Bất động sản Đà Nẵng tăng phi mã và lời cảnh tỉnh “vỡ bong bóng”

Thị trường BDS (bất động sản) Đà Nẵng sau đỉnh “sốt” cuối năm 2017 một số tưởng sẽ dần hạ nhiệt. Tuy nhiên, từ đầu năm 2018 đến nay, giới đầu tư ghi nhận có hiện tượng tăng “phi mã”, thậm chí giá mỗi ngày 1 tăng. Giới đầu tư lo ngại đây chỉ là chiêu trò “sốt ảo”, một số chuyên gia thì cảnh báo khả năng “vỡ bong bóng bất động sản”.

Những điểm chuyển nhượng tạm bợ mọc lên khắp nơi ở Đà Nẵng

Giá đất tăng từng ngày, hút nhà đầu tư miền Bắc

Theo khảo sát của PLVN, hiện đất ven biển các con phố Võ Nguyên Giáp đang lập kỷ lục mới hơn 300 triệu đồng/m2, tăng 30% so có trước Tết. Cụ thể, đoạn trước nhà hàng Mỹ Hạnh, Phước Mỹ dao động từ 280- 310 triệu/m2, đoạn khu vực phường Mân Thái (quận Sơn Trà) dao động từ 200- 220 triệu đồng/m2; đoạn từ các con phố Nguyễn Văn Thoại đến Hồ Xuân Hương dao động từ 200- 280 triệu đồng/m2 nhưng vẫn không ai phân phối.

Tăng “sốc” nhất vẫn là khu phố Tây (phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn), nơi đô thị đã có Quyết định phê duyệt Đề án thành lập), giá tăng chóng mặt, mỗi ngày 1 giá, đến nay giá đã tăng từ 50 – 70% so có trước Tết, tùy địa điểm. Đối có đất ven biển Nguyễn Tất Thành (thuộc quận Thanh Khê, Liên Chiểu) cũng lập kỷ lục về giá mới khi tăng thêm từ 30- 40% so có trước Tết Nguyên đán.

Trong buổi họp báo mới đây ở Đà Nẵng, thống kê của một số đơn vị tìm hiểu phân khúc như CBRE, Savills, giá bất động sản ở Đà Nẵng trong dao động 5 năm trở lại đây tăng từ 20- 40%/năm. Đơn vị này cũng đưa ra nhận định, tuy chưa cao bằng TP Hồ Chí Minh và Hà Nội nhưng đang ở mức bất thường so có thực ở. Đáng chú tâm, sự tăng cao trên không xuất phát từ nhu cầu thực ở, từ nhân tố cung- cầu, mà do nhiều nhà đầu tư bỏ tiền ra để đầu cơ bất động sản và tài liệu ảo lẫn nhau từ một số nhà đầu cơ nên tiềm ẩn nhiều rủi ro, bất trắc khó lường.

Giới đầu tư bất động sản Đà Nẵng thừa nhận, riêng giá đất ven biển liên tục tăng giá trong hơn 2 năm qua do vô số đại gia bất động sản từ Hà Nội và 1 số tỉnh, thành phía Bắc ào ạt đổ về vùng ven biển Đà Nẵng mua. Bên cạnh đây, nhà đầu tư Hàn Quốc, Trung Quốc núp bóng hoặc thuê người Việt đứng tên gom đất biển Đà Nẵng khiến cho giá đất biển tăng có tốc độ chóng mặt mà chưa có điểm dừng. Còn CBRE khảo sát, bạn từ Hà Nội và một số tỉnh, đô thị phía Bắc hiện đang thống trị phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ven biển Đà Nẵng. Nhóm khách này chiếm 75 – 85% số chuyển nhượng thành công trong thời gian qua.

Tuy không nói ra nhưng trên phân khúc bất động sản vùng ven biển Đà Nẵng GĐ này đã ngầm hình thành một số khu phố mà giới kinh doanh bất động sản Đà Nẵng đặt tên là “khu phố của người Hà Nội” như các con phố Hồ Nghinh, Phạm Văn Đồng, Dương Đình Nghệ, An Thượng… Hàng loạt khách sạn, nhà hàng, quán sá mọc lên ở một số khu dân cư trên một số tuyến các con phố này đều thuộc về một số đại gia đất Bắc.

Một nhà đầu tư cho biết, dù giá đất ven biển Đà Nẵng đã tăng cao so có một số năm trước nhưng vẫn còn thấp hơn dao động 50% so có đất ven biển Nha Trang nên nhiều nhà đầu tư đất Bắc luôn kỳ vọng phân khúc này còn nhiều tiềm năng sinh lời trong tương lai nên tiếp tục đổ tiền vào đây.

Chiêu trò “sốt ảo”, “thổi giá” kiểu đa cấp

Từ sau Tết Nguyên đán 2018, phân khúc bất động sản Đà Nẵng có thể nói “mỗi ngày 1 giá”, thậm chí, mỗi lô đất trong 1 tuần được sang tay từ 2 đến 4 người, hễ có người rao phân phối tức thì có người đến mua ngay. Điều này khiến nhiều người lo lắng và cho rằng, nếu hiện tượng “sốt đất” kéo dài thêm 1-2 tháng hệ lụy kéo theo sẽ lặp lại kịch bản năm 2008: “vỡ bong bóng bất động sản”, ngân hàng đầy nợ xấu, kinh tế lạm phát…

Nhìn nhận về hiện trạng này, ông Nguyễn Vinh, người môi giới đất có gần 10 năm bí kíp cho biết, một số khu vực như Hòa Xuân, nam cầu Nguyễn Tri Phương, đất ven biển… đang rất “nóng”, nhưng thực ở chủ yếu một số “đại gia” ở Hà Nội, Sài Gòn đến “ôm” để phân phối lại. “Hãy xem có bao nhiêu ngôi nhà được cất nóc hay mua ở, để thấy, đang có 1 số thành phần đầu cơ tạo ra con sốt “ảo”, ông Vinh nói.

Đồng quan điểm, 1 giám đốc công ty bất động sản ở Đà Nẵng nhận định, biến động do xuất hiện hiện trạng “thổi giá” khiến nhiều người mua bị cuốn theo. Người này chia sẻ, có nhiều chiêu của giới đầu cơ đất trong thời gian qua nhưng chung quy vẫn theo kiểu “cộng chơi, chia đủ, ăn đều” và kiểu “phân phối hàng đa cấp”.

Chiêu thứ nhất, có dao động 5 đến 10 người góp vốn và chủ động bày “cuộc chơi” để dụ khách. Họ mua đất dự án rồi phân nhau đẩy giá theo kiểu người thứ nhất mua 1 đồng, người thứ 2 trong nhóm mua lại có giá 2 đồng đến người thứ 3 đẩy giá lên 4 đồng,… và cuộc chơi cứ thế được đẩy lên để tạo cơn sốt nóng trên phân khúc. Khi lợi nhuận đã đủ, nhóm này bắt đầu xả hàng để gom tiền về. Lúc đây một số người mua sau cộng sẽ lãnh đủ vì phân phối lại chẳng ai mua.

Cũng chiêu 1 nhưng đầu tư dự án rồi phân phối theo từng phân khu. Cách này khá hiệu quả. Một số đại gia góp tiền đầu tư dự án dao động 10 ha, thay vì phân phối cộng khi họ chia ra một số GĐ để phân phối và đẩy giá. Ví dụ: Giai đoạn 1, họ cắt phân phối phân khu A quy mô 2ha và phân phối có giá 2 đồng, GĐ 2 phân phối phân khu B có một số tiện ích tương đương phân khu A nhưng sẽ được chủ đầu tư gắn mác “đắc địa, tiện ích nổi bật,…” và đẩy giá lên 3 đồng. Tương tự như thế sẽ tiếp tục đẩy giá một số phân khu khác trong cộng 1 quy mô lên gấp nhiều lần.

Chiêu “thổi giá” theo kiểu phân phối hàng “đa cấp” là sau khi chủ đầu tư ra hàng, họ không phân phối trực tiếp mà giao cho 1 đại lý gọi là A1. Từ đại lý A1 sẽ phân phối cho vô số một số đại lý A2 có hình thức phân phối theo khu, từ đại lý A2 sẽ phân phối cho đại lý A3 có hình thức phân phối theo phân khu,… Qua nhiều trung gian, đất mới đến tay bạn và bị đẩy giá lên cao rất nhiều so có mức giá chủ đầu tư đưa ra ban đầu.

Bên cạnh một số chiêu trò “thổi phồng” giá của giới đầu cơ, nhóm người môi giới cũng khiến cho phân khúc BDS Đà Nẵng rơi vào hiện trạng hỗn loạn. Cụ thể, “cò” không chỉ dừng lại ở việc phân phối hàng hưởng hoa hồng, mà còn sẵn sàng bỏ ra 1 số tiền rất nhỏ so có giá trị dự án để đặt cọc giữ đất, nhằm tạo ra “cú hích ảo” trong chuyển nhượng….

Ngoài ra, việc đô thị ra mắt quy hoạch một số dự án cũng góp phần làm “nóng” phân khúc đất đai. Đơn cử, một số nhà đầu tư đang đâyn đầu dự án cảng Liên Chiểu, dự án di dời ga các con phố sắt Đà Nẵng, dự án lấp biển các con phố Nguyễn Tất Thành, rồi khu nghỉ dưỡng Nhật Bản.

Cảnh tỉnh “vỡ bong bóng BDS”

Ông Vinh thú thật, ông từng cộng 1 nhân viên sàn chuyển nhượng bất động sản ở Sơn Trà, thường ngày chạy xe máy quanh một số khu vực có đất dự án để dò hỏi tài liệu xem có mảnh đất nào phân phối. Sau đây, ông gặp người quản lý vờ thỏa thuận về giá, thấy hợp lý sẽ đặt cọc vài chục triệu; ví dụ mảnh đất trên 1 tỷ đồng sẽ đặt cọc từ 50 – 70 triệu đồng, chờ ít ngày có người mua sẽ tăng giá, nếu chấp nhận chuyển giao hợp đồng đặt cọc cho người mới và kiếm lời thuận tiện.

Tuy nhiên, có 1 thực ở không dễ ai cảm thấy, theo ông Vinh, đây là một số nhà đầu tư đang khá lo lắng vì giá đất mua vào cao, nhưng nếu không mua vào, sẽ không có hàng phân phối ra. Họ cứ nhắm mắt mua, bất chấp rủi ro, càng tạo thêm sự tăng “nóng” và “ảo” cho phân khúc bất động sản Đà Nẵng.

Với một số gì đã nêu trên, ông Vinh cho rằng, dù làm nghề môi giới bất động sản nhưng thực sự ông không vui, vì tăng kiểu này không hẳn do kinh tế Đà Nẵng phát triển tốt mà do nhà đầu tư tạo nên. Điều đây khiến phân khúc bất động sản Đà Nẵng đang đối mặt nguy cơ mất ổn định. Trước mắt, nó khiến đồng tiền mất giá, nếu quy đổi tiền tệ về giá trị bất động sản, người dân đang mất thời cơ mua nhà.

Ông Vinh cảnh báo, nếu hiện tượng này kéo dài thêm 1-2 tháng, chỉ cần 1 biến động nào đây, khi đây có phân phối tháo cũng không ai mua. Hệ lụy kéo theo lặp lại kịch bản năm 2008: “vỡ bong bóng bất động sản”, ngân hàng đầy nợ xấu, kinh tế lạm phát… Chính vì vậy nhiều bạn đi sau cần tỉnh táo nếu không sẽ bị sập bẫy như một số năm trước đây.

Hiện trên địa bàn TP Đà Nẵng có hàng nghìn sàn chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả một số sàn chuyển nhượng có đăng ký quản lý và một số sản chuyển nhượng tự phát do một số cá nhân lập lên để làm môi giới nhưng đa số được tổ chức theo kiểu di động, tạm bợ. Đà Nẵng đang được coi là điểm đến lý tưởng cho người dân và nhà đầu tư, nhưng cần phải có sự quản lý nghiêm ngặt một số sàn chuyển nhượng bất động sản để tránh xảy ra hiện trạng hỗn loạn về giá; nhiều hộ dân sau khi phân phối đất bị môi giới “thổi giá” gây tâm lý bất ổn, hoang mang…

Goldenpeninsula.com – Theo Pháp luật VN

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm