Căn hộ nhỏ: Vấn đề là công tác quản lý

Đã có một số công văn phúc đáp qua lại giữa Bộ Xây dựng và UBND TPHCM xung quanh vấn đề có nên hay không nên cho phép xây căn hộ chung cư thương mại có diện tích dưới 45m².

Ông Lê Hoàng Châu.

Trong khi Bộ Xây dựng cho rằng có thể cho phép thi công 1 tỷ lệ nhất định (20-25%) số căn hộ chung cư chung cư có diện tích từ 25-45m² đối có một số dự án nhà ở ở khu vực trọng điểm, thì UBND TPHCM cho rằng việc cho phép đầu tư thi công loại hình căn hộ chung cư chung cư có diện tích nhỏ sẽ lôi kéo người dân từ một số địa phương khác đến mua căn hộ chung cư giá rẻ để ở, làm tăng diện tích dân số, phá vỡ quy hoạch được duyệt, tăng sức ép lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của thành thị hiện đang bị quá tải.

Sài Gòn Tiếp Thị có cuộc thảo luận có ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BDS TPHCM (HoREA) xung quanh vấn đề này.

* Là người trong cuộc, ông nhận xét gì về quan ngại của thành thị đối có loại hình căn hộ chung cư diện tích nhỏ?

Ông Lê Hoàng Châu: HoREA rất chia sẻ quan ngại của UBND TPHCM về việc phát triển loại căn hộ chung cư chung cư nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 45 m² mà nếu thiếu kiểm soát hiệu quả thì sẽ góp phần đẩy nhanh Bên cạnh đây tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng dân số cơ học, làm tăng thêm hiện trạng quá tải của hệ thống hạ tầng kỹ thuật thành thị, hệ thống hạ tầng xã hội của thành thị.

Hiệp hội cũng đã có văn bản góp ý về vấn đề này, xuất phát từ nhu cầu phát triển của thành thị và nhu cầu nhà ở thực ở của người có lương thấp, công nhân lao động và người nhập cư. Nhưng trước hết phải giải quyết một số bất cập trong quy định GĐ này.

* Cụ thể là sao thưa ông?

– Luật Nhà ở năm 2005 đã quy định nguyên tắc thiết kế nhà ở thương mại, đối có căn hộ chung cư chung cư phải là căn hộ chung cư khép kín, có diện tích sàn thi công mỗi căn không thấp hơn 45m². Trên cơ sở này, Bộ Xây dựng đã ban hành “Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế” quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư chung cư thương mại không thấp hơn 45m²;

Như vậy, nguyên tắc thiết kế nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu không thấp hơn 45m² đã được quy định “cứng” trong Luật Nhà ở 2005 nên khi ứng dụng vào thực tiễn thì chưa cung cấp được nhu cầu căn hộ chung cư nhỏ, có giá vừa túi tiền của cán bộ công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư của một số địa phương, nhất là đối có hai thành thị lớn là Hà Nội và TPHCM, nơi quỹ đất phát triển nhà ở có giá trị cao, cần được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả.

Do vậy, Bộ Xây dựng, UBND TPHCM trong một số năm qua cũng đã chấp thuận cho thí điểm thi công căn hộ chung cư chung cư thương mại có diện tích dao động 38 m² có 1 tỷ lệ nhất định ở 1 số dự án.

Nhằm khắc phục một số bất cập và hạn chế của Luật Nhà ở 2005, Luật Nhà ở 2014 đã quy định loại nhà và nguyên tắc diện tích nhà ở thương mại. Theo đây, nguyên tắc diện tích nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án chọn lọc chọn lọc nhưng phải bảo đảm thích hợp có quy hoạch chi tiết thi công, nguyên tắc, quy chuẩn thi công, thiết kế nhà ở và nội dung chọn lọc chủ trương đầu tư dự án thi công nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, Quốc hội đã giao cho Chính phủ (Bộ Xây dựng) thẩm quyền ban hành nguyên tắc, quy chuẩn thi công, nguyên tắc diện tích nhà ở đối có nhà ở thương mại, nhà ở xã hội cho thích hợp có nhu cầu của xã hội, và đặc điểm của từng địa phương, để một số chủ đầu tư dự án có căn cứ thực hiện.

Tuy nhiên, cho đến nay Bộ Xây dựng vẫn chưa ban hành bộ tiêu chuẩn mới để thay thế bộ nguyên tắc và quy chuẩn thi công đã được ban hành năm 2008, nên trong thực ở đã có sự không tương thích của hệ thống pháp luật về thi công và nhà ở như đã nêu ở trên, nghĩa là vẫn quy định căn hộ chung cư chung cư thương mại có diện tích tối thiểu 45 m².

* Ông đánh giá như thế nào về nhu cầu căn hộ chung cư nhỏ GĐ này?

Số liệu thống kê cho thấy, GĐ này thành thị có gần 13 triệu dân, trong đây có dao động ba triệu người nhập cư. Mỗi năm, dân số cơ học tăng dao động 200.000 người, tương đương dân số 1 phường, cao hơn tăng dân số môi trường xung quanh (năm 2017 chỉ có hơn 63.000 trẻ mới sinh). Mỗi năm, TPHCM có dao động 50.000 cặp kết hôn. Đây là một số đối tượng có nhu cầu về nhà ở giá rẻ.

Qua khảo sát của Sở Xây dựng, Viện tìm hiểu phát triển thì GĐ này có dao động 500.000 hộ chưa có nhà, có dao động 81.000 hộ cần nhà ở xã hội trong GĐ 2016 – 2020. Trong đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước ở thành thị, thì đã có dao động 139.000 người chưa có nhà ở, trước mắt cần dao động 80.000 căn hộ chung cư giá rẻ. Trong tổng số hơn 402.000 công nhân, lao động đang làm việc trong một số khu chế xuất, khu công nghiệp của thành thị thì có đến 284.000 người cần nhà giá rẻ.

* Quan điểm của HoREA về loại hình căn hộ chung cư diện tích nhỏ này như thế nào, thưa ông?

Dù muốn hay không thì dòng người nhập cư vẫn còn tiếp tục đến và ở lại TPHCM trong nhiều năm nữa, vẫn sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật – giao thông, hạ tầng xã hội của thành thị, vẫn cần nhà ở cho đến khi một số địa phương khác tạo được lực hút mới hút dòng người nhập cư, hoặc tạo được công ăn việc làm ở chỗ để giữ chân người lao động.

Trên thực ở, người nhập cư sẽ thuê hoặc mua loại căn hộ chung cư nhỏ (nhất là căn hộ chung cư dưới 45m²) nếu Nhà nước cho phép thi công, hoặc phải ở trong một số khu nhà trọ lụp xụp, hoặc mua nhà trong một số khu phân lô phân phối nền tự phát của phân khúc phi chính thức.

Vấn đề đặt ra là thành thị cần điều chỉnh cơ cấu nền kinh tế và có chính sách phân phối hàng thích hợp để lôi kéo người nhập cư có trình độ cao, và quyết liệt giảm mạnh một số ngành sản xuất thâm dụng lao động để giảm nhu cầu tuyển dụng người lao động trình độ thấp.

Đồng thời, cần nhìn nhận lực lượng người nhập cư là nguồn lực quan trọng góp phần vào sự phát triển và tạo nên bản sắc riêng của thành thị. Do vậy, việc giải quyết nhu cầu nhà ở có loại căn hộ chung cư nhỏ (dưới 45m² có 1 tỷ lệ hợp lý), có giá vừa túi tiền cho đa số cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, sinh viên, công nhân lao động là cần thiết.

Kinh nghiệm của nhiều nước đã cho phép thi công căn hộ chung cư nhỏ như Hàn quốc:14m², Pháp: 15m², Thái Lan: 15m² trong một số khu vực chung cư có đầy đủ tiện ích, dịch vụ và kết nối giao thông thuận lợi.

Hiệp hội cảm thấy việc không cho phép thi công căn hộ chung cư nhỏ dưới 45m² không phải là biện pháp hiệu quả để giải quyết vấn đề này, mà vấn đề cốt lõi là cần nâng cao năng lực và hiệu quả công tác quản lý nhà nước về quy hoạch, quản lý trật tự thành thị, xác định một số chỉ tiêu quy hoạch để kiểm soát dân số, tỷ lệ thi công, chiều cao công trình theo pháp luật về quy hoạch thi công và quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

* Xin cảm ơn ông!

Goldenpeninsula.com – Theo SGTT

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm