Đầu cơ trở lại thị trường, giá nhà đất lại tăng “nóng”

Giá nhà đất (bất động sản) tiếp tục tăng trong ba tháng đầu năm 2018. Chủ đạo của đợt tăng lần này nằm ở đất nền, nhà phố. Trước đấy, suốt năm 2017 cho vay tiêu dùng tăng trên 65%, chiếm 18% tổng dư nợ tín dụng trong đấy có mua nhà đất, điều này góp phần khiến bất động sản tăng nóng.

Sự xuất hiện trở lại mạnh mẽ của nhà đầu tư thứ cấp, giới đầu cơ đang khiến giá nhà bị đẩy lên cao, vượt xa khả năng mua nhà của người dân.

Dân đầu cơ đẩy giá đất

“Cứ 10 người gọi điện hỏi mua đất nền thì có bảy người hỏi sổ để cắm ngân hàng vay vốn”- 1 chủ đầu tư chuyên buôn đất nền mô tả ngắn gọn về không khí chuyển nhượng đất nền ở TP.HCM.

Trước Tết, nhóm đầu tư của anh Nguyễn Long Sơn có mua 1 lô đất 1.017m2, ở ở khu vực một số con phố Phạm Đăng Giảng (đoạn ngã tư Gò Mây) quận Bình Tân (TP.HCM) để phân lô phân phối nền. Giá thời điểm đấy mỗi m2 là 16 triệu đồng, giai đoạn này lên 22 triệu/m2. Dù đang trong thời gian làm hạ tầng và giấy phép phân lô nhưng đã có một số nhóm đầu tư khác tìm đến mua sang tay của nhóm anh Sơn có giá 27 tỉ đồng (trước Tết anh mua 23 tỉ đồng). “Hiện nay phân khúc tập trung chủ yếu là dân đầu cơ, còn nhà đầu tư thứ cấp nhỏ lẻ cũng là dân lướt sóng mua đi phân phối lại. Những dấu hiệu này rất giống có năm 2007” – anh Sơn nói.

Mới đấy chính sách phân phối hàng về phân lô phân phối nền được UBND TP.HCM phê duyệt có nhiều một sốh tân thuận lợi hơn cho phân khúc này. Trong đấy, có quy định không ép buộc xây nhà vẫn tách thừa thông thường và việc phân lô được cho phép có qui mô nhỏ hơn so có trước.

Theo khảo sát, chỉ từ sau Tết, giá đất nền ở TP.HCM đã tăng đều ở một số quận huyện, có mức tăng từ 20-30%.



Các nhân viên phân phối hàng ở 1 dự án đất nền ở quận (TP.HCM) trình làng cho khách khi 20g tối. Thị trường đất nền sôi động khiến một số nhân viên này làm việc tăng ca không kể ngày đêm. Ảnh T.M

Tại 1 dự án đất nền ở một số con phố Huỳnh Tấn Phát (huyện Nhà Bè) giá mỗi lô đất tăng thêm 4 triệu đồng/m2. Cảnh chuyển nhượng sang tay nhộn nhịp, tuy nhiên chỉ có 1 nền đất trên tổng số hàng trăm nền đất phân lô ở dự án này đang có vận hành xây dựng nhà ở. Không dừng lại ở đấy, sự tăng thêm giá đất còn lan rộng đến Cần Giờ sau nhiều tài liệu về việc một số tập đoàn về huyện đảo này gom đất lớn để đấyn đầu dự án làm cầu thay thế bến phà Bình Khánh. Chỉ riêng giá đất nông nghiệp ở Cần Giờ đã tăng từ 200 đến 300 triệu đồng/công (1 công tương đương 1.000m2).

Cũng như ở một số khu vực khác khi phân khúc nhà đất “nóng” lên, nhiều người dân ở Cần Giờ đã tạm rời bỏ công việc hàng ngày để đi buôn nhà đất theo cơn sốt phân khúc.

Tại khu Đông TP.HCM, giá đất vốn đã leo thang nhiều nhất do sự phát triển mạnh của hạ tầng cũng không nằm ngoài đợt tăng giá này. Đơn cử như ở quận 9, trước Tết, bà Thu Dung có mua hai nền đất có giá 18 triệu/m2, nay giá tăng lên 22 triệu/m2 có chuyển nhượng thực. “Giá đất tăng đạt kỳ vọng và tôi đang chờ làm thủ tục ra sổ đỏ xong xuôi để sang tay hai lô đất này” – bà Dung kể.

Nhà phố riêng lẻ trong một số khu dân cư đã đi vào vận hành cũng tăng giá đột biến kể từ năm 2017 đến ba tháng đầu năm 2018.

Tại nhiều kênh chuyển nhượng nhà đất, nếu từ đầu năm 2017 về trước còn có khái niệm phân khúc nhà phố trên dưới 1 tỉ đồng ở TP.HCM thì nay chỉ còn khái niệm phân khúc nhà phố trên dưới 3 tỉ đồng. Đó gần như là mức giá tối thiểu mới cho 1 căn nhà phố ở TP.HCM.

Đáng nói, việc giá đất leo thang không chỉ diễn ra ở TP.HCM mà ngay cả Long An, Bình Dương, Đồng Nai cũng đồng loạt lên giá…



Nhiều dự án đất nền ở huyện đảo Cần Giờ (TP.HCM) đang kéo dân đầu cơ tập trung về đấy. Ảnh: M.T

Chủ tịch Hiệp hội nhà đất TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu cũng cho biết dân đầu cơ, đầu tư đang chiếm tỉ lệ chiếm 60-70% trên phân khúc chuyển nhượng nhà đất, thậm chí có một số khu vực cao hơn. “Tại một số khu phân lô phân phối nền, một số ngôi nhà mọc lên rất ít… Giá đất nền tiếp tục tăng sau Tết do tâm lý khan nguồn cung. Những dấu hiệu trên làm tăng nguy cơ bong bóng cục bộ trong phân khúc đất nền, dẫn đến rủi ro vay tín dụng dưới hình tiêu dùng trong khi ngân hàng đang tăng lãi suất”, ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, UBND TP.HCM đã ban hành chọn lọc 60 nhằm chấn chỉnh vận hành phân lô phân phối nền. Theo đấy, thời gian tới một số quận huyện dựa trên chọn lọc này buộc chủ đầu tư phải đầu tư hạ tầng bài bản mới cho phân lô phân phối cho dân.

Xuất hiện trở lại của hợp đồng góp vốn

Khi phân khúc bất động sản tăng nóng, nhà đầu tư ồ ạt đổ xô vào chuyển nhượng bất chấp pháp lý dự án. Đây cũng là thời điểm nhiều chủ đầu tư làm ăn chụp giựt bất chấp huy động vốn từ một số nhà đầu tư thứ cấp.

Quay về thời điểm đấyng băng bất động sản sau khủng hoảng 2007-2008, có 1 hậu quả pháp lý đeo đẳng người mua nhà đất là hợp đồng góp vốn. Nay khi nhà đất nóng trở lại việc chuyển nhượng diễn ra chóng vánh, “sáng mua, chiều phân phối”, thì hợp đồng góp vốn cũng trở lại.

Thấy giá đất lên mau chóng, nhiều nhà đầu tư bất chấp vốn vay và pháp lý dự án “ném” tiền vào đất nền.

Chiều muộn ngày 6/4, sau khi đi 1 vòng quanh khu đất phân lô phân phối nền ở một số con phố Kinh Dương Vương (quận Bình Tân, TP.HCM) người mua đất đề nghị môi giới cho xem pháp lý dự án. Nhân viên này tức thì quanh co gọi điện thoại cho trưởng phòng, tiếp đến trưởng phòng gọi phó giám đốc. Vị này bảo “sổ đỏ dự án chỉ có giám đốc chúng em giữ mà giai đoạn này ổng đang đi công tác chưa về”. Thực tế, qua điều tra đơn vị môi giới trên đang rao phân phối gần 100 nền đất ở dự án này theo kiểu “phân phối vịt trời”. Cụ thể, doanh nghiệp này đang dùng chiêu thức ký hợp đồng góp vốn có người mua. Để tạo niềm tin, trong hợp đồng góp vốn đưa ra điều khoản: “Cam kết có bên mua sau 12 tháng không ra sổ đỏ thì bên phân phối chịu bồi thường 150% tổng số tiền bên mua đã đấyng. Thời gian trả tiền bồi thường trong vòng 45 ngày”. Tuy nhiên, ngay cả doanh nghiệp phân phối lô đất này cũng chưa biết được số phận họ ra sao khi chủ sở hửu thực sự của lô đất vẫn chưa ký phân phối cho doanh nghiệp này.



Hạ tầng giao thông góp phần khiến giá đất tăng nóng. Trong ảnh, xa lộ Bến Lức – Long Thành, đoạn chạy qua huyện Cần Giờ. Ảnh: M.T

Theo quan sát, một số doanh nghiệp môi giới làm ăn kiểu chụp giựt như thế thường thuê một số khu văn phòng hào nhoáng như villa, văn phòng hoành tráng để đánh bóng và tạo niềm tin.

Bằng chiêu thức đấy, một số doanh nghiệp môi giới nhận tiền của bên mua đất (phần lớn là một số nhà đầu tư thứ cấp) rồi mới bắt đầu có số tiền này đến gặp chủ đất để đã đi vào hoạt động vấn đề về pháp lý để chuyển đổi mục đích sử dụng, phân lô cho bạn.

Theo luật sư Hà Hải (đoàn luật sư TP.HCM) người mua nhà đất thông qua hợp đồng góp vốn phải đối mặt có nhiều rủi ro pháp lý. Hiện nay 1 số chủ đầu tư làm ăn chụp giựt thường lợi dụng việc người góp vốn ít có khả năng tiếp cận tài liệu bất động sản hoặc chưa nắm bắt đầy đủ tài liệu về dự án, để ký hợp đồng trong khi dự án còn chưa đã đi vào hoạt động về một số thủ tục pháp lý, chưa đền bù giải phóng mặt bằng, chưa có chọn lọc giao đất…

Khi tranh chấp hoặc thiệt hại xảy ra, người mua bất động sản qua hợp đồng góp vốn có thể sẽ phải gánh chịu nhiều rủi ro về tài sản, như không đòi được phần vốn góp, không nhận được phần bồi thường thiệt hại, vì hợp đồng được giao kết không đúng có một số quy định của pháp luật. Không một số vậy, người góp vốn luôn là người bị động trong hợp đồng chuyển nhượng: khi chủ đầu tư tăng giá, người góp vốn phải chịu bù; dự án chậm, người góp vốn đành phải chờ, trong khi lãi vay ngân hàng để được nguồn vốn đầu tư vẫn phải trả; cá nhân góp vốn phải luôn góp vốn theo đúng thời hạn cam đoan, trong khi công đoạn xây dựng dự án và hiện trạng chất lượng công trình ra sao thì lại không được biết rõ ràng, thậm chí người góp vốn còn có nguy cơ bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn góp.

Còn rủi ro Bên cạnh đấy khi phần lớn một số hợp đồng góp vốn được ký kết đều là hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn thảo, thiếu nghiêm ngặt, không chắc chắn ích lợi của người góp vốn. Điều này rất dễ thấy trong một số mẫu hợp đồng góp vốn của phần lớn một số dự án trên thực ở.

Các ngân hàng thương mại đã thực hiện chính sách phân phối hàng hạn chế tín dụng vào nhà đất (bất động sản) theo chỉ đạo của Ngân hàng nhà nước (NHNN) thông qua việc siết dần một số điều kiện vay vốn, lãi suất cho vay bất động sản bởi thế đang tăng. Theo đấy sau khi NHNN ban hành văn bản đề nghị một số tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hạn chế đổ tín dụng vào bất động sản vào đầu năm 2018, một số chính sách phân phối hàng cho vay mua nhà, đất của nhiều ngân hàng ở TP.HCM bắt đầu một sốh tân. Khoảng ba tháng gần đấy, 1 số ngân hàng cổ phần bắt đầu tiến hành mức lãi suất cho vay mua nhà, đất khá cao. Nếu như trước đấy, lãi suất cho vay trung bình ở hệ thống một số ngân hàng này chỉ dao động dao động từ 8%-9%/năm thì nay tăng lên từ dao động 11%-12%/năm đối có bạn vay trung hạn. Trường hợp khách vay dài hạn, lãi suất còn cao hơn, dao động 12,5%/năm. Một số ngân hàng lớn hiện vẫn còn tiến hành mức lãi suất cho vay dễ thở hơn, dao động từ dao động 8%-9%/năm, đồng thời siết dần một số điều kiện ưu đãi.


Goldenpeninsula.com – Theo Tổ quốc

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm