Báo động: Khai man giá mua bán nhà, đất

Theo nhiều công chứng viên ở TP.HCM thì có hơn 90% trường hợp mua phân phối nhà, đất khai man giá để trốn thuế.

Mới đây, TAND huyện Bình Chánh, TP.HCM thụ lý vụ kiện của bà ĐTH yêu cầu hủy hợp đồng mua phân phối quyền sử dụng hơn 1.000 m2 đất và 1 căn nhà giữa bà có bên mua. Đáng lưu ý là theo nguyên đơn thì 1 trong một số nguồn gốc để bà muốn hủy hợp đồng trên chính là có sự trốn thuế lương cá nhân (TNCN) của chính bà!

Trốn hơn 100 triệu đồng tiền thuế

Bà H. nêu chi tiết: Tuy thực ở giá mua phân phối là 7,8 tỉ đồng nhưng hai bên thỏa thuận chỉ ghi trên hợp đồng mua phân phối là 1,2 tỉ đồng.

Với mức giá ghi trên hợp đồng như thế, bà chỉ nộp 24 triệu đồng thuế. Số thuế thực nộp này thấp hơn dao động 6,5 lần so có số thuế lẽ ra bà phải đâyng là hơn 156 triệu đồng. Tức bà được “nhẹ gánh” hơn 100 triệu đồng! Sau khi nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ xong thì bên mua nộp hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) huyện để sang tên. Trong khi bên mua chờ đăng bộ thì hai bên phát sinh tranh chấp.

Cho rằng đã có việc khai man giá mua phân phối, vi phạm pháp luật về thuế gây thất thoát tiền thuế của Nhà nước, ngoài ra bên mua đã không thực hiện cam đoan thỏa thuận về đo vẽ, cắm ranh đất, bà H. đã kiện bên mua ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng mua phân phối. Hiện VPĐKĐĐ huyện Bình Chánh đã có văn bản từ chối giải quyết yêu cầu sang tên của bên mua để chờ tòa án giải quyết tranh chấp.

Hơn 90% hợp đồng khai man giá mua phân phối

Nhiều công chứng viên (CCV) của một số tổ chức hành nghề công chứng ở TP.HCM có chung nhận định: “Hầu hết khi mua phân phối nhà, đất thì bên phân phối bao giờ cũng muốn né thuế và họ thường thỏa thuận có bên mua ghi giá mua phân phối ở mức thấp vừa đủ để họ nộp thuế TNCN theo giá của Nhà nước. Bên mua cũng thường chiều lòng bên phân phối ghi thấp vì ghi giá nào thì bên mua cũng chỉ nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo giá Nhà nước”.

Theo một số CCV, có thể hai bên sẽ làm hai hợp đồng để bản ra công chứng thì ghi giá ảo, còn bản để thực hiện có nhau thì ghi giá thật. Hoặc họ chỉ làm 1 hợp đồng đi công chứng ghi giá 1 đằng và đồng thời viết giấy tay giao nhận tiền ghi giá 1 nẻo. “Chúng tôi biết nhưng chỉ có thể giải đáp cho họ về hậu quả có thể phát sinh khi ghi giá như thế chứ không ép buộc họ ghi theo giá nào vì giá là do họ tự chọn lọc sao cho thỏa thuận của hai bên không trái pháp luật và đạo đức xã hội, còn CCV chỉ chịu trách nhiệm về tính pháp lý của hồ sơ” – một số CCV nêu ý kiến.

Một CCV khác cho biết có trường hợp ra tới công chứng mà hai bên mua phân phối còn tiếp tục thương lượng mức giá cho đến khi đặt bút ký tên. “Căn nhà ở quận 5 tổng diện tích 59 m2 mà họ ghi giá phân phối là 300 triệu đồng. Tôi giải đáp ngay, mức giá do anh chị thỏa thuận dưới mức giá Nhà nước quy định tới 250 triệu đồng nên cơ quan thuế sẽ dùng mức giá 550 triệu đồng để thu thuế. Bấy giờ, tôi hỏi giá chuyển nhượng thật sự là bao nhiêu thì họ nói 950 triệu đồng. Cuối cộng, hai bên cũng nhích lên trong hợp đồng là… 600 triệu đồng. Họ điều chỉnh bởi thế đã là may rồi vì nhiều trường hợp đều ghi sát mức giá của Nhà nước” – CCV này nhận xét.

Một thư ký nghiệp vụ của 1 văn phòng công chứng kể có trường hợp bên mua tự bỏ tiền nộp thuế TNCN cho bên phân phối nên họ cũng tính toán sao cho mức thuế phải nộp càng ít càng tốt. Khi đã làm hồ sơ dự định ký công chứng thì bên phân phối sợ bị phạt do khai man thuế nên đã yêu cầu bên mua ghi lại đúng giá phân phối là 2,25 tỉ đồng (hợp đồng ghi 1,25 tỉ đồng) nhưng bên mua không chịu. Thế là việc mua phân phối không thành.

Một CCV kể hai trường hợp đối lập: Vợ chồng ông A phân phối căn nhà ở quận 8 có giá 1,8 tỉ đồng nhưng hai bên chấp nhận ghi giá trong hợp đồng mua phân phối chỉ có 900 triệu đồng (giảm 1/2 so có giá thật). Ông ấy còn tự tin khẳng định là mình đã nghiên cứu kỹ bảng giá đất Nhà nước để theo đây thu thuế ở khu vực ông 800 triệu đồng, vậy nên ông ghi 900 triệu đồng là ổn rồi.

Tuy nhiên, có người phân phối nhà không nghĩ vậy. Đó là trường hợp của bà PTT (quận 3) phân phối căn nhà ở quận này và yêu cầu ghi đúng giá phân phối thực ở là 6 tỉ đồng chứ không ghi giá ảo. Bà T. cho rằng mình phân phối bao nhiêu cứ ghi bấy nhiêu để lỡ sau này có bị tranh chấp thì mình cũng lấy lại được số tiền này. Hơn nữa, mình chẳng thể mang tiếng trốn thuế, bởi thế sẽ ảnh hưởng đến danh tiếng, rồi sẽ bị truy thu thuế, bị phạt, thậm chí là phải đi tù thì mệt lắm.

Ai cũng muốn trốn thuế!

“Đó là thực ở 100% khi khách hàng đến giải đáp về thuế” – luật sư Nguyễn Văn Hậu (Đoàn Luật sư TP.HCM) khẳng định. Luật sư Hậu kể khi mua phân phối nhà đất, bên phân phối đều muốn giải đáp theo hướng trốn thuế bằng một sốh nào, pháp lý gồm gì…, làm sao để nộp thuế thấp nhất mà không vi phạm pháp luật. Họ đều yêu cầu khai giá mua phân phối thấp nhất, thậm chí nhỉnh hơn giá Nhà nước quy định chút xíu. Nhà nước quy định là 2 triệu đồng/m2 thì họ thỏa thuận giá mua là 2,1 triệu đồng, thậm chí là 2 triệu đồng/m2 trong khi họ mua phân phối thực ở là 6 triệu đồng/m2. Điều đáng nói là đã có trường hợp tính già hóa non.

Đơn cử, có ông A phân phối nhà 10 tỉ đồng nhưng ghi trong hợp đồng có 3 tỉ đồng. Bên mua kiện hủy hợp đồng vì sót thừa kế và tòa tuyên ông A chỉ trả cho bên mua số tiền 3 tỉ đồng như hợp đồng đã ghi vì trong biên nhận tiền chỉ ghi là nhận đủ tiền nhà và bên mua không chứng minh được giá mua thực ở là 10 tỉ đồng.

Khai giá thấp, bên nào được lợi?

Theo Luật Thuế TNCN (sửa đổi, bổ sung năm 2012) thì thuế TNCN khi mua phân phối nhà đất mà về qui định là bên phân phối phải nộp được xác định bằng thuế suất 2% tính trên giá mua phân phối từng lần. Cụ thể, giá mua phân phối đối có việc mua phân phối quyền sử dụng đất gắn có công trình thi công trên đất, kể cả nhà, công trình thi công hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng mua phân phối ở thời điểm mua phân phối.

Trường hợp trên hợp đồng mua phân phối không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng mua phân phối thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá mua phân phối đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định ở thời điểm mua phân phối theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về phía bên mua, nếu bên phân phối phải nộp thuế TNCN theo một sốh tính nêu trên thì bên mua phải đâyng lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành ở thời điểm nộp lệ phí trước bạ.

Như vậy, nếu có việc khai thấp giá mua phân phối so có thực ở mua phân phối thì người được lợi thường là bên phân phối chứ không phải bên mua.

Trốn thuế có thể bị bảy năm tù

Người nào thực hiện 1 trong một số hành vi sau đây trốn thuế có số tiền từ 100 triệu đến dưới 300 triệu đồng hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này… chưa được xóa án tích mà còn vi phạm thì bị phạt tiền từ 100 triệu đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ ba tháng đến hai năm: Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế; không xuất hóa đơn khi phân phối hàng hóa, dịch vụ hoặc ghi giá trị trên hóa đơn phân phối hàng thấp hơn giá trị chi trả thực ở của hàng hóa, dịch vụ đã phân phối; sử dụng chứng từ, tin tức không hợp pháp khác để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được hoàn…

Trường hợp trốn thuế có số tiền 1 tỉ đồng trở lên thì bị phạt tiền từ 1,5 tỉ đến 4,5 tỉ đồng hoặc phạt tù từ hai năm đến bảy năm.

(Theo Điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015)

Goldenpeninsula.com – Theo Pháp Luật

Các khách hàng đang xem chuyên mục Blog Goldenpeninsula.com

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm