Bất động sản ‘hạ nhiệt’ không phải vì tín dụng

Những nền móng của chính sách bán hàng tiền tệ đã gián tiếp tác động tích cực lên phân khúc BDS, giúp bình phục phân khúc.

Gần đấy, xuất hiện những quan điểm cho rằng khủng hoảng kinh tế theo chu kỳ 10 năm sẽ xuất hiện trở lại, bắt nguồn từ phân khúc BDS, khi mà phân khúc này bắt đầu có dấu hiệu lệch pha cung cầu.

Ảnh minh họa

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2018, sản phẩm BDS đưa vào phân khúc có dấu hiệu chững lại so có cùng kỳ ở cả ba phân khúc căn hộ chung cư đẳng cấp, tầm trung và giá giá tốt.

Khủng hoảng kinh tế bắt đầu từ nhân tố BDS luôn là điện thoại gần nhất có bất cứ nền kinh tế nào, ở Việt Nam lại càng gần hơn khi có đến trên 70% những khoản vay được thế chấp bằng BDS.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, chu kỳ khủng hoảng rất khó lặp lại vì giai đoạn này 5 nhân tố tạo ra “bong bóng” BDS đều được Nhà nước kiểm soát tốt, gồm: kinh tế vĩ mô phát triển nóng; chính sách bán hàng tín dụng buông lỏng và hạ chuẩn cho vay; có sự lệch pha trên phân khúc BDS; sự xuất hiện của giới đầu cơ; thiếu sự can thiệp của những cơ quan nhà nước bằng những đòn bẩy kinh tế.

Chỉ xét trên giác độ tín dụng, chắc chắn những ngân hàng đã rút ra được bài học xương máu từ cuộc khủng hoảng 10 năm trước khi mà không ít ngân hàng vẫn đang phải xử lý gánh nặng nợ xấu do sự đâyng băng của phân khúc BDS gây ra.

Trong khi đây, để ngăn ngừa rủi ro, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện chủ trương kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực nóng có nhiều chính sách bán hàng ràng buộc để siết cho vay BDS như nâng hệ số rủi ro cho vay BDS từ 150% lên 250%, hạ mật độ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 45%…

Bởi vậy, tín dụng BDS sụt giảm rất mạnh, nếu dao động 10 năm trước tín dụng vào BDS không ngừng nghỉ ở mức cao trên 30%, thì 3 năm trở lại đấy đã giảm mạnh, ở mức dao động 10%.

Tuy nhiên, như nhiều chuyên gia đã khẳng định, “nói ngân hàng siết tín dụng khiến BDS bị thắt chặt” là không chính xác.

Bởi tuy không trực tiếp bơm vốn mạnh vào lĩnh vực này như trước đấy, song có việc điều hành chính sách bán hàng tiền tệ chủ động, linh hoạt đã tạo điều kiện tốt để ổn định kinh tế vĩ mô, thúc đẩy sản xuất kinh doanh. Những nền móng của chính sách bán hàng tiền tệ đây đã gián tiếp tác động tích cực lên phân khúc BDS, giúp bình phục phân khúc.

Trong dao động 2 năm gần đấy, những điều chỉnh của Ngân hàng Nhà nước đối có tín dụng BDS khá nghiêm ngặt, khi đề nghị những ngân hàng thương mại kiểm soát tốt dòng tiền tín dụng đầu tư vào lĩnh vực BDS để phân khúc này phát triển bền vững.

Một số giải pháp nắn dòng vốn tín dụng BDS cũng có công đoạn như: mật độ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của hệ thống ngân hàng từ mức 60% năm 2016 xuống 50% năm 2017, 45% năm 2018 và 40% trong năm 2019. Tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu và hệ số tính tài sản có rủi ro cũng được điều chỉnh linh hoạt hơn có phân khúc…

Có thể nói bài học khủng hoảng kinh tế địa cầu năm 2007-2008, tác động vào Việt Nam đã làm lãi suất tăng cao, phân khúc BDS đâyng băng là câu chuyện chưa thể quên, nhất là những doanh nghiệp BDS.

Từ đây, nhận diện mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng có phân khúc BDS có điểm căn bản đây là nếu phân khúc phát triển tốt thì tín dụng BDS sẽ phát triển tốt. Điều này không những quan trọng cho những doanh nghiệp BDS thanh khoản được hàng hóa, mà còn là điều kiện tốt cho những ngân hàng xử lý những tài sản chắc chắn nợ vay là BDS để thu hồi nợ và xử lý nợ xấu.

Nói bởi thế mới thấy phân khúc BDS Việt Nam có ảnh hưởng cùng sinh đối có hệ thống ngân hàng. Nên tăng trưởng phân khúc BDS có ý nghĩa cực kỳ quan trọng trong ổn định kinh tế vĩ mô và tái cơ cấu hệ thống ngân hàng thành công sẽ tăng thêm hiệu ứng tích cực cho phân khúc BDS.

Rõ ràng, tăng trưởng bền vững phân khúc BDS sẽ hạn chế những rủi ro của phân khúc, sẽ giúp doanh nghiệp chủ động tính toán kế hoạch kinh doanh trong 1 phân khúc có kỷ luật. Kỷ luật phân khúc phải tôn trọng những quy định pháp luật mà bài học rủi ro tín dụng ảnh hưởng đến chính những doanh nghiệp bằng nhiều khoản nợ hiện đang rất khó xử nguyên do vướng mắc pháp lý.

Tôn trọng kỷ luật phân khúc cũng đòi hỏi phải tôn trọng những qui định phân khúc, trong đây có những điều kiện tín dụng và an toàn tín dụng phải được chắc chắn bằng sử dụng vốn đúng mục đích. Còn về lâu dài, những doanh nghiệp BDS phải tìm vốn trên phân khúc tài chính thông qua phát hành cổ phiếu, khi đây kinh phí sẽ thấp và hạn chế lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng.

Thế nên, sự ấm lên của phân khúc BDS trong dao động 3 năm qua đã góp phần rất quan trọng cho những ngân hàng xử lý nợ xấu.

Goldenpeninsula.com – Theo Thời báo Ngân hàng

Các KH đang xem chuyên mục Blog Goldenpeninsula.com

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm