Cách nào tái phát triển các khu chung cư cũ?

Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang có tốc độ thành thị hóa cao. Tuy vậy, việc tái phát triển 1 số khu vực thành thị cũ đã xuống cấp ở đấy gặp nhiều gặp khó.

Nhiều chuyên gia quy hoạch cho rằng, 1 số khu chung cư cũ trong lòng Hà Nội dường như đã “đã đi vào hoạt động sứ mệnh” và cần phải được tái phát triển để “trẻ hóa”, nâng cao chất lượng không gian sống và hòa mình vào cấu trúc tổng thể chung của 1 thành thị tiên tiến.

Việc cải tạo chung cư cũ vẫn “dậm chân” ở chỗ vì vướng cơ chế.

Nhiều bất cập

Nằm ở địa điểm dễ dàng (khu vực trọng điểm), 1 số tiện ích xã hội tương đối đồng bộ (giáo dục, y tế, thương mại…), nhưng đa số chung cư cũ đều xảy ra hiện trạng “quá tải” và xuống cấp. Việc cải tạo, nâng cấp, phá dỡ, thi công mới 1 số khu chung cư ở Hà Nội đã được đặt ra từ lâu. Bước đầu, đã có 14 chung cư cũ được thi công mới và đưa vào sử dụng. Bên cạnh đây, 5 chung cư cũ đang phá dỡ, triển khai thi công, 4 khu chung cư cũ thuộc diện nguy hiểm đang tổ chức di dời người dân, nhưng chưa có phương án thi công lại.

Thực tế, để cải tạo, thi công lại số lượng lớn chung cư cũ đang hư hỏng, xuống cấp giai đoạn này, ngân sách nhà nước khó cung cấp. Do đây, Hà Nội đang huy động nguồn lực xã hội, kêu gọi 1 số công ty tham dự. Tuy nhiên, quá trình cải tạo còn nhiều vướng mắc, chủ yếu liên quan đến 1 số vấn đề về quy hoạch tái phát triển, thỏa thuận đền bù, cơ chế tái an cư, lợi ích của chủ đầu tư và người dân đang sinh sống ở 1 số khu chung cư cũ. Hiện, trong số 28 chung cư cũ mà đô thị kêu gọi công ty tham dự cải tạo và thi công mới đã có 16 nhà đầu tư đăng ký tham dự. Tuy nhiên, lợi ích của công ty và 1 số quy định chính sách bán hàng đang “vênh” nhau khiến nhiều nhà đầu tư vẫn lưỡng lự.

Đề xuất biện pháp để tái phát triển

Bà Tống Thị Hạnh – Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng) cho biết, theo Nghị định 101/2015/ NĐ-CP (ngày 20-10-2015) của Chính phủ về cải tạo, thi công lại nhà chung cư và 1 số quy định hiện hành, việc khống chế chiều cao cũng như đề nghị phải giữ qui mô dân số đang có là lý do chính khiến 1 số nhà đầu tư không mặn mà.

Thực tế, 1 số chung cư cũ ở Hà Nội tập trung chủ yếu ở 1 số quận trọng điểm. Đây lại là các khu vực có tỷ lệ dân số đông, thậm chí tỷ lệ đã cao hơn so có quy hoạch dân số được phê duyệt. Trong khi đây, đối có nhà đầu tư, để bù đắp được vốn đã bỏ ra và có lãi, tòa nhà thi công mới phải gấp tối thiểu 3 lần qui mô 1 số tòa chung cư cũ, tương đương có chiều cao mới phải đạt 15-18 tầng. Điều này lại vi phạm quy định khống chế quy hoạch chiều cao thi công ở khu vực trọng điểm. Hiện, Bộ Xây dựng đang báo cáo Thủ tướng Chính phủ xin biện pháp tháo gỡ vướng mắc này.

Đề cập vấn đề trên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho rằng, cần sớm ban hành quy chuẩn phân khu nội đô ra sao cho hợp lý có 1 số địa điểm, tạo điều kiện chỗ nào cho phép nâng chiều cao, thực hiện được thì cho thực hiện…

Bàn 1 số biện pháp tái phát triển 1 số chung cư cũ, TS.KTS Trương Văn Quảng – Hội Quy hoạch và Phát triển thành thị Việt Nam đề xuất, về quy hoạch, tiêu chuẩn 1 số dự án cải tạo, tái phát triển chung cư cũ phải được lập quy hoạch 1/500 cho toàn khu, tuân thủ quy hoạch chung của đô thị, quy hoạch phân khu có 1 số tiêu chí cần quan tâm là dân số, tỷ lệ thi công, hệ số sử dụng đất, khả năng kết nối, chịu tải của hạ tầng. Các khu chung cư cũ sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến trước đấy, mà có thể là khu thành thị đa tính năng theo xu hướng phát triển mới…

Để chương trình cải tạo, thi công lại chung cư cũ thành công, cần tìm hiểu, điều chỉnh, đã đi vào hoạt động 1 số cơ chế chính sách bán hàng liên quan đến đền bù, tái an cư, chọn lọc nhà đầu tư, huy động vốn và lợi ích của 1 số bên liên quan theo hướng rõ ràng, đồng bộ. Theo ông Trương Văn Quảng, cần sửa đổi 1 số quy định của Nghị định 101/2015/NĐ-CP như: Hướng dẫn cụ thể về thực hiện điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch và dân số của dự án ở khu vực trọng điểm, ranh giới, qui mô sử dụng đất, nhất là phần qui mô được ứng dụng cơ chế miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Bên cạnh đây, nên sửa đổi quy định của Luật Nhà ở năm 2014 về chính sách bán hàng cải tạo, thi công lại nhà chung cư cũ theo hướng bổ sung quy định cho phép UBND cấp tỉnh được chọn lọc công ty làm chủ đầu tư dự án bằng vốn do công ty tự huy động (ngoài 1 số hình thức đầu tư từ vốn ngân sách hoặc theo hình thức thi công – chuyển giao đã được quy định) trong trường hợp hết thời hạn 3 tháng mà chủ có không thực hiện chọn lọc, đề xuất chủ đầu tư dự án.

Đối có nhà chung cư cũ độc lập, cần thiết tham khảo phân cấp cho UBND quận lập kế hoạch và tổ chức thực hiện cải tạo, thi công mới, đẩy nhanh công đoạn cũng như theo dõi, giám sát tốt hơn việc chủ đầu tư thi công, đã đi vào hoạt động đồng bộ dự án theo quy hoạch, bảo đảm kết nối và khả năng tiếp cận, đồng thời tăng cường trách nhiệm của cấp chính quyền trong việc cải thiện nhà ở cho người dân.

Theo Bộ Xây dựng, Hà Nội hiện có dao động 1.500 chung cư cũ ở 76 khu và 306 nhà chung cư độc lập, có qui mô 2-5 tầng. Các chung cư này được xây từ các năm 1960 đến năm 1990, phân bố chủ yếu ở 1 số quận nội đô, đến nay đa số đều hết niên hạn sử dụng.

Goldenpeninsula.com – Theo Hà Nội Mới

Các khách hàng đang xem chuyên mục Blog Goldenpeninsula.com

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm