Chuyện chung cư – Bài 2: Tháo mồ hôi hột với… biểu đồ hình sin!

Đang trên đà tăng tốc triển khai 1 vài dự án căn hộ chung cư, 1 vài chủ đầu tư nô nức hồ hởi gấp rút kiến trúc, thúc hối thi công và phân phối ra ào ạt, thì bỗng dưng bị chặn lại.

>>Chuyện chung cư – Bài 1: Từ phân lô đến chung cư



Trong tháng 10.2007, người dân giành nhau mua căn hộ chung cư có giá ngất trời… DIỆP ĐỨC MINH

Thị trường căn hộ chung cư lần Thứ nhất đối diện có 1 chính sách phân phối hàng vô cộng…”nghiệt ngã”!

“Nghiệt ngã” phần móng!

Luật Nhà ở do Bộ Xây dựng kiến trúc, trình Quốc hội và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1.7.2006. Trong đó, có 1 quy định khiến nhiều chủ đầu tư căn hộ chung cư không khỏi… bàng hoàng. Đó là trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được tiến hành trong trường hợp kiến trúc nhà ở đã được phê duyệt và đã được thi công xong phần móng.

Cần biết rằng, để thi công 1 khu căn hộ chung cư phải qua rất nhiều công đoạn nhiêu khê. Đó là chọn đất, thỏa thuận đền bù, nộp tiền sử dụng đất, kiến trúc dự án, xin phép thi công và chọn lọc 1 vài đơn vị thi công có năng lực, danh tiếng. Tất cả 1 vài công đoạn này rút ngắn được ngày nào đỡ bị “chôn vốn” ngày ấy. Ngặt nỗi, toàn bộ 1 vài GĐ kể trên đều rất “trần ai khoai củ”. Chỉ có rất mềm dẻo mới thỏa thuận được đền bù có dân, chỉ có rất “biết điều” mớ trình thông qua 1 bản vẽ kiến trúc và lấy được giấy phép thi công.

Chính bởi thế, chỉ có 1 vài dự án có “vốn nhà nước” của 1 số bộ, ngành thì dễ trơn tru; hoặc dự án của 1 vài công ty công ích của 1 vài quận huyện được nâng đỡ, nên ra đời xoành xoạch. Trong đó, phải kể đến quỹ đất của 1 vài công ty này đã có sẵn, là đất sạch không phải trải qua GĐ đền bù vô cộng gay cấn. Chẳng hạn 1 vài khu căn hộ chung cư hoành tráng án ngữ ngay mặt tiền các con phố Hoàng Diệu của Công ty công ích Q.4 (TP.HCM), đã được triển khai thi công và đã đi vào hoạt động trong 1 thời gian ngắn Nếu so ra số năm thực hiện, thì 1 vài dự án của 1 vài công ty tư nhân phải bị kéo dài nhiều hơn thế.

Nhưng 1 vấn đề khác lớn hơn là tiền thực hiện. Sở dĩ nói cái quy định “phải xong phần móng” mới được huy động vốn của khách mua, đã khiến 1 vài chủ đầu tư “bàng hoàng”, là bởi trong cơ cấu tài chính của 1 dự án, nguồn vốn huy động từ khách mua có khi lên đến 60-70%. Và đó cũng là điều kiện để 1 dự án thành công. Khi bị chặn lại, rất nhiều khu căn hộ chung cư mới manh nha thi công đã phải “đóng băng”, nhiều chủ đầu tư lâm vào hiện trạng “ngắc ngoải”. Thị trường bỗng chốc ảm đạm bởi sự ngưng trệ dòng vốn huy động từ người mua. Cái biểu đồ hình sin cay nghiệt kia thêm 1 lần đã vận đúng vào phân khúc nhà đất, khiến cho nhiều chủ đầu tư như ngồi trên đống lửa!

Chiến dịch “đi ngược” cứu phân khúc

Cũng cần nhắc đến 1 điều, cơn sốt phân khúc nhà đất nhìn chung và phân khúc căn hộ chung cư nói riêng trong dao động từ đầu năm 2006 đến cuối 2008 được định danh bằng các số liệu rất có sức thuyết phục. Theo tư liệu lưu lại của người viết, 1 báo cáo từ tiến sĩ Trần Minh Hoàng (khi này là Tổng giám đốc của công ty Vinaland) cho thấy: “Việc hội nhập có kinh tế địa cầu khiến Việt Nam trở thành điểm đến quyến rũ của 1 vài nhà đầu tư quốc tế. Năm 2007, Việt Nam lôi kéo 20,3 tỉ USD đầu tư trực tiếp nước ngoài, gấp hai lần năm 2006, 6 tỉ USD kiều hối và hàng tỉ USD tín dụng ưu đãi (ODA)”. Nhưng đó là phân tích vốn FDI đầu tư vào nhiều lĩnh vực khác nhau, trong đó nhà đất chiếm 1 phần đáng kể. Còn bước qua năm 2008, bắt đầu là 1 diễn biến khá “tồi tệ” có nhiều nhà đầu tư.

Chính sách “phần móng” là để bảo vệ ích lợi của người dân trước 1 số chủ đầu tư làm ăn chụp giựt, thiếu danh tiếng nhưng đã đẩy nhiều công ty phát triển dự án chung cư khác, trong đó có nhiều chủ dự án làm ăn đàng hoàng, có danh tiếng vào ngõ cụt, trong bối cảnh lãi vay ngân hàng có khi lên đến 20-21%/năm. Nhiều nơi cho thấy hình ảnh của 1 vài dự án bị ngừng trệ, tuy chưa đến mức hoang phế nhưng cũng rất vắng vẻ.



Dự án căn hộ chung cư SunView Apartment ở Q.Thủ Đức đang lên tầng vào tháng 2.2009. DIỆP ĐỨC MINH

Trong 1 bài phỏng vấn tiến sĩ Trần Du Lịch (khi này giữ chức Viện trưởng Viện Kinh tế TP.HCM) còn lưu lại của người viết, ông Lịch đã hé lên “1 chút ánh sáng” bằng 1 đoạn khẳng định: “Tôi tin rằng, từ tháng 9.2008 trở đi, số vụ chuyển nhượng 1 vài sản phẩm nhà đất sẽ nhiều hơn và qua năm 2009, phân khúc nhà đất sẽ hình thành 1 mặt bằng giá mới, cao hơn 1 chút so có thời điểm trước khi “cơn sốt” 2007 xảy ra”. Câu nói này của 1 chuyên gia kinh tế danh tiếng của TP.HCM, nơi phân khúc bất động sản sôi động bậc nhất, và luôn luôn dẫn hướng cho phân khúc ở các nơi khác, đã đem lại các tia hy vọng cho nhiều nhà phát triển dự án.

Đồng thời có các phát biểu đó, 1 số chủ đầu tư đã chọn lọc giảm giá phân phối, mức giảm ở nhiều nơi có khi chỉ còn phân nửa. Bắt đầu là Hoàng Anh Gia Lai, Thủ Đức House rồi đến Đất Xanh và nhiều nhà đầu tư nữa. Đợt giảm giá này giống y như 1 cuộc “đi ngược” trở lại, để cứu lấy phân khúc đang nguội dần có nguy cơ đổ bể, không loại trừ 1 ai.

Đây là 1 1 vàih xử thế “chẳng đặng đừng”, nhưng khá khôn ngoan nhằm tạo nên 1 sức bật mới cho GĐ sau: Giai đoạn thích ứng có 1 vài chính sách phân phối hàng ngặt nghèo và sự minh bạch của phân khúc!

Lời ông Lương Trí Thìn, khi ấy là Tổng giám đốc Công ty cổ phần thi công địa ốc và dịch vụ Đất Xanh: “Từ ngày 27.2.2009, Đất Xanh sẽ tung ra phân phối 224 căn hộ chung cư SunView Apartment ở (P.Tam Phú, Q.Thủ Đức) có mức giá 764 USD/m2. So có mức giá cũ ra mắt 1 vàih đó 1 năm là 1.300 USD/m2 nay đã giảm hơn 500 USD/m2”. Cũng giống như HAGL Group, ngoài việc giảm giá mạnh, Đất Xanh cho biết sẽ tiến hành 1 vài chương trình hỗ trợ khác như giảm giá 5% cho 50 khách mua mua Thứ nhất, hỗ trợ khách mua trong việc làm thủ tục vay vốn mua nhà mau chóng ở 4 ngân hàng… So có mức giá trên phân khúc vào thời điểm 1 vàih đó hơn 1 năm (tức thời điểm năm 2007), mức giá mà 1 vài chủ đầu tư phân phối ra bằng giá gốc đã giảm từ 40-50%!

(Trích bài viết Giá căn hộ chung cư giảm dây chuyền của PV Thanh Niên tháng 2.2009

Goldenpeninsula.com – Theo Thanh niên

Các khách mua đang xem chuyên mục Blog Goldenpeninsula.com

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm