Chuyện chung cư – Bài 1: Từ phân lô đến chung cư

Áp lực dân số tăng lên vào 1 số thành thị lớn, độc đáo là Hà Nội và TP.HCM đã tạo ra 1 xu thế hẳn nhiên, đó là ở chung cư.

Công ty Hoàng Anh Gia Lai thi công dự án căn hộ chung cư ở khu Nam Sài Gòn tháng 3.2008. ĐIỆP ĐỨC MINH

Xung quanh “công đoạn” để tiếp cận có loại nhà có 1 số tiện ích khép kín này có nhiều điều thú vị đáng bàn. Nhưng có 1 điều khẳng định: Đã là xu thế, thì dù có bất kỳ nguồn gốc gì, cũng khó thể cưỡng lại!

Tại TP.HCM, từ 1 sốh nay hơn 15 năm, đất ở đã dần chật hẹp nên chung cư mọc lên khá nhanh. Nhìn trên bản đồ đô thị qua mỗi năm, có sự hiện diện thêm nhiều tòa cao ốc, tấm bản đồ ấy cho thấy nhiều điều về tâm lý, sở thích và dần hình thành thói quen của 1 tầng lớp thị dân mới, độc đáo là giới trẻ.

Phân lô…

Năm 1995, ông Nguyễn Xuân Quang, Giám đốc Công ty Nam Long hồi đó chủ trương thi công 1 khu dân cư điển hình, tiêu biểu có hàng trăm lô nền nhà phố, villa gọi là Khu dự án dân cư Ngã Tư Ga (đi qua các con phố Nguyễn Oanh, gần cầu An Lộc, nằm ở phía đông Q.Gò Vấp, giáp có Q.12). Có thể nói, đó là khởi sự cho 1 loạt dự án phân lô sau này của nhiều doanh nghiệp khác, thời kỳ khái niệm phân khúc BDS (bất động sản) mới manh nha. Cho đến bây giờ, dự án ấy của doanh nghiệp Nam Long vẫn đẹp có trẻ em chơi đùa ở 1 số công viên tiểu cảnh, lối đi lối lại ngăn nắp, nhà cửa khang trang.

Đến năm 1997, Kiến trúc sư trưởng Lê Văn Năm, xét yêu cầu của 1 số huyện như Thủ Đức, Hóc Môn đã gửi 1 văn bản lên lãnh đạo UBND TP.HCM đề xuất cho phép 1 số quận huyện làm thí điểm phân lô phân phối nền và được lãnh đạo TP khi ấy ký chấp nhận. Ban đầu, do là thí điểm nên chỉ triển khai nhỏ giọt. Nhưng bắt đầu từ năm 2000 thì cái văn bản ấy đã có sức lan tỏa mạnh mẽ. Người người, nhà nhà góp vốn mua đất ruộng, đất vườn ở 1 số quận ven để phân lô và phân phối, đẩy nên cao trào của chu kỳ sốt đất Thứ nhất 2000 – 2003 (tính từ khi Việt Nam có khái niệm phân khúc bất động sản).



Tháng 3.2008, dọc trục các con phố Nguyễn Hữu Thọ (Q.7, TP.HCM), vô vàn dự án căn hộ chung cư được tăng tốc thi công. ĐIỆP ĐỨC MINH

Từ đó, vô vàn dự án phân lô tự phát kiểu “không điện không các con phố” ra đời khắp trên địa bàn TP. Ở đâu có đất trống, là dự án chen vào. Có nhiều nông dân có vài mảnh đất hương hỏa, đất gia tộc canh tác rau trái truyền đời, sáng dậy đã ôm hàng chục tỉ đồng. Các chủ đầu tư mua đất xong, cứ xây bờ tường bao dự án, phân lô bằng mấy hàng gạch, trồng mấy trụ điện rồi xin duyệt dự án.

Mua lô đất dao động 5.000 – 6.000 m2, dao động vài tỉ đồng, “chạy chọt” thêm vài tỉ để duyệt quy hoạch, phân lô phân phối nền thu về vài chục tỉ bạc là chuyện thông thường. Cộng có sức ép tăng lên dân số kể từ khi ấy trở đi, đã thúc đẩy phân khúc bất động sản hầu như nằm ngoài tầm kiểm soát: vì phân lô quá dễ, vì lợi nhuận quá nhiều, vì thiết chế pháp lý liên quan đến đất đai, thi công và phân khúc còn quá lỏng lẻo, thiếu hụt…

Rốt cuộc, Bộ Tài nguyên và Môi trường, khi ấy do ông Mai Ái Trực làm Bộ trưởng đã chỉ đạo cho 1 chuyên gia am hiểu về lĩnh vực đất đai, là Thứ trưởng Đặng Hùng Võ lập 1 nhóm chuyên gia thi công lại luật Đất đai (thay thế bộ luật năm 1993 đã quá lỗi thời), và nhất thiết phải kèm theo 1 nghị định để ngăn chặn chuyện phân lô phân phối nền, có nguy cơ phá vỡ hết quy hoạch thành thị đang dần dần phát triển “nóng”. Nghị định 181 khi ấy thường được gọi là “Nghị định ngăn chặn phân lô phân phối nền” tiến hành chung cho cả nước, nhưng chủ yếu là nhằm vào phân khúc địa ốc ở TP.HCM. Mục đích là loại bỏ 1 số trùm đất phân lô đang cấu kết có 1 số quan chức ở nhiều quận huyện, có nguy cơ phá vỡ toàn bộ 1 số định chế về quản lý đất đai được thi công và ban hành từ trước đến nay.

Song hành có việc ban hành Nghị định 181, lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo ngay tức thì lập ra 5 đoàn kiểm tra về 1 số địa phương, trong đó nhắm đến trọng tâm là TP.HCM, để gom góp đơn thư khiếu nại về đất đai và xử lý giải quyết. Đoàn kiểm tra ở TP.HCM do Bộ trưởng trực tiếp chỉ đạo, cử GS Đặng Hùng Võ làm trưởng đoàn. Có ngày, chỉ ở 1 điểm tiếp dân ở TP.HCM, đơn thư khiếu nại tố cáo về đất đai được chở về “căn cứ của đoàn kiểm tra” cả xe tải nhỏ. Và sau các cuộc kiểm tra, rà soát quyết liệt đó, phân khúc chững lại và “tuột dốc” như xe đứt thắng…

… Và chung cư

Khi đất phân lô đang rộ, cơn sốt đất đang bừng bừng, thì nhiều chủ đầu tư mua gom đất. Có người vài chục lô ở mỗi dự án, có người có cả chục dự án. Ôm đất có 1 khí thế ngất trời, tin rằng sẽ cứ vậy mà giá lên. Nhưng bất ngờ, phựt 1 cái, sợi dây văng của nhịp cầu nối đến bờ tài lộc bất tận bị cắt đứt bởi Nghị định 181. Bao người ôm đất là ôm hận, ôm cả cục cay đắng, vì có ai cho phân lô nữa đâu. Thị trường bỗng dưng nguội ngắt, vì nhu cầu ảo quá nhiều, nên bây giờ mới lộ ra 1 điều: ai ai cũng đầu tư vào đất, thì phân phối cho ai…

Qua năm 2007, cái “oai lực” của Nghị định kia bắt đầu giảm dần. Một không khí hồi sinh trở lại cho các kẻ ôm đất đợi thời. Cũng không ít người phải “ngã xuống” vì 1 số món nợ tín dụng, vay chằng mua đụp đến khi đáo hạn không có khả năng trả nợ, buộc phải cắt lỗ, phân phối tống phân phối tháo đất đai. Một lớp chủ đầu tư mới khôn hơn, thức thời hơn nắm lấy thời cơ: đó là mua gom đất có quy mô lớn xây chung cư. Lúc này, khái niệm về chung cư và quản lý nhà chung cư đã được luật hóa bằng luật Xây dựng.

Cách thức nhìn nhận vấn đề tuy khác hơn việc phân lô nhà phố nhưng điểm giống nhau là cộng nhắm vào mục đlợi ích nhuận. Mà việc thi công chung cư khi này đang được “cổ súy” 1 1 sốh mãnh liệt. Hình ảnh của 1 số đô thị lớn có sức ép dân số nén vào 1 số thành thị buộc phải có 1 số tòa cao ốc cho hàng trăm, hàng ngàn hộ dân sinh sống được xem là 1 lối thoát để giải quyết nhu cầu chỗ ở, nói nôm na thì rất đúng có 1 câu xa xưa “người đẻ chứ đất đâu có đẻ”, được tận dụng tối đa.

Nhưng xây chung cư kiểu nào? Không thể như cái Thuận Kiều Plaza sừng sững ba mươi mấy tầng, ngay khu sầm uất nhất của Q.5 mà không ai ở, chủ đầu tư thì ngắc ngỏm như thế được. Phải tìm ra 1 sốh mới!

Chen lấn xô đẩy để mua căn hộ chung cư ở Q.7 (TP.HCM) ngày 24.10.2007. ĐIỆP ĐỨC MINH

Vậy là mô hình chung cư tiên tiến, không gian sống phải thoáng, tiện ích đầy đủ… được 1 số chủ đầu tư tiến hành, để níu kéo khách hàng. Bắt đầu ở Q.2, nơi đó đất rộng mênh mông có cái dự án 143 ha thuộc phường An Phú, ở cửa ngõ phía đông đô thị do Công ty phát triển và kinh doanh nhà TP.HCM (thuộc Tổng doanh nghiệp địa ốc Sài Gòn) làm chủ đầu tư đã phân phối mấy năm trước, mà nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã mua gom lại rất nhiều lô, được xem là nơi thí điểm cho 1 số nhà cao tầng mọc lên. Nơi đó cũng có dự án 184 ha nằm ở địa bàn phường Thạnh Mỹ Lợi, được chia năm xẻ bảy cho nhiều nhà đầu tư thứ cấp rất có “máu mặt”.

Rồi từ đó, các dự án thi công chung cư hợp tác có Hàn Quốc của Công ty phát triển nhà Thủ Đức, dự án hợp tác có Singapore của CapitalLand VN, vô vàn dự án An Lộc, An Phú… bắt đầu trỗi dậy. Các dự án ở Q.7 có 1 số đại gia BDS là Phú Mỹ Hưng, Novaland, Hoàng Anh Gia Lai… cũng đã khiến cho vùng đất mới phía nam TP.HCM 1 sốh tân hẳn bề ngoài. Những chủ đầu tư đã nắm bắt được 1 nhu cầu thiết yếu về chỗ ở của thành thị càng ngày càng bị sức ép về dân số nhập cư đổ về từ nhiều ngả.

Lúc này, có các dự án chung cư dù mới có tài liệu ra mắt mở phân phối đã có hàng dài lũ lượt người đến chen nhau đặt cọc. Một dự án ở cao tốc Hà Nội mới làm xong căn hộ chung cư mẫu, họp báo ra mắt ban ngày thì ngay trong đêm đó đã có đoàn người rồng rắn xếp hàng ăn ngủ qua đêm để giành quyền được mua. Ngay chiều hôm sau, 1 dự án chung cư ở Q.7 cũng ra mắt mở phân phối và người mua phải đặt trước vài trăm triệu đồng, gọi là “tiền thành ý”. Chen chúc, giẫm đạp, la hét, cãi vã nhau vì cái phiếu đặt cọc, diễn ra ở rất nhiều trụ sở của 1 số chủ đầu tư, ở 1 số sàn chuyển nhượng bất động sản hoặc ngay ở địa điểm 1 số dự án.

Lúc này, nhiều nhà đầu tư được hưởng lợi nhuận thu thêm được từ hiện trạng tăng giá quá cao trên phân khúc, gấp 3 tới 4 lần lợi nhuận tính toán từ dự án đầu tư. Các “bong bóng kinh tế” trong phân khúc bất động sản đã có lại rất nhiều lợi nhuận bất hợp lý cho 1 số nhà đầu tư. Bên cạnh đó, phải nói tới hiện trạng số người đăng ký mua nhà dự án luôn luôn vượt rất xa số lượng căn hộ chung cư phân phối ra của dự án, cũng có thể nói là mật độ cầu ảo vượt cung thật quá cao. Cảnh tượng xếp hàng đăng ký mua căn hộ chung cư của dự án The Vista, Sky Garden 3, River View, Phú Hoàng Anh… ở TP.HCM là các minh chứng cho quan hệ cung – cầu bất thường này. Việc tăng giá bất thông thường của phân khúc nhà đất đã là lý do gây nên cầu ảo từ kỳ vọng có lợi nhuận khi mua được căn hộ chung cư và khi phân phối lại 1 số phiếu đăng ký mua nhà đất. (Theo báo cáo tổng kết, phân tách về hiện trạng Thị trường bất động sản TP.HCM được trình bày trong 1 hội thảo cộng tên năm 2009)

Goldenpeninsula.com – Theo Thanh niên

Các khách hàng đang xem chuyên mục Blog Goldenpeninsula.com

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm