Đẩy nhanh xử lý nợ xấu bất động sản từ các quy định pháp luật

Vẫn còn những vướng mắc liên quan tới những quy định pháp luật cần được tháo gỡ để đẩy nhanh Bên cạnh đây việc giải quyết nợ xấu liên quan đến BĐS.

Vẫn còn hàng chục nghìn tỷ đồng nợ xấu có liên quan đến BĐS. Ảnh: Dũng Minh

Hơn 25.000 tỷ đồng đọng trong những dự án đâyng băng

Theo báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, đến cuối năm 2017, tồn kho BĐS còn dao động 25.700 tỷ đồng, giảm 80% so có con số 102.800 tỷ đồng trong quý I/2013. Việc hàng tồn kho giảm mạnh góp phần giảm sức ép nợ xấu liên quan đến BĐS.

Tuy nhiên, trong dao động 1 – 2 năm gần đấy, tốc độ giảm của nợ xấu BĐS đã chậm lại đáng kể. Với con số còn trên 25.000 tỷ đồng nợ, đấy vẫn là con số tương đối lớn và vẫn là mối lo có ngành ngân hàng, cũng như cả phân khúc BĐS.

Ngoài nguyên do về việc do những dự án xa trọng điểm, kết nối hạ tầng kém, khó quyến rũ người mua, không phủ nhận, vẫn còn những vướng mắc liên quan đến những quy định pháp lý, dẫn đến tốc độ thu hồi, chuyển nhượng dự án chưa được suôn sẻ.

Luật sư Trần Đức Phượng

Thời gian qua, rất nhiều khoản nợ xấu liên quan đến tài sản đảm bảo là BĐS từ những ngân hàng đã được chuyển qua Công ty Quản lý tài sản của những tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thông qua trái phiếu nợ để đơn vị này trực tiếp xử lý.

Tại khoản 7, Điều 16, Nghị định 53/2013/NĐ-CP ngày 18/5/2013 (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 34/2015/NĐ-CP và Nghị định 18/2016/NĐ-CP), thì VAMC được tự khởi kiện hoặc ủy quyền, hoặc chuyển giao quyền cho tổ chức tín dụng phân phối nợ khởi kiện bạn vay, bên có nghĩa vụ trả nợ, bên bảo đảm ra tòa án; ủy quyền hoặc chuyển giao quyền cho tổ chức tín dụng phân phối nợ thực hiện quyền và trách nhiệm của VAMC trong thi hành án.

Thế nhưng, theo Điều 189, Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tổ chức khởi kiện phải làm đơn khởi kiện, ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp của tổ chức phải ký tên và đâyng dấu của tổ chức đây. Tức là, luật chưa cho phép ủy quyền khởi kiện (ký đơn khởi kiện), mà chỉ được quyền ủy quyền tham gia tố tụng (sau khi người khởi kiện ký đơn khởi kiện, thì người ủy quyền nộp đơn, tham gia tố tụng…).

Mặt khác, quy định về mẫu đơn khởi kiện ban hành kèm theo Nghị quyết số 01 ngày 13/1/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao cũng không cho phép người được ủy quyền ký đơn khởi kiện.

Trước đấy, Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP giải đáp Bộ luật Dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2011, chỉ giải đáp việc văn phòng đại diện, chi nhánh của pháp nhân thực hiện việc khởi kiện vụ án phát sinh từ chuyển nhượng do văn phòng đại diện, chi nhánh xác lập thực hiện, thì người đứng đầu văn phòng đại diện, chi nhánh của pháp nhân ký tên và đâyng dấu của pháp nhân hoặc đâyng dấu của văn phòng đại diện, chi nhánh của pháp nhân. Nghị quyết vẫn chưa giải đáp về việc VAMC ủy quyền cho pháp nhân ngân hàng và pháp nhân ngân hàng ủy quyền lại cho những chi nhánh trong hệ thống.

Như vậy, việc ủy quyền khởi kiện đã được quy định trong Nghị định 53/2013/NĐ-CP, nhưng xét trong hệ thống pháp luật, thì Nghị định này có giá trị pháp lý thấp hơn Bộ luật Tố tụng dân sự, nên chẳng thể thực hiện trên thực ở. Điều này làm ảnh hưởng đến công đoạn giải quyết nợ xấu.

Cụ thể, VAMC chẳng thể khởi kiện cộng khi hết những khoản nợ xấu, trong khi VAMC ủy quyền cho ngân hàng, thì pháp nhân ngân hàng (trụ sở) chẳng thể ký hoặc vướng khi chuyển hồ sơ khởi kiện những vụ kiện của chi nhánh trong hệ thống… Chưa kể, những tòa cấp huyện còn lúng túng có quy định về làm việc của VAMC, hợp đồng chuyển nhượng nợ khi tham khảo đơn khởi kiện và việc đưa những bên liên quan này vào vụ án…

Hiện nay, Hội đồng Thẩm phán của Tòa án Nhân dân tối cao đã dự thảo Nghị quyết giải đáp áp dụng 1 số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu ở Tòa án Nhân dân, trong đây có giải quyết những vướng mắc liên quan.

Theo đây, dự thảo cho phép tổ chức tín dụng có quyền ủy quyền cho nhau hoặc ủy quyền cho cá nhân hoặc pháp nhân khác khởi kiện, tham gia tố tụng ở tòa án có thẩm quyền để đề nghị giải quyết tranh chấp về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu. Cá nhân được ủy quyền khởi kiện ký vào phần cuối đơn khởi kiện, pháp nhân được ủy quyền khởi kiện, thì người đại diện theo pháp luật của pháp nhân ký vào phần cuối đơn khởi kiện và đâyng đấu của pháp nhân đây.

Cùng có đây, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức chuyển nhượng, xử lý nợ xấu và cá nhân đã ủy quyền không phải ký tên, đâyng dấu vào đơn khởi kiện. Trường hợp này, những văn bản tố tụng phải ghi rõ tên nguyên đơn là tên của tổ chức tín dụng, tổ chức chuyển nhượng, xử lý nợ xấu; tên người được ủy quyền là pháp nhân, cá nhân được ủy quyền; tên người đại diện hợp pháp của pháp nhân, cá nhân được ủy quyền tham gia tố tụng.

Khi giải quyết tranh chấp về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, nếu hợp đồng ủy quyền được xác lập trước ngày 1/1/2017 giữa tổ chức tín dụng tổ chức chuyển nhượng, xử lý nợ xấu chưa hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức thích hợp có quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và không phát sinh tranh chấp về chính hợp đồng ủy quyền đây, thì tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng ủy quyền mà không đề nghị những bên phải xác lập lại.

Xử lý theo thủ tục rút gọn

Theo Dự thảo Nghị quyết giải đáp áp dụng 1 số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu nêu trên, đối có tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại có liên quan đến khoản nợ xấu, nếu tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu cung cấp đủ điều kiện theo quy định ở khoản 1, Điều 317, Bộ luật Tố tụng dân sự, thì Tòa án giải quyết theo thủ tục rút gọn.

Trong trường hợp phát sinh đề nghị phản tố hoặc đề nghị độc lập, thì tòa án không giải quyết đề nghị phản tố, đề nghị độc lập đây trong cộng vụ án đang giải quyết, mà giải đáp cơ quan, tổ chức, cá nhân có đề nghị phản tố, đề nghị độc lập khởi kiện đề nghị tòa án giải quyết tranh chấp bằng 1 vụ án khác và tòa án tiếp tục giải quyết vụ án theo thủ tục rút gọn.

Dự thảo cũng quy định quyền kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng. Theo đây, bên mua khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng có quyền kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của bên phân phối theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Trong thời gian vụ án đang được tòa án thụ lý, giải quyết mà đương sự thực hiện việc chuyển nhượng khoản nợ xấu, thì tòa án tiếp tục giải quyết vụ án theo thủ tục chung.

Tòa án căn cứ hợp đồng chuyển nhượng nợ để xác định tư nhữngh tố tụng của những bên và giải quyết vụ án, bên phân phối khoản nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là người có ích lợi, nghĩa vụ liên quan, nếu cung cấp những điều kiện quy định Bộ luật Tố tụng dân sự. Như vậy, cho dù khoản nợ xấu đang được giải quyết thì đương sự vẫn có thể phân phối khoản nợ xấu, phân phối tài sản bảo đảm.

Có thể thấy, việc giải quyết nợ xấu đang được những cơ quan nhà nước tham khảo và tháo gỡ cụ thể từ những quy định pháp luật liên quan để công đoạn xử lý nợ xấu của những tổ chức tín dụng được mau chóng, thuận lợi, nhưng vẫn đảm bảo những tiêu chuẩn chung của pháp luật, quyền và nghĩa vụ của những bên liên quan. Với những quy định của ngành tòa án và những cơ quan quản lý nhà nước được ban hành, đảm bảo tốc độ xử lý sẽ được đẩy nhanh theo chỉ tiêu của Quốc hội đã đặt ra.

Theo đây, phân khúc BĐS cũng sẽ được khơi thông, bởi tài sản đảm bảo cho những khoản nợ xấu có lượng lớn là những dự án BĐS. Đặc biệt, những thương vụ chuyển nhượng, chuyển nhượng dự án BĐS theo hướng chỉ định cũng sẽ nở rộ và được đẩy nhanh việc xử lý.

Năm 2017, VAMC đã triển khai thu giữ tài sản bảo đảm là Dự án đầu tư Cao ốc phức hợp Sài Gòn M&C ở địa chỉ 34 Tôn Đức Thắng, quận 1, TP.HCM để xử lý nhằm thu hồi nợ của Công ty cổ phần Sài Gòn One Tower.

Thông tin từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, đấy là khoản nợ Thứ nhất mà VAMC áp dụng thu giữ tài sản bảo đảm Thứ nhất theo Nghị quyết 42 của Quốc hội. Rất có thể, đấy sẽ là phương án thu hồi nợ xấu được sử dụng phổ biến trong năm 2018.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM

Goldenpeninsula.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm