiệp môi giới phải ký quỹ bão lãnh lấy hàng phân phối, từ đây, chủ đầu tư sẽ có khoản để làm hạ tầng. Sau đây, công đoạn chi trả mà một vài sàn môi giới có phía bạn cũng được thiết lập, sau mỗi đợt đâyng, chủ đầu tư lại có khoản tiền để đâyng tiền sử dụng đất.

Khi bạn đã đâyng tới trên 50% giá trị sản phẩm, thì chủ đầu tư cũng đã có đủ tiền đâyng tiền sử dụng đất và hoàn thành pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng. Tất cả sẽ được lách luật bằng một vài hợp đồng đặt cọc giữ chỗ và hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng có bạn. Đây là chiêu lấy tiền bạn để làm dự án…”, ông Vinh nói.

Một chiêu huy động vốn nữa chủ chủ đầu tư là đẩy khoản vay ngân hàng về phía bạn. Cụ thể, khi mở phân phối dự án, chủ đầu tư sẽ giải đáp bạn vay vốn ngân hàng để mua nhà, khi đây chủ đầu tư sẽ có nguồn vốn từ ngân hàng để triển khai dự án, nhưng vai trò “con nợ” lại đẩy về phía bạn.


Goldenpeninsula.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm