Chênh lệch diện tích căn hộ, xử lý cách nào?

Việc tổng diện tích căn hộ cao tầng thực ở khi nhận bàn giao chênh lệch so có tổng diện tích ghi trên hợp đồng là điều khó tránh khỏi, nhưng xử lý cách nào để vừa lòng đôi bên và tránh để xảy ra tranh chấp mới là điều quan trọng.


Chủ đầu tư Dự án Discovery Complex 302 Cầu Giấy bị bạn phản đối do chậm bàn giao nhà và chênh tổng diện tích quá lớn. Ảnh: Dũng Minh

Cách tính tổng diện tích căn hộ cao tầng

Hiện nay, cách tính tổng diện tích căn hộ cao tầng chung cư được thực hiện theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng QCVN 04-1:2015/BXD. Tuy nhiên, theo ghi nhận từ thực ở, đến nay, nhiều người mua chung cư chưa biết đến quy định này, hoặc biết đến nhưng chưa biết chính xác cách đo đạc tổng diện tích thông thủy như thế nào là đúng có quy định của pháp luật.

Theo giải đáp ở Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng QCVN 04-1:2015/BXD, tổng diện tích sử dụng của căn hộ cao tầng là tổng diện tích sàn được tính theo kích cỡ thông thủy, bao gồm cả phần tổng diện tích tường ngăn các phòng nội khu căn hộ cao tầng, tổng diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính tổng diện tích chiếm chỗ của tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ cao tầng, cột, vách chịu lực, hộp kỹ thuật nằm nội khu căn hộ cao tầng.

Trước đây, Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng cũng quy định tương tự như trên. Cụ thể, ở khoản 2 Điều 2, Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 của Bộ Xây dựng quy định: “Đối có hợp đồng chuyển nhượng căn hộ cao tầng chung cư thương mại ký có chủ đầu tư, các bên phải ghi rõ các nội dung sau đây: Phần tổng diện tích thuộc có, sử dụng chung, phần tổng diện tích thuộc có riêng của chủ có nhà chung cư; tổng diện tích sàn thi công căn hộ cao tầng; tổng diện tích sử dụng căn hộ cao tầng (tổng diện tích thông thủy) để tính tiền chuyển nhượng căn hộ cao tầng…

Diện tích sử dụng căn hộ cao tầng được tính theo kích cỡ thông thủy như quy định trên và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần tổng diện tích tường ngăn các phòng nội khu căn hộ cao tầng và tổng diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền có căn hộ cao tầng đây, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ cao tầng, tổng diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm nội khu căn hộ cao tầng.

Khi tính tổng diện tích ban công thì tính tất cả tổng diện tích sàn, trường hợp ban công có phần tổng diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ cao tầng, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ cao tầng hoặc trong phụ lục hợp đồng tổng diện tích sử dụng căn hộ cao tầng thực ở bàn giao và tổng diện tích ghi trong hợp đồng chuyển nhượng căn hộ cao tầng đã ký; biên bản bàn giao căn hộ cao tầng hoặc phụ lục hợp đồng được coi là 1 bộ phận chẳng thể tách rời của hợp đồng chuyển nhượng căn hộ cao tầng”.

Tình hình thực ở

Thực ra, việc tổng diện tích căn hộ cao tầng bị chênh lệch (tăng hoặc giảm) so có tổng diện tích ghi trong hợp đồng sau khi nhận nhà là khó tránh khỏi. Đến nay, hiện trạng thiếu hụt hay tăng tổng diện tích ở căn hộ cao tầng chung cư vẫn xảy ra, dù đã có QCVN 04-1:2015/BXD và Thông tư số 03/2014/TT-BXD.

Tuy nhiên, việc giải quyết không hợp lý giữa chủ đầu tư và bạn đã khiến phát sinh tranh chấp ở nhiều dự án. Chẳng hạn, Dự án căn hộ cao tầng cấp cao Keangnam Hà Nội trước đây dính lùm xùm liên quan đến vấn đề này.

Hay gần đây nhất, đại diện 150 bạn mua nhà ở Dự án Trung tâm thương mại – văn phòng – căn hộ cao tầng để phân phối và cho thuê Discovery Complex 302 Cầu Giấy (Hà Nội) đã tập trung ở Công ty cổ phần Đầu tư thi công Kinh đô (Kinh Do TCI Group) – chủ đầu tư để kiến nghị về tình hình chậm bàn giao nhà, tự ý tăng tổng diện tích căn hộ cao tầng. Sau cuộc làm việc này, hai bên không tìm được tiếng nói chung, nên cuối tuần qua, bạn đã tới chân công trình dự án căng băng rôn phản đối chủ đầu tư.

Theo phản ánh của các bạn mua nhà ở dự án này, thì chủ đầu tư cách tân ban công căn hộ cao tầng vuông thành vát, khiến tổng diện tích căn hộ cao tầng tăng lên, có căn tăng đến 15 m2, thậm chí lên đến 25 – 30 m2.

Với trường hợp này, nếu chủ đầu tư điều chỉnh tăng tổng diện tích căn hộ cao tầng mà không có sự phê duyệt của các cơ quan tính năng, thì người dân sẽ gặp khó trong việc xin cấp giấy chứng nhận có căn hộ cao tầng.

Xử lý cách nào?

Như đã đề cập ở trên, việc chênh lệch tổng diện tích căn hộ cao tầng thực ở so có hợp đồng là khó tránh khỏi. Nếu tổng tổng diện tích 1 mặt sàn vẫn bảo đảm theo kiến trúc được duyệt hoặc có sai số, nhưng không đáng kể thì việc chênh lệch tổng diện tích mỗi căn hộ cao tầng vẫn có thể xảy ra do nhiều lý do như do kiến trúc, cách bố trí mặt bằng chưa hợp lý…

Trong hợp đồng mẫu chuyển nhượng căn hộ cao tầng chung cư thương mại và trong quy chuẩn thi công không quy định về mật độ sai số cho phép khi tính tổng diện tích căn hộ cao tầng được cấp phép thi công và tổng diện tích sàn căn hộ cao tầng sau cùng. Vì vậy, việc xác định mật độ phần trăm sai số này là do chủ đầu tư và bạn mua căn hộ cao tầng tự thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng. Khi bàn giao, nếu tổng diện tích sử dụng thực ở chênh lệch vượt quá mật độ sai số ghi trong hợp đồng, thì giá phân phối căn hộ cao tầng sẽ được điều chỉnh lại theo tổng diện tích đo đạc thực ở.

Khi đây, nếu tổng diện tích đo đạc thực ở bị thiếu nhiều hơn mật độ sai số cho phép, thì bạn được trả lại tiền. Trên thực ở, không ít chủ đầu tư danh tiếng đã hoàn trả tiền chênh lệch tổng diện tích cho bạn.

Ngược lại, bạn phải nộp thêm tiền cho phần tổng diện tích lớn hơn tổng diện tích ghi trong hợp đồng hoặc biện pháp khác theo thỏa thuận ở hợp đồng. Nếu trong hợp đồng không ghi nhận thỏa thuận về mật độ sai số, thì căn cứ tổng diện tích đo đạc thực ở mà 1 trong hai bên có quyền đề nghị điều chỉnh giá phân phối căn hộ cao tầng.

Cũng chính vì giai đoạn này pháp luật không có quy định cụ thể về việc tăng hay giảm tổng diện tích căn hộ cao tầng, mà do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng, nên khi áp dụng đo đạc sẽ phát sinh trường hợp các bên có tranh chấp trong việc thuê đơn vị trung gian để áp dụng đo đạc lại tổng diện tích.

Thường người mua nhà sẽ không tin tưởng đơn vị đo đạc do chủ đầu tư đề xuất, mà muốn thuê đơn vị theo ý mình, trong khi 1 số chủ đầu tư do muốn có lợi về mình, nên thường thuê các đơn vị đã có quan hệ từ trước, dẫn đến hiện trạng sai sót dữ liệu hoặc biện pháp đo khác nhau.

Với các trường hợp sai sót về tổng diện tích như trên, giai đoạn này có hai hướng xử lý, là hai bên thương thảo lại có nhau về giá phân phối căn hộ cao tầng hoặc bên mua có quyền trả lại nhà và bên phân phối có nghĩa vụ hoàn tiền cho bên mua. Trong trường hợp các bên không thoả thuận được phương án xử lý, thì có thể đề nghị toà án có thẩm quyền xử lý.

Dẫu vậy, việc ra tòa thực ở thường không thuận tiện và mất nhiều thời gian, lẫn kinh phí. Do đây, để tránh rủi ro phát sinh khi có sai lệch tổng diện tích, ngay khi đặt bút ký hợp đồng mua căn hộ cao tầng, người mua nhà cần làm rõ cách tính và thỏa thuận luôn có chủ đầu tư. Ngoài ra, người mua căn hộ cao tầng cũng nên nghiên cứu kỹ tài liệu về chủ đầu tư, nên tránh chọn các dự án do chủ đầu tư từng có tranh chấp thực hiện, mà chọn lọc các chủ đầu tư danh tiếng, có quy định rõ biên độ sai số tổng diện tích hưởng ứng được trong hợp đồng để tránh tranh chấp về sau.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw

Goldenpeninsula.com – Theo Đầu tư Bất động sả

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm