4 vấn đề gây trì trệ cho hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam

Mặc dù rất quyến rũ các nhà đầu tư nước ngoài nhưng vận hành chuyển nhượng và sáp nhập (M&A) nhà đất ở Việt Nam vẫn còn nhiều nhân tố gặp khó.

Một thương vụ bình thường chỉ mất từ 3-6 tháng để đã đi vào hoạt động, nhưng ở Việt Nam quá trình này bị đình trệ và kéo dài đến cả năm – thậm chí là 2-3 năm. Theo bà Nguyễn Khanh, Giám đốc bộ phận Thị trường vốn JLL Việt Nam, có 4 lý do gây ra vấn đề này:

Thứ nhất: Khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn cung nhà đất thích hợp. Để tìm được sản phẩm có thể làm hài lòng được nhu cầu của các nhà đầu tư lớn không thuận tiện, độc đáo là ở phân khúc đang phát triển có chỉ số minh bạch kém và thiếu tài liệu như Việt Nam.

Thứ hai: khoảng cách giữa mức giá đề ra từ bên phân phối và mức giá mong muốn của bên mua thường xuất hiện nhiều sai lệch. Sự thiếu đồng thuận trong mức giá chuyển nhượng khiến quá trình đàm phán kéo dài và tạo nên hàng loạt sức ép vô hình đẩy cả hai bên rời xa đích đến. Khoảng cách này là do sự khác nhau trong quan điểm về phân khúc, mức kỳ vọng tăng trưởng vốn đầu tư và tiềm năng lợi nhuận nếu cả hai bên có cộng tầm nhìn.

JLL chỉ ra 4 nhân tố làm trì trệ vận hành M&A nhà đất ở Việt Nam (Ảnh minh họa)

Thứ ba: xuất hiện sự sai lệch cán cân cung cầu. Đây cũng là 1 trong các nhân tố ảnh hưởng chính đến thành công của các thương vụ M&A. Việc nhu cầu vượt quá cung, sự khan hiếm các dự án đạt chuẩn ở các khu nhà đất “nóng” như phía Đông và Nam Tp.HCM, cũng là lý do làm giá tăng chóng mặt. Điều này không chỉ khiến các nhà đầu tư gặp gặp khó có các đối tác địa phương có kỳ vọng giá cao, mà còn phải đối mặt có sức ép tranh đua từ các nhà đầu tư khác, có sự xuất hiện của nhiều nguồn vốn có khả năng đẩy giá lên cao.

Thứ tư: hệ thống thuế hoặc sự thiếu hụt các quy định khiến quá trình đàm phán kéo dài và đẩy giá thành thực hiện chuyển nhượng tăng cao. Trong nhiều trường hợp, chuyển nhượng thất bại vì các bên chẳng thể đi đến thỏa thuận ở GĐ kết thúc mặc dù đã bỏ ra khá nhiều thời gian và nguồn lực. Do đây, nhân tố quan trọng đối có sự thành công của 1 chuyển nhượng luôn là xác định đúng nhà đầu tư cho đúng dự án.

Bà Khanh nhận định, để đạt được sự thành công của 1 chuyển nhượng, trước khi bước vào quá trình thương thảo, việc thi công niềm tin là rất quan trọng. Các nhà đầu tư đặt niềm tin vào tài liệu sơ bộ có sẵn và cam đoan của bên phân phối, trong khi bên phân phối dựa vào hồ sơ năng lực, nền móng tài chính và chuyên môn của nhà đầu tư. Do sự thiếu minh bạch trên phân khúc, các bên thường chọn lọc doanh nghiệp niêm yết vì có lý lịch minh bạch, hiện trạng tài chính và pháp lý dễ tiếp cận.

Trong đa số các chuyển nhượng, cố vấn đầu tư am hiểu tường tận phân khúc trong nước đâyng 1 vai trò quan trọng giúp các bên đạt được thỏa thuận và tuân thủ đầy đủ các đề nghị. Về phía nhà đầu tư, họ phải là các người có danh tiếng, hiểu bản chất phân khúc, sẵn sàng hưởng ứng rủi ro và có kỳ vọng hợp lý về lợi tức đầu tư. Sự khác biệt văn hóa đôi khi cũng trở thành rào cản lớn. Do đây, nhà đầu tư trong các phân khúc đang phát triển cần linh hoạt, kiên nhẫn và kiên nhẫn trong suốt quá trình đàm phán.

Goldenpeninsula.com – Theo Enternews

Các khách hàng đang xem chuyên mục Blog Goldenpeninsula.com

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án golden peninsula Xem Thêm