5 giải pháp có thể chặn đứng cơn sốt đất tại Sài Gòn

Đánh thuế đất bỏ hoang không đưa vào thi công có thể giảm nhiệt phần nào cơn sốt đang lan rộng GĐ này.

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho biết cơn sốt đất ở Sài Gòn vẫn tiếp đà tăng trong những tháng đầu năm 2018 dù trước đó đã lan rộng trong năm 2017, có thể khiến phân khúc tích tụ bong bóng BĐS. Chuyên gia này cho rằng TP HCM vẫn có ít nhất 5 biện pháp hãm đà tăng và chặn đứng cơn sốt đất này.

Đánh thuế đất

Theo ông Nghĩa, đánh thuế là 1 trong những biện pháp phổ biến nhất để quản lý tài nguyên đất đai 1 nhữngh hiệu quả ở nhiều quốc gia có phân khúc BĐS phát triển trên địa cầu. Cách đánh thuế thường phong phú và linh hoạt chứ không rập khuôn 1 trường hợp duy nhất. Ví dụ đánh thuế nặng những khu đất bỏ trống, hoang phế, đình trệ thi công và chẳng thể đưa vào khai thác phục vụ xã hội nhằm chặn dòng tiền chết nằm trong đất có mục đích duy nhất chờ tăng giá. Cơ quan quản lý Nhà nước có thể cân nhắc đánh thuế lũy tiến mảnh đất bỏ hoang thứ hai, thứ ba trở đi để chống đầu cơ. Thuế đất vừa được xem là công cụ điều tiết phân khúc, đồng thời cũng chống lãng phí tài nguyên đất đai.

Định giá đất theo phân khúc để áp thuế

Thay vì để người đang nắm giữ đất đai tự khai báo giá đất và nộp thuế căn cứ vào mức giá này, cơ quan quản lý Nhà nước sẽ thành lập 1 đơn vị độc lập định giá đất theo cơ chế lên xuống của phân khúc. Mức giá trung lập này được sử dụng công khai làm cơ sở áp thuế và có liên thông có ngành thuế. Thực tế ở TP HCM nói riêng và Việt Nam nhìn chung, việc định giá BĐS để áp thuế tài sản (đất đai, nhà cửa) đều do bên chuyển nhượng tự khai báo và mức giá này thường thấp hơn rất nhiều so có giá phân khúc. Với sức nặng tài chính là áp thuế đất theo giá phân khúc, BĐS có thể thoát cảnh nhà nhà ôm đất, người người buôn đất vì trước khi đầu tư đất, họ phải cân nhắc đến khoản thuế không hề nhỏ sắp sửa ập đến.

Giới hạn thời gian chuyển nhượng

Khi thực hiện chuyển nhượng nền đất, người mua vào cần được giới hạn thời gian nhất định mới được phép phân phối ra. Trước đó chỉ dừng lại ở quy định đã đi vào hoạt động thi công công trình trên đất theo đúng quy hoạch mới được cấp giấy chủ quyền nhưng chỉ chừng ấy ràng buộc vẫn chưa đủ cứng rắn. Việc giới hạn thời gian phân phối ra lô đất đã mua vào là biện pháp từng được 1 số quốc gia tiến hành và có tác dụng hạ nhiệt những cơn sốt đất. Trên thực ở, trong lĩnh vực chứng khoán cũng có hình thức giới hạn này, nhằm chống giới đầu cơ gây nhiễu loạn phân khúc. Cụ thể là khi nhà đầu tư mua vào 1 lượng cổ phiếu, họ không được phép phân phối ra ngay tức thì hoặc bị hạn chế phân phối ra trong số ngày nhất định.

Đánh thuế đất là 1 trong những biện pháp có thể làm hạ nhiệt cơn sốt đất ở TP HCM, song vẫn còn nhiều rào cản tâm lý vì động chạm đến nhiều nhóm lợi ích. Ảnh: Vũ Lê

Thắt chặt tín dụng đối có tài sản là đất hoang

Nhà đầu tư trước khi muốn gom đất trống để dành, tích lũy, phải cân nhắc đến việc không được phép dùng đòn bẩy tài chính. Điều này có nghĩa là khi mua đất bỏ hoang, không thi công và chưa đưa vào sử dụng, nhà đầu tư sẽ không được vay vốn hoặc chịu lãi suất cao. Trong trường hợp muốn được nhà băng cấp tín dụng, khu đất này phải có kế hoạch cụ thể về quá trình thi công, đưa vào khai thác và tuân thủ đúng cam đoan về công đoạn. Nếu tiến hành biện pháp này, ngân hàng tránh được những khoản nợ xấu là BĐS đồng thời phân khúc cũng giảm nguy cơ tích tụ bong bóng đầu cơ.

Siết chặt quy hoạch sử dụng đất

Mục đích sử dụng đất của địa phương cần phải được kiểm soát nghiêm ngặt và nghiêm khắc. Các trường hợp làm nhữngh tân mục đích sử dụng đã quy định trong quy hoạch phải bị phạt nặng, đủ sức răn đe đồng thời buộc bình phục mục đích sử dụng ban đầu.

Ví dụ đất dành cho dịch vụ công ích, công cộng, công viên cây xanh, sẽ không được chuyển thành đất thương mại dưới mọi hình thức. Đất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản không được phép chuyển thành đất ở… Kiểm soát quy hoạch sử dụng đất đòi hỏi việc thực thi pháp luật nghiêm khắc, được thanh kiểm tra không ngừng nghỉ có tinh thần không có vùng cấm, nhằm giữ cho địa phương có được quy hoạch thành phố bền vững. Giải pháp này tránh được nạn buôn đất kiếm lời bằng chiêu bài chuyển đổi mục đích sử dụng tràn lan, làm phá vỡ quy hoạch thành phố.

Áp dụng cơ chế đặc biệt vào quản lý đất đai

TP HCM đang là thành phố đặc biệt so có cả nước nhờ được thí điểm cơ chế đặc biệt. Với cơ chế này, lãnh đạo thành phố có thể tìm hiểu hẳn những tiêu chí riêng cho lĩnh vực đất đai của địa phương và thí điểm tiến hành linh hoạt cho thích hợp có tình hình thực ở . Điều này có thể giúp cho thành phố có 1 phân khúc BĐS năng động và minh bạch hơn.

Theo ông Nghĩa, xét về mặt lý thuyết, 1 số nhóm biện pháp trên đó là những bài học quốc tế từng tiến hành thành công để bình ổn phân khúc địa ốc đang nóng sốt. Khi những chế tài được thực thi mạnh mẽ, đánh mạnh vào nghĩa vụ của người nắm giữ đất đai, buộc họ phải mất đi 1 số đặc quyền đặc lợi, khiến họ dè dặt khi đổ tiền vào đất cũng là khi phân khúc tìm được trạng thái cân bằng hơn, giúp giá đất hạ nhiệt. Bởi lẽ, khi đó, nắm giữ càng nhiều đất đồng nghĩa có việc đóng thuế càng nhiều.

Thế nhưng, ông Nghĩa phân tách, để tiến hành gói biện pháp này ở Việt Nam không hề dễ làm vì trước nay phân khúc chưa có tiền lệ. Việc đánh thuế đất, áp thuế theo giá phân khúc, giới hạn thời gian chuyển nhượng đất đai hay siết chặt quy hoạch sử dụng đất đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ, nhịp nhàng của nhiều hệ thống cơ quan quản lý đất đai trên địa bàn. Mặt khác, hạ tầng dữ liệu đất đai cũng phải thật hoàn chỉnh.

Những đòi hỏi này khá khó đối có hiện trạng chung của phân khúc BĐS Việt Nam và cả TP HCM là chưa có cơ sở dữ liệu thống nhất và chưa được kết nối toàn diện. Đó là chưa kể đến rào cản tâm lý xã hội đến từ làn sóng phản đối thu thêm thuế đất vì ảnh hưởng đến nhiều nhóm lợi ích.

Do đó, trước mắt, mục tiêu hạ nhiệt hoặc chặn đứng cơn sốt đất cần được tiến hành từng bước, chia thành nhiều GĐ, đặt dần mục tiêu đã đi vào hoạt động cơ sở dữ liệu vùng. Trên cơ sở đó, những gói biện pháp chỉ nên được tiến hành theo cấp độ từ thấp tới cao để tránh gây sốc tâm lý cho phân khúc. “Hệ tư tưởng đầu cơ đất kiếm lời đột biến là lý do gây sốt đất cần phải mất nhiều năm, thậm chí tính bằng đơn vị cả thập niên mới có thể từng bước được điều chỉnh”, ông Nghĩa nhận xét.

Goldenpeninsula.com – Theo VnExpress

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm