Đất 1 tỷ/m2 định giá trăm triệu: Tránh thất thoát thế nào?

Chuyên gia kiến nghị sửa đổi, bổ sung 1 số nội dung của Luật Đất đai về định giá đất nhằm hạn chế hiện trạng thất thu ngân sách từ đất.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trong quá trình thực thi pháp luật đất đai, có hiện tượng nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai còn bị thất thu, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng có tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách nhà nước.

Vị chuyên gia chỉ ra rằng, Luật Đất đai 2013 vẫn còn tồn ở nhiều hạn chế. Cụ thể, một vài quy định và cơ chế xác định giá đất, thẩm định giá đất khi hoạt động thực ở cho thấy chưa thực sự chắc chắn qui định Giá đất thích hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc.

Hiện nay, giá đất trong bảng giá đất ở một vài địa phương được quy định thấp hơn so có giá đất phổ biến trên phân khúc và chỉ tương đương dao động 30-50% giá đất phân khúc.

Kết quả công tác thẩm định giá đất cụ thể chưa chắc chắn được qui định Giá đất thích hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc.

Tại một vài địa phương xảy ra hiện trạng Bảng giá đất thấp mà lý do chủ yếu là do Khung giá đất thấp, và do Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định “UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so có mức giá tối đa của cộng loại đất trong khung giá đất”, nhưng không được quy định mức giá đất thấp hơn mức giá tối thiểu của cộng loại đất trong khung giá đất, nên không thích hợp có tình hình thực ở của địa phương.

Để khắc phục hiện trạng này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiến nghị sửa đổi, bổ sung 1 số nội dung của Luật Đất đai 2013 về định giá đất.

Khu đất vàng 164 Đồng Khởi (TP.HCM). Ảnh: PLO

Cụ thể, bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần ở điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai giao thẩm quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành Bảng giá đất và giá đất cụ thể chắc chắn giá đất thích hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc và thích hợp có thực ở tình hình của địa phương.

Về lâu dài, tìm hiểu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở có thuế suất nhất định, đề xuất dao động 10% hoặc 15% bảng giá đất.

“Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”, ông Lê Hoàng Châu khẳng định.

Trong trường hợp vẫn giữ cơ chế Khung giá đất, Bảng giá đất, Xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng cần sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 17 Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:

“Căn cứ vào nhu cầu định giá đất cụ thể ở địa phương, Sở Tài chính lập kế hoạch định giá đất cụ thể trình UBND cấp tỉnh phê duyệt và tổ chức thực hiện kế hoạch đã được phê duyệt”.

Ông cũng kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP: “Sở Tài chính chủ trì, phối hợp có Sở Tài nguyên và Môi trường và một vài sở, ngành có liên quan thi công, trình UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất quy định ở Điểm a, Điểm b Khoản 2 Điều này”, thay vì Sở Tài nguyên Môi trường chủ trì thực hiện công tác xác định giá đất như quy định giai đoạn này, để đỡ “vất vả” cho công ty vì phải “phục vụ” hai Sở, và để thống nhất 1 đầu mối quản lý nhà nước về công tác định giá đất cho ngành tài chính.

Bên cạnh đây, vị chuyên gia chỉ ra thực ở, Khoản 2 Điều 17 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định “Việc chọn lọc tổ chức có tính năng giải đáp xác định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu”, nhưng trong quá trình thực thi pháp luật, trên thực ở giai đoạn này, cơ chế đấu thầu rộng rãi qua mạng internet dẫn đến kết quả chỉ chọn đơn vị chào thầu có giá thấp nhất được trúng thầu, nên đã xảy ra nhiều bất cập.

Để khắc phục hiện trạng này, theo ông Châu, tiêu chí chọn lọc đơn vị giải đáp xác định giá đất trước hết phải là đơn vị có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất, để nâng cao chất lượng xác định giá đất cụ thể.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Chính phủ đã ban hành Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, trong đây, quy định giá đất tối đa ở TP.HCM (đô thị đặc thù) là 162 triệu đồng/m2.

Bảng giá đất của TP.HCMđã xác định 03 tuyến các con phố Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) tiến hành mức giá cao nhất, tính theo công thức:

162 triệu đồng/m2 + (162 x 30%) = 210,6 triệu đồng/m2

Tuy nhiên, mức giá này vẫn rất thấp so có giá phân khúc hơn 01 tỷ đồng/m2 ở khu vực này.

Ngày 15/03/2018,UBND TP.HCM ban hành Quyết định 09/2018/QĐ-UBND về hệ số điều chỉnh giá đất, đã quy định hệ số 1,1 lần tiến hành cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối có phần qui mô vượt hạn mức; và quy định hệ số 1,3 (khu vực 5), 1,5 (khu vực 4), 1,7 (khu vực 3), 1,9 (khu vực 2), 2,1 (khu vực 1) tiến hành trong trường hợp xác định đơn giá thuê đất hàng năm, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê.

Khi tiến hành hệ số điều chỉnh giá đất này thì đơn giá cho thuê đất hàng năm hoặc xác định giá khởi điểm đấu giá đất để cho thuê vẫn thấp so có giá phân khúc, như các con phố Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) nếu tiến hành hệ số điều chỉnh 2,1 thì giá đất chỉ là:

210,6 triệu đồng x 2,1 = 442,26 triệu đồng/m2

Goldenpeninsula.com – Theo Đất việt

Các khách mua đang xem chuyên mục Blog Goldenpeninsula.com

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm