Có nên lao vào đầu tư khi đất nền đang lên cơn “sốt”?

Theo Hội môi giới nhà đất Việt Nam, phân khúc đất nền ở 1 số vùng ven TP Hồ Chí Minh tăng về giá, nhưng chuyển nhượng thực diễn ra rất thấp; giá đất vượt giá trị thực trên phân khúc… Vậy có nên lao vào đầu tư đất nền khi phân khúc lên cơn sốt?

Giá đất vượt giá trị thực…

Liên quan đến cơn sốt đất nền thời gian qua lan rộng từ Bắc vào Nam, chia sẻ ở tọa đàm “Đất nền sốt nóng, nhận diện thời cơ và rủi ro đầu tư” ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới nhà đất Việt Nam cho hay, đất nền “nóng” chủ yếu ở khu vực TP.Hồ Chí Minh, ở khu vực ngoại thành, vùng ven có nóng hơn. Còn ở Hà Nội căn bản ổn định, trong quý 1 vừa qua biến động chỉ vài phần trăm, không lớn.

Có nên lao vào đầu tư đất nền khi phân khúc lên cơn “sốt”?

Nhu cầu đất nền ở khu vực trọng điểm rất lớn nhưng quỹ đất đã hết nên có sự lan tỏa ra 1 số vùng ven có hy vọng giao thông kết nối hạ tầng được đầu tư mạnh hơn, dẫn tới nhu cầu dịch chuyển.

Tuy nhiên, theo Phó Chủ tịch Hội môi giới nhà đất Việt Nam, giá đất 1 số khu vực này bị đẩy lên rất nhanh, có lý do từ vận hành đầu cơ. Tuy nhiên, vận hành đầu cơ ở 1 số khu ven TP.Hồ Chí Minh chưa quá nhiều, chủ yếu đến từ nhu cầu thực lớn hơn.

Theo số liệu từ Hội môi giới nhà đất Việt Nam, phân khúc đất nền ở 1 số vùng ven TP Hồ Chí Minh tăng về giá, nhưng chuyển nhượng thực diễn ra rất thấp. Trong quý 1/2018, chỉ có 807 nền được chuyển nhượng ở TP.HCM và lượng hấp thụ này tương đương 83% lượng cung. Các vùng Long An, Đồng Nai, giáp giới TP.HCM thì hấp thụ chỉ vài chục phần trăm.

Về giá đất, trong năm 2017 và quý 1/2018, giá đất 1 số khu Cần Giờ, Gò Vấp, Bình Chánh từ 15 – 20 triệu đồng/m2, ông Đính phân tích, đấy là mức giá cao, vượt qua giá trị khu vực đây. Mặc dù đã có sự làm việc quyết liệt của chính quyền địa phương, giá đất đã dần hạ nhiệt nhưng kết quả vẫn chưa được như mong muốn.

Tương tự, 1 số tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An… cũng có mức giá từ 10 -15 triệu đồng/m2, tương đương 1 số huyện ngoại thành TP.HCM. Ông Đính cũng cho rằng mức giá này cao hơn giá trị thực của phân khúc.

… Có nên đầu tư khi đất sốt?

Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Cengroup, đất nền là sản phẩm thú vị cho đối tượng ít tiền, đầu tư dài hạn.

“Người ta đầu tư đất nền khi giá phân khúc nhà ở trong trọng điểm cao sẽ đầu tư đất nền. Hoặc có nhà đầu tư đoán được quy hoạch tương lai thì mua đất nền đợi đến khi hạ tầng phát triển thì phân phối. Đất nền tính thanh khoản ở 1 số thời điểm rất khác. Có thể lên rất nhanh hoặc xuống cũng rất nhanh. Nhà đầu tư xác định 2 tâm thế hoặc rút rất nhanh, nếu không rút được phải chờ đến chu kỳ thứ hai….”, ông Hưng chia sẻ.

Nhưng theo ông Dương Đức Hiển, Trưởng bộ phận kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung Việt Nam thì khi phân khúc đã sốt rồi tốt nhất không nên lao vào lướt sóng. Nếu tham dự lướt sóng rất mạo hiểm.

“Đủ vốn đủ tiềm lực hãy nên tham dự, ít vốn lao vào con sóng lớn rất nguy hiểm”, ông Hiển nói thêm.

Riêng Phó Chủ tịch Hội môi giới nhà đất Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính đã chỉ ra 3 rủi ro nhà đầu tư có thể đối mặt khi lao vào đầu tư đất nền ở 1 số nơi sắp thành đặc khu kinh tế như Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong.

Thứ nhất, nhà đầu tư và 1 số nhà đầu cơ đảm bảo sẽ bị mua cao hơn giá trị thực bởi đa số 1 số khu này đều chưa có sự đầu tư của nhà nước cũng như 1 số công ty nhiều. Giá trị đất đai thường đi theo giá trị đầu tư hạ tầng. Trong khi 1 số khu Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong tóm lại hạ tầng còn chưa đầy đủ và trong GĐ đầu. Vì vậy, giá trị đất đai chưa thể cao như 1 số khu đã được đã đi vào hoạt động đầy đủ hạ tầng. Việc chưa có đầu tư đã phải mua đất giá cao, điều này cho thấy rủi ro về giá trị. Bên cạnh đây, trong ngắn hạn, 1 số nhà đầu tư luôn đẩy giá có hy vọng phân phối lại cho người khác. Điều này có thể có lợi trong GĐ đầu nhưng các người đến sau sẽ chịu nhiều rủi ro.

Thứ 2 là rủi ro về pháp lý. Việc chuyển nhượng đất ở 1 số khu vực này hầu như đều chưa đúng quy định, dẫn tới rủi ro cho người mua nhà. Hầu hết là đất nông nghiệp, canh tác, đất vườn… và đấy là 1 số loại đất pháp luật cấm chuyển nhượng.

Thứ 3 là 1 số khu vực này là đa số đất chưa rõ ràng về quy hoạch. Do đây, nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro khi mua đất sẽ bị giải tỏa, quy hoạch. Còn có 1 số nhà phát triển dự án, họ sẽ gặp gặp khó nhiều hơn trong việc giải phóng mặt bằng, phải đền bù có giá đất cao, hưởng ứng 1 số kinh phí cao hơn giá trị thực, từ đây không quyến rũ 1 số nhà đầu tư.

Đối có phân khúc nhà đất tóm lại sẽ tạo ra nguy cơ rủi ro về bong bóng ở khu vực này vì giá đẩy lên cao vượt giá trị thực. Ngoài ra, còn tạo ra gặp khó cho Nhà nước trong việc quản lý, quy hoạch. Bên cạnh đây, nhà đất ở 1 số khu vực này sẽ không còn quyến rũ 1 số nhà đầu tư chuyên nghiệp nước ngoài.

Do đây, cho rằng, nhà đầu tư nên đầu tư vào 1 số dự án có quy hoạch, đầy đủ pháp lý; khi đây giá trị 1 số khu đất này được định giá hợp lý vì có đầy đủ hạ tầng, phản ánh đúng giá trị.

Để hạn chế hiện trạng đầu cơ, Phó Chủ tịch Hội môi giới nhà đất Việt Nam cho rằng, chính quyền nên có các kiểm soát vận hành chuyển nhượng, 1 số sàn chuyển nhượng, 1 số nhà môi giới không chuyên. Hoạt động này đang bị buông lỏng trong quản lý có 1 số nhà môi giới không chuyên. Luật quy định môi giới phải được đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề. Tuy nhiên, công tác quản lý của nhà nước hiện chưa mạnh, mặc dù nghị định 139 mới được ban hành.

Bên cạnh đây, cần phải đẩy mạnh ra mắt các tài liệu quy hoạch dự án, tài liệu giá phân khúc sẽ giúp ngăn chặn được việc đầu cơ giá đất.


Goldenpeninsula.com – Theo Infonet

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm